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意大利华人网2026年3月26日消息：意大利北部伦巴第大区的商业生态正发生明显变化。最新数据显示，当地空置商铺数量已接近1万家，而在米兰，一些业主开始采取一种更“直接”的方式应对困境——把商铺改造成住宅再出售。
根据意大利商业联合会的研究，自2012年以来，伦巴第已有约1.2万家商铺关闭，绝大多数属于中小型经营者。仅米兰一地，2025年就有824家商铺彻底关门，过去五年累计关闭数量至少达到1500家。
空置现象的背后，有两个核心原因。一方面是电商的冲击持续扩大，消费者购物习惯发生改变；另一方面是商业租金长期居高不下，许多实体店难以维持经营。
不过，从整体来看，情况还没有到“全面失控”的程度。数据显示，米兰登记在册的商铺总数仍超过4万家，空置比例仍在可控范围内。同时，餐饮业尤其是酒吧和餐厅的不断开业，在一定程度上减缓了商业空心化的速度。但这一行业更新极快，不少店铺开业后几个月内就被迫关门，竞争异常激烈。
值得注意的是，商业“空心化”已经不再局限于郊区。在米兰市中心，除了传统热门购物街之外，越来越多街区开始出现“关门店铺”，街道活力明显下降。这种变化不仅影响城市商业氛围，也被认为会对治安产生一定负面影响。
面对这一局面，一些业主开始尝试“变道”。在条件允许的情况下，将原本的商业用途房产改造成住宅，再出售或出租。相比长期空置，这种方式可以更快回笼资金，也反映出当前商业地产市场的结构性压力。
尽管有声音提出通过降低租金或给予税收优惠来刺激商业复苏，但业内普遍认为，这类政策效果有限。原因在于商业租赁市场本身较为透明，且不存在像住宅租赁那样的大规模“灰色空间”，减税反而可能带来财政上的不平衡。
从区域来看，米兰核心购物街的表现依然较为稳健。像奢侈品集中区域、主干商业街等地，空置率明显低于其他区域，甚至有的地段几乎没有空铺。但在次级商业街，空置比例已接近14%，显示出明显分化。
整体来看，电商冲击、消费结构变化以及高租金三重压力叠加，使得传统实体零售正在经历深度调整。短期内，这一趋势仍难逆转。（异域 编写）
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