深圳楼市3月成交量暴涨117%，小阳春真的来了吗？

全市一二手住宅合计成交7898套，环比暴增117%，门店看房热度创近5年峰值。然而，同比下滑22.9%的现实，却在提醒市场：这轮“小阳春”的成色，远比表面数据更为复杂。

进入3月传统销售旺季，深圳楼市交出了一份令人瞩目的成绩单。据深圳中原研究中心统计，2026年3月全市一二手商品房合计成交11851套，环比上升117.1%，为近一年次新高；一二手住宅合计成交7898套，环比上升117.2%。

数据之外，市场一线的体感更加灼热。乐有家研究中心数据显示，3月深圳一二手住宅总网签量创近11个月新高的同时，门店看房热度达到近5年峰值，较2024年10月的历史高峰还高出17%。

这是否意味着深圳楼市已全面复苏？

一、数据里的“小阳春”：量涨价稳，结构分化

新房：高端盘撑场，刚需盘稳步走

从整体成交看，3月深圳新房成交5081套，环比增长109%，其中住宅成交2827套，环比增长118%。乐有家门店一手住宅签约量环比暴涨374%，创近17个月新高。

供应端也在加速跟进。据深圳贝壳研究院监测，3月全市共有11个项目获批预售，合计供应新房3318套，环比增长474%。

不过，新房市场的热度并非普涨，而是明显的结构性行情。核心区高端盘表现强势——深圳湾顶豪项目澐玺南区开盘即热销，印证了高端购买力的稳固。与此同时，外围刚需盘也在稳步去化。深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍表示，本轮市场行情是政策环境持续优化、市场预期改善及刚性需求释放的共同作用结果。

二手房：5000套“荣枯线”之上，刚需撑起半边天

相比新房，二手房市场的表现更为抢眼。3月深圳二手住宅网签量录得5071套，环比上涨约117%，持续稳定在业内公认的5000套“荣枯线”之上。

更令人关注的信号来自议价空间的缩窄。据深圳贝壳研究院监测，3月二手房挂牌均价环比上涨0.9%，议价空间同步收窄0.6个百分点至9.2%。乐有家研究中心数据显示，成交均价稳中微涨，议价空间缩窄至9.9%，时隔4个月重回“9字头”，部分核心区域甚至出现业主“反价”现象。

从成交结构来看，本轮回暖主要由刚需及改善型客群驱动，总价300-500万的房源成为市场回暖的核心支撑-1。这与北京、上海的市场特征高度一致——刚需群体的集中入市成为此轮“小阳春”的重要引擎。

二、政策与市场共振：税费“减负”打通置换链条

此轮深圳楼市回暖，政策功不可没。

去年四季度以来，北京、上海、深圳相继宣布取消普通住宅和非普通住宅标准，并优化房地产相关税收政策。有深圳中介以取消“豪宅税”来形容这一政策调整：过往只有购买90平方米及以下的房子契税按1%征收，如今140平方米及以下的房子，无论首套还是二套，税率均为1%。

这一调整对改善型需求释放起到了实质性推动作用。据测算，一套价格在500万元的改善型住房，仅税费一项就能节省近20万元。中原地产首席分析师张大伟指出，契税政策调整惠及90至140平方米购房群体，增值税政策也主要影响改善需求，政策重点瞄准改善购房，是对大户型、高端改善住宅消费的有力支持。

这一政策效应在3月成交结构中得到了清晰验证：乐有家门店数据显示，300-500万总价区间的房源成为市场回暖的核心支撑；改善型需求的入市，也在客观上推动了“卖旧买新”的置换链条逐步打通。

三、繁荣之下的隐忧：20个月去化周期的沉重压力

然而，市场回暖的表象之下，结构性隐忧不容忽视。

环比暴涨117%的背后，存在明显的季节性因素——2月恰逢春节假期，基数较低，环比涨幅的参考意义有限。同比来看，深圳一二手住宅合计成交下滑22.9%，与去年同期的高点仍有较大差距。

更大的挑战来自库存端。美联物业全国研究中心数据显示，截至3月底，深圳一手住宅库存量为26182套，去化周期长达20个月，库存压力较去年明显加大。

回溯一年前，这一数据对比更加触目惊心。2025年3月，深圳全市二手房录得7703套，环比增长58.6%，同比增长48.2%，交易量远超5000套“荣枯线”，接近8000套“繁荣线”水平；与此同时，深圳全市新房住宅存量时隔33个月回落至300万平方米以下，去化周期约为7.84个月，连续7个月呈回落态势。而2026年3月，去化周期却攀升至20个月，从供需“紧平衡”滑向“供过于求”。

在这种库存压力下，开发商的应对策略分化明显。一方面，核心区高端项目加速推盘、去化顺畅；另一方面，外围区域项目面临更大的价格压力，“以价换量”仍是主流策略。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉观察到，近期广深市场呈现“二手房好于新房、新房热点局限在个别片区”的显著特征，而二手房新增挂牌量环比增幅下降、同比去年减少，显示市场情绪和预期在好转。

四、北上广深共振：二手房领跑，小阳春全面开花

深圳并非孤例。2026年3月，一线城市楼市全面迎来“小阳春”行情，四大城市二手房集体井喷。

北京：中原地产研究院数据显示，3月北京二手住宅网签量达19886套，环比增长144.6%，同比增长3.4%，创近15个月以来最高水平。3月31日单日网签量达1422套，创下近三年单日成交量新高。刚需群体集中入市，300万元以下二手房成交量占同期总量的66.3%。

上海：3月上海二手房成交量（含住宅、商业、车位等）达3.1万套，创下近五年来月度成交新高，为2021年4月以来首次突破3万套-43。全月共有13天二手房单日网签量突破千套大关，3月28日更是创下单日成交1585套的近5年峰值。中指研究院数据显示，上海二手住宅挂牌均价环比上涨，结束了此前连续33个月的下跌态势。

广州：据广州市房地产中介协会数据，3月广州二手住宅网签10785套，环比大幅攀升141.38%，单月网签量正式突破万套关口。全市11区成交量增幅均超100%，增城区增幅高达162.14%。按揭付款比例环比增长13.64个百分点至50.56%，显示市民使用财务杠杆购房的意愿明显增强。

58安居客研究院院长张波指出，率先回暖的是北上广深及东莞、杭州等强二线城市，核心区、产业板块率先启动。今年楼市小阳春成色偏结构性、二手强于新房，并非全面普涨，而是一线与强二线核心率先筑底企稳、三四线仍在磨底的分化行情。

五、2026年走势预判：复苏但分化，企稳需时日

站在一季度末回望全年，深圳楼市的未来走势将呈现以下几个核心特征：

第一，成交量有望保持活跃，但高位增长不可持续。美银证券研报指出，由于供需动态改善，包括二手房挂牌量下降，2026年房价大幅回档可能性不大，预计上海、深圳和北京的二手房价格将在下半年趋于稳定。考虑到3月集中释放的需求后，4-5月成交或有惯性回落，全年成交量预计优于2025年，但月度波动加大。

第二，价格“止跌回稳”但“大幅反弹”难现。业内预计2026年房价跌幅可能收窄至5%以内，但真正企稳仍需观察两大变量：一是存量房去化速度，月均新增挂牌超万套的压力不容小觑；二是政策工具箱的释放力度，特别是房贷利率与税费优惠的组合拳效果-60。深圳房价大幅下跌的空间已有限，但全面快速反弹的动力不足，预计将在当前水平窄幅波动，真正企稳有待宏观经济和居民收入的实质性改善-60。

第三，市场分化将进一步加剧。核心区高端项目与外围刚需盘之间的温差将持续存在。二手房市场方面，挂牌量维持高位、价格博弈仍在进行，“以价换量”将是2026年的主线逻辑。中原地产华南区总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦展望2026年时认为，更多刺激楼市措施已经在路上，2026年大概率会比2025年有所好转。

第四，政策呵护仍是市场稳定的关键变量。当前成交的持续性高度依赖政策环境。从去年“取消普宅标准”的税费优惠，到公积金贷款额度提升、限购政策优化等组合拳，政策托底的意图明确。2026年，货币政策走向、房贷利率变化以及地方层面的细则落地，将直接影响市场预期的修复节奏。

综合来看，2026年3月深圳楼市的“小阳春”并非虚火，而是政策、市场、刚需三者共振的客观结果。但同比下滑22.9%的落差、20个月的去化周期，以及高位挂牌量带来的供应压力，决定了这轮复苏注定是一场结构性、渐进式的回暖。

对于购房者而言，300-500万总价区间的刚需盘是当前市场的“安全垫”；对于开发商，加速去库存、合理定价仍是当务之急；对于行业观察者，核心城市筑底企稳的信号已经显现，但全国市场全面反转尚需时日。

“小阳春”来了，但春天之后是盛夏还是倒春寒，答案仍在政策与市场的博弈之中。

数据来源：深圳中原研究中心、深圳市房地产中介协会、深圳贝壳研究院、美联物业全国研究中心、乐有家研究中心、广州市房地产中介协会、中原地产研究院、克而瑞等机构公开数据