北京
文/上海进深 严明会
距离去年10月底首开，金隅公园东序的二批次开盘等了整整五个月。
漫长的间隔背后，金隅选择在政策与市场预期回暖的节点再度出手。
政策的确给了助力。
有报道称，金隅公园东序在新政后客流明显增加，售楼处的沙盘前和样板间里都重新热闹起来。
项目营销总监张力透露，新政前一周到访只有80组左右，新政后迅速翻倍至140至150组，二批次已有70组意向客户，其中约两成为政策放宽后的新增购房资格者。
二批次推出155套102㎡高层，备案均价81004元/㎡，较首批次略有下降。
由于认筹数小于供应套数，项目取消了公证摇号，直接开盘，最终官宣销售3.7亿，但没公示卖了多少套。
按照套均750万来算，差不多卖了50套。
无论是对金隅还是桃浦板块，这个成绩都算不错。
叫好不叫座
此批次主推102㎡公园头排户型，是项目主力产品线中最具辨识度的一款。
三室两厅两卫的格局，层高3.1米，3.5开间朝南，客厅开间达5米，比大多数同面积段产品体验感更强，外接同等面宽观景阳台，通透开阔，还能享有270°环幕视野。
装标方面，厨房采用嘉格纳油烟机与燃气灶，博世冰箱，骊住水槽。卫生间采用汉斯格雅五金，杜拉维特卫浴套装、恩仕智能马桶。
项目本身配置不差，配建了高端私享会所和泛会所，户均会所面积是市场其他项目2倍。规划了恒温泳池、健身房、瑜伽室、儿童空间等多元功能板块。
目前，社区已完成实景呈现，整体质感不输高端改善盘。
首次推盘，公园东序拿出了88套建面约102-184㎡的3-4房产品。
首批次认筹期间，给出了一系列优惠：按时签约或满足最低首付比例，直接95折；1000元买车位，送两年免费会所；认筹首日还送5000元超市卡，逐日递减。
开盘后，项目没有售罄的喜报，也没有销售金额的公示，海报上推出了一个新的热销指标：认筹转化率达到80%。
根据项目发布的《有效意向认购客户名单公告》，认筹的意向认购客户48组，有效意向认购客户42组。按照80%的认筹转化率计算，就是卖了34套房。
网上房地产数据显示，截止到2026年4月2日，项目总计网签了6套。
供给密集
桃浦板块的竞争格局，是公园东序“叫好不叫座”的更深层原因。
作为外环内新房库存较大的热门板块之一，这里云集了多个体量相似、定价接近、产品路径高度趋同的项目。
为了争夺有限的客群，开发商们不约而同地开始以更激进的方式接近市场。
去年10月，金隅一期开盘之际，宝华紫薇花园喊出了85折，震撼市场。不仅赠送车位，还叠加返现，折后单价只有8万/㎡。这个价格，比公园东序便宜了约5500元/㎡，还是现房。
金隅公园东序二批次开盘三天前，宝华紫薇花园又喊出了八折。
另一边，中环公司的桃浦项目采用了高低配的布局试图突破同质化困局，还边做边改规划。详见：桃浦太卷，中环随晋换了新花样
在这种环境里，单纯依靠户型或配置的亮点，很难形成足够的吸引力。
节奏压力
项目的开发节奏也为整体销售带来压力。
金隅在2023年12月以22.7亿元拿下该地块，距离开工整整耗费一年，直到2024年11月才在合同期限内开工。
首批取得预售证时，拿地已接近两年。同期拿地的多个项目早已清盘或进入尾声。
在销售预期承压的背景下，金隅必须严控支出，尤其是在无法产生直接回报的非销售类面积上动刀。
项目入市前，规划历经多次调整，主要体现在地下建筑面积、机动车库及配套商业（会所）面积被压缩。
据最新规划调整细则，项目配套商业（会所）建筑面积减少为1554.10平米，机动车库建筑面积减少为14317.86平米。
公司层面，2024年4月，金隅上海公司被并入杭州，金隅地产沪杭公司党委书记、总经理由前杭州公司总经理段雄担任，同时他也是金隅地产上海管理中心总经理。
他面对的局面并不轻松：公园东序销售承压、公司在上海暂无新增土地储备，而他在去年7月的虹口北外滩土拍首战中，又惜败绿城。
销售端的现实挑战不会短期消失，但项目能否在后续推盘节奏、产品表达及客户经营上找到突破，将直接决定金隅在上海下一阶段的发声空间。
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