这一地产赛道，正式迎来分水岭

在国内，物业似乎是一个尴尬的存在。

业主吐槽物业，甚至要求"取消物业"的呼声从未断过。物业公司则常常陷入"收费难、成本高"的艰难境地。这种紧张关系，源于双方对权责边界的认知错位，也暴露出物业服务能力的系统性短板。

而在近期，一家物业公司因"帮业主接送孩子"登上央视。这一报道，为物业服务升级指明了一条道路。

与此同时，政策层面也在积极推动物业服务升级：住建部将《物业管理条例》更名为《物业服务条例》，"十五五"规划明确将物业服务纳入国家层面的提升行动。

物业服务，终于要迎来破局了。

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从"管理"到"服务"

物业转型窗口期到来

物业帮接送孩子、辅导作业……前不久，河南某物业公司登上了央视新闻。

据报道，该物业公司组建了一支“小学生护送队”，每天准时接送学生放学，还会拍照发家长群，并将没人看管的孩子带到物业自习室。

此外，该物业公司还定期提供一系列的免费服务，如磨剪子磨菜刀、冲洗地垫、测量血压、清洗空调滤网等等，并将物业职工食堂向业主开放……

报道出来后，很多业主都表示“羡慕嫉妒恨”，不少声音呼吁将此纳入行业标准。

在这个时间节点，央媒用可观的篇幅来报道一家物业公司，用意已经非常明确——

物业服务模式，必须改变了。

就在今年的两会上，物业管理成为一个热门议题，多位代表提出了改革建议。住建部采纳了人大代表樊云的提议，将《物业管理条例》更名为《物业服务条例》。

这一更名，绝非简单的文字调整，更是对物业与业主关系的重新定位。“服务”两字，明确了物业作为服务提供方的定位，强调了业主的权益。

另一个重要信号是，“十五五规划”已将物业服务质量提升列入规划方案。

这意味着，物业服务正在迎来重要转折点，物业不再是房地产业的配套，而是向高品质的现代生活服务转型，对物企和房企来说，既是考验也是机会点。

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打通开发运营全周期

地产服务模式将重构

过去，多数物业服务范畴通常只涵盖"四保"（保安、保洁、保绿、保修）等基础服务。

这一现状，预计很快会发现转变。

前不久发布的十五五规划，将物业服务纳入到“房地产高质量发展”范畴，明确提出“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。

物业服务质量被提升到房屋品质共同高度上。好房子已经在全国落地，好服务也必须同步跟上。

值得注意的是，十五五规划还明确提出"提高家政、物业、快递等服务质量，创新社区集成服务模式，推动品牌化标准化发展"，标志着物业服务正式纳入国家生活性服务业升级的范畴，物业服务深度融入社区生活，将成为必然趋势。

一、向资产运营转型，打通住宅全生命周期价值链

过去，房子一旦交付，房地产的开发链条便宣告结束。项目的日常维护由物业公司承接，而物业公司对社区的维护，也往往仅局限于公共空间，极少涉及业主私有产权部分。

而在近两年，一些物业公司将服务向房产的全生命周期延伸，拓展房产的管理、服务、改造等服务，有的还试水资产买卖业务。主要目的，是实现房产的保值、增值、流通，从最基本的物业服务向资产运营转型。

如，越秀地产在高端豪宅项目琶洲南TOD中，引入“越秀资产管理平台”，为业主提供一站式租售、融资、资产流转服务，通过专业评估、精准推广和圈层匹配，提升资产价值。

保利在广州推出了“保利资产护航计划”，为业主提供1对1精准对接，从买房、持有到卖房，全程享受VIP资产置换、配置定制化服务。上海保利世博天悦为业主房产制定养护计划。包括空调地暖换季调试、每年2次外墙清洗、每天2次垃圾处理、每月1次奢材养护、24小时入户维修等……

从过去的仅负责公共区域的维护，到帮业主做资产养护，甚至搭建交易平台，帮业主完成房产租赁或买卖，可以看出，物业服务正在向房屋的全生命周期延伸，而物企的角色也朝着资产运营者的方向转变。

二、前后端服务拉通，从提供管理到运营生活

第一，生活服务升级，当业主的贴心生活助手

物业服务的升级，首先体现在日常的“便民”服务上。

例如，一些物业公司会定期举办“便民服务日”，提供健康义诊、家电检修、电动车清洗等服务，甚至为宠物提供义诊和养宠指导，满足业主日常生活需求。

这类服务，市场上并不稀缺。物业的优势在于便捷，让业主在自家楼下就能享受服务。

一些物业将此做成增值业务，而一些物业则做成免费服务，或者收取比市场价低的价格，从而提升业主的体验感。

例如金沙地产对业主提供洗车服务，只需10元一次，远低于市场价。如果业主没空来提车，物业还可以免费把车停回业主的车位上；

再如洗衣服务，不仅对业主开放，也接受业主的亲戚朋友的洗衣需求，收费同样低于市场价。此举为金沙赢得了许多好口碑。

第二，整合内外部资源，营造社区生活方式

以前房地产开发与物业服务之间是割裂的，开发只负责开发，而物业只负责交付后的社区管理和服务。

而今，这一服务链条正在拉通。越来越多房企，社群运营前置到营销阶段。

在营销阶段便提前呈现实景示范区，会所不再局限于展示，而是提前投入运营。例如一些项目首开阶段会所的泳池和球场便已对客户开放，让客户可以提前感受未来生活场景。

另外，组建社群，让客户提前认识邻居，营造有温度的熟人社会。例如，在销售阶段便邀请成熟楼盘的社群主理人来“站台”，吸引业主和意向客户参与，为后续销售转化和业主入住后的社群运营打下基础。

截至目前，已有少数房企的社群运营效果显现，成功破圈传播。

如，华润置地润比邻旗下的润BA篮球赛，覆盖48座城市、196个社区，举办了超500场比赛，吸引了约2.45万名业主参与，成为一个现象级的社群IP。去年末，润比邻又组织了业主春晚，活动通过线上线下联动，打造成全国全龄段业主联欢平台。

高频优质的社群活动，本质上是房企及物企在为业主量身定制“生活方式”，当然，从中也加强了业主与业主，业主与企业之间的情感链接。社群生态一旦形成，将在无形强化客户的“粘性”，从而构建出房企不可复制的软实力。

第三，搭建圈层平台，赋能客户个人及事业成长

圈层，可以说是社群的高阶形态。对于高端项目而言，圈层平台可以说是必选项。

圈层能否运营起来，首先考验的是企业的资源整合能力。

在这方面，“家大业大”的国央企具有天然优势。通过整合集团旗下的各类资源，导入到社区里面，为业主搭建一个交流或成长平台。

如，举办行业论坛、投融资对接会、艺术品鉴赏、私人医疗等定制活动，有的项目还针对海外背景业主子女，提供实习内推、职业规划服务；而一些国央企充分发挥产业优势，链接会议会展、文化体育等资源，为业主提供专属优待体验。

小结

物业作为地产服务链条的后端部分，也是短板突出的部分，在这一轮的地产服务升级规划中将会是重点突破口。

话说回来，地产服务提质，仅有物企参与是不够的。不难发现，这几年头部房企的服务提升行动，都在努力打通从开发到运营的项目全周期链条。

一方面，物业反哺开发业务，以后期运营场景反推方案设计；

另一方面，开发与物业服务相互渗透，形成合力。

如在社群前置运营，就需要物业服务提前介入；置换业务也需要营销与物业拉通合作。

项目全周期服务链条一旦打通，服务的提升空间也随之打开，地产服务有望迎来一次全方位的升级。

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