高效运营+行业韧性：中金普洛斯REIT长期价值显现

观点网 三月末，已上市的公募REITs接连披露2025年报。综合来看，尽管市场环境充满不确定性，但物流仓储板块出租率阶段性企稳，项目经营表现呈现分化，其中头部项目、优质资产依然表现出了较强的抗压能力与经营韧性。

作为国内“首发+扩募”双首批公募REITs之一、上交所首支仓储物流REIT，中金普洛斯REIT依托高质量的资产组合及领先的市场化运营管理能力，得到市场的充分认可，保持了经营业绩的稳定，并不断为投资人带来高比例、高频次的分红回报。

数据显示，2025年中金普洛斯REIT实现收入约4.23亿元，可供分配金额约3.35亿元，年化现金流分派率约5.34%。年内公告分红四次，累计分配金额约3.42亿元。

3月31日盘后，该基金发布最新分红公告，以2026年4月3日为权益登记日进行2026年首次分红，实际分配金额预计达8877.27万元。本次分红完成后，中金普洛斯REIT累计分配金额将达约14.61亿元，历史年度分红比例近100%。

在近年低利率环境下，公募REITs因其稳定分红特性，受到更多投资者青睐。回顾历史表现，中金普洛斯REIT 2023年至2025年按当年末市值计算的年化现金流分派率均保持在5%以上，具备良好的分红稳定性。

作为服务实体经济的关键物流基础设施，物流仓储市场表现与宏观经济环境、居民消费信心及能力的提升关系密切。

在当前中国内需提振和产业升级的大势下，国内物流仓储行业供需格局持续优化，出租率与租金呈现“双升”趋势。

出租率高位企稳，资产韧性凸显

仓储物流园区是构建“通道+枢纽+网络”现代物流体系的重要基础设施类型，中金普洛斯REIT专注于现代化绿色智慧仓储物流基础设施的投资和优质运营。

从披露的2025年报数据来看，中金普洛斯REIT经营保持稳健，报告期内实现项目租金及物业管理服务费收入约4.19亿元，剔除公允价值变动损益影响后的息税折旧摊销前利润（EBITDA）利润率为65.79%。

2025年，该基金十个园区新扩租约62万平米，续签约31万平方米，显示出中金普洛斯REIT布局于核心区位的高标仓储物流空间需求较为强劲、租赁活跃。

报告期内，中金普洛斯REIT底层资产运营表现稳定，全年出租率维持高位。截至报告期末，项目整体出租率约90%，同比提升3.17个百分点，其中7个园区出租率超92%。

从全年来看，四个季度末项目整体出租率维持约90%，同比提升4.62个百分点，领先于行业平均水平。

截至期末，10个仓储物流园期末不含税有效租金单价为33.07元/平方米/月，期末租金收缴率为100.91%。

值得一提的是，期末整体出租率同比提升3.17个百分点；另外，普洛斯广州保税物流园、普洛斯增城物流园、苏州望亭普洛斯物流园均为满租水平。

据产业科技连线了解，报告期内，中金普洛斯REIT不动产项目前五大租户租金及物业管理服务费收入约为1.06亿元，占全部租金及物业管理服务费收入的比例约为25.26%。

主动管理赋能，提升资产竞争力

2025年，仓储物流租赁市场总供应量放缓，整体呈现动态平衡的调整态势。

在良好的产业基因与运营优势加持下，在市场正在修复的周期中，中金普洛斯REIT旗下资产仍展现出较强的内生韧性。期内，普洛斯运营管理团队以资产质效提升为核心，通过提升协同效率和响应速度等措施，给客户提供满足其需求的高标准基础设施及服务。

作为国内“首发+扩募”双首批公募REITs之一、上交所首支仓储物流REIT，中金普洛斯REIT自身具备多区域布局、多资产组合、多元化租户结构的综合优势。

从区域布局看，中金普洛斯REIT旗下10个仓储物流园区位于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、环渤海经济带、成渝经济圈五大核心经济圈的七大物流枢纽地区，总建筑面积约116万平方米，具备多区域布局优势，有助于抵御单一市场风险。

截至目前，该基金是国内资产数量最多、资产规模最大、区域覆盖最广的公募仓储物流REIT。报告期末，高效服务约80家跨行业企业，涵盖零售电商、快递物流、食品冷链、生物医药等多个新经济领域，依托普洛斯丰富的客户资源，实现租户行业的多元化布局，有效降低了集中度风险。

自上市以来，中金普洛斯REIT底层资产各项指标持续稳健，这得益于原始权益人兼运营管理机构普洛斯领先的专业市场化运营管理能力。

据了解，普洛斯根据该基金底层资产的区位特征、物业形态及客户画像，动态调整租赁策略，强化主动管理，持续优化租户结构，深入挖掘子市场产业客户，提升客户粘性。同时，通过改造提升园区硬件和完善客户服务，包括部分园区的资产升级、绿色建筑认证等工作，匹配高成长性企业供应链提质升级的需求，进一步增强园区的市场竞争力。

目前，物流仓储的经营模式已从单一“收租”向提供基于资产的“产业服务”转型。普洛斯基于其领先的市场化运营管理能力，不断赋能中金普洛斯REIT，旗下仓储物流园不再仅仅是简单的空间载体，而是提升供应链效率、减少流通环节损耗、从而降低综合成本的重要基础设施。

供需格局持续优化，驱动物流仓储市场增长

目前，在供应收缩与净吸纳增长双重作用下，国内物流仓储市场供需格局持续优化，逐步回归更为稳健健康的供需结构，形成“供需优化-出租率回升-租金修复”的良性循环。有分析预计，未来3-5年内，租金有望回归合理水平，对应约30%–50%的上行空间。

从供应端看，在土地集约化政策导向下，市场正逐步转向存量优化与结构升级。仲量联行数据显示，尽管2026年仍有超1000万平方米新增供应入市，但随着2027年新增供应规模降至约500万平方米，叠加高标库对传统仓库的替代需求，有利于对冲供应压力，推动存量结构优化，为市场中长期企稳创造条件。

从需求端看，物流仓储市场在政策与市场双重驱动下保持稳步复苏。仓储物流的核心租赁需求主要来自第三方物流、快递快运、零售电商、制造业等行业。2025年，在政府“稳增长”相关政策持续发力、着力扩大内需的背景下，全国社会消费品零售总额同比增长3.7%。

报告期内，零售电商需求持续修复，促使供应链全国化布局不断深化；快递快运网络化布局与第三方物流规模化发展，亦形成稳定租赁支撑；制造业与物流业深度融合，带动定制化、生产服务型仓储需求提升。

此外，在积极的财政与货币政策支持下，叠加全国统一大市场建设、物流降本增效及绿色低碳发展等政策导向，共同推动仓储物流行业从规模扩张转向高质量发展的新阶段。

在市场修复预期下，中金普洛斯REIT作为具备优质资产与卓越市场化运营能力的项目，有望持续发挥行业标杆的引领示范效应，为投资者带来长期可持续的价值回报。

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