长宁等了 17 年，保利 41 轮绝杀：稀缺地块背后的理性博弈

2026年3月30日，上海土地市场迎来一场备受瞩目的土拍。长宁区中山公园板块C040101单元E1-17、E1-21地块，这是长宁区内环内近17年首次推出纯住宅用地。开拍前舆论纷纷看好，最终成交结果引发市场广泛关注——3家开发商参与竞价，溢价率6.43%，保利发展以59.22亿元竞得。

这一结果折射出当前土地市场的深层逻辑：核心资产依然受关注，但开发商"用钱投票"愈发理性。

17 年等待，压箱底地块终于亮相

说起这块地，长宁人等了太久。上一次长宁区内环出让住宅用地，还是17年前的朗诗虹桥绿郡项目。过去15年间，长宁区在公开招拍挂市场仅成交过4宗住宅用地，且全部位于内环外。

这次推出的中山公园地块，堪称上海核心区的"压箱底"资源之一。地块位于万航渡路与江苏北路交汇处，总出让面积2.90公顷，总规划建筑面积7.62万平方米。按照套均建筑面积120㎡推算，这里将供应600套左右的新房。

体量不算大，但在供应稀缺的板块背景下，这样的规模已经足以改变区域新房结构。

41 轮竞价，保利一招绝杀

土拍现场的竞价过程可谓跌宕起伏。本次土拍共吸引了三方参拍：华润&新长宁联合体、金茂，以及保利发展。

上午10时竞拍开始，华润&新长宁联合体率先出价，来势汹汹。金茂不甘落后，开始几轮基本都是秒跟。双方你来我往，直到华润方第11次出价，金茂第一次陷入长考。战至第25轮，金茂长考的频率越来越高。

也许是看出了对手的犹豫，华润&新长宁联合体开始疯狂跟价，一副势在必得的姿态。新长宁是长宁区区属国企，联合华润拿地，在直播评论区里，有人甚至已经开始分析华润会拿出什么产品了，仿佛结局已定。

结果，保利发展给所有人都上了一课。41轮，沉寂了一整盘的保利突然出手，一招绝杀。直到导播画面切出，还有网友一脸懵：华润这就不跟了？

最终，保利发展以59.22亿元总价、楼面价77697元/㎡、溢价率6.43%摘得地块。

理性博弈，为何溢价率不高？

作为万众期待又备受关注的"王炸地块"，以低溢价收场，引发市场深思。其实这背后反映的是当下房企的谨慎心态。核心区域稀缺资源虽然往往能获得更高的市场溢价，但此次成交结果说明，当前房企对于城市核心区域地块的发展仍保持一定的偏好预期，但决策更趋审慎。

核心原因在于地块的高稀缺性与高门槛。这是长宁区内环内宅地断供17年后的"压箱底"宝地，高总价起拍55.64亿元和高投资预期（保利预估总投资100亿元）筛选掉多数中小房企。

开发挑战，如何打造标杆作品？

地块虽好，但开发挑战也不小。

从小区位来看，这块地存在一些瑕疵。一方面城市界面偏旧，有网友直言这里属于成熟居住区，有待更新。另一方面，通勤便利性有待提升。看着比较近的11和13号线，过去要翻桥，本地人出门，实际更多要跑去中山公园坐2、3、4号线。几条主路，都是窄路，高峰期拥堵。

但在地块条件上，长宁区对此的定位是“融城市烟火、现代城市于一体的综合性高品质社区典范”。除配建5%以上的保障性租赁住房外，地块还需配套4500平方米的社区级公共服务设施，功能可根据 “ 15分钟社区生活圈”需求调整。

在高密度核心区内，如何把住宅产品做好，同时兼顾社区配套的功能性，考验的正是开发商的综合规划能力。

从地块实际条件来看，西侧紧贴苏州河，且与中山公园相距不远。美中不足在于，周边老小区林立，城市界面相对一般，亟待更新。根据地块位置测算，未来低区视野可能受周边老建筑遮挡，但高区住户将拥有极佳的观景视野，既能俯瞰苏州河华政段的滨河步道，又能远眺中山公园的大片绿肺，实现"河景 + 园景"的两两兼得。

结语

长宁等了17年，保利等了40手。这场土拍看似波澜不惊，却吸引了华润置地、保利发展、中国金茂三家龙头央企同台竞技。

在当前市场环境下，房企拿地趋于理性，优先优质核心区而避高风险项目。但对于真正稀缺的核心资产，市场依然会用真金白银投票。

你觉得这块地值不值？欢迎在评论区聊聊你的看法！

1、上述研究成果由克而瑞不动产分析师吴梦莹通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章和数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议。

2、AI生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得若有的相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益。

3. 运营方不对用户因使用内容而导致的任何直接、间接或附带后果负责。