北京
一个做产品的朋友跟我说，他当年买的第一套房就是万科的。交房那天他拍了三十多张照片，发朋友圈说"这辈子最正确的决定"。现在那条朋友圈还在，只是他设置成了仅自己可见。
885.6亿净亏损，同比增亏近八成。这组数字放在任何行业都足够刺眼，放在曾经年销六千亿的万科身上，更像是一个时代的系统弹窗——"当前版本已停止维护"。
仔细看这份年报的构成，会发现亏损的来源很"产品经理"：资产减值、信用减值、存货跌价，加起来超过四百亿。翻译一下就是：以前囤的地和盖好的楼，现在按市场价重新估值，账面直接蒸发。这就像你三年前花两万买的显卡，今天二手市场只值四千，但你账上还记着两万。
更微妙的是计提节奏。2024年万科已经计提了三百多亿减值，2025年继续加大剂量。这种"一次性亏干净"的做法，在财务上叫"洗大澡"，在游戏里叫"删号重练"。区别在于，游戏可以重来，土地和债务不能。
管理层在业绩会上的表态也值得玩味。他们说"聚焦三大主业"，说"瘦身健体"，说"2025年止跌回稳"。这些措辞你熟悉吗？和互联网大厂前几年的"降本增效""聚焦主航道"几乎是一个模板。行业不同，剧本相似。
有个细节是，万科把物流、商业这些资产摆上了货架。印力、万纬物流，曾经被视为第二增长曲线的业务，现在成了回血包。这让我想起某手机厂商把子品牌卖掉换现金流——不是业务不好，是母公司等不起了。
投资者问得最多的问题是：万科会不会成为下一个恒大？从报表结构看，答案是否定的。万科有息负债里，银行借款占六成以上，债券和信托占比很低，债务期限也更长。换句话说，它是"银行问题"，不是"理财问题"，处置空间完全不同。
但另一个问题更难回答：如果房价继续横盘，这些减值计提会不会变成常态？2025年的亏损里，有相当一部分是对未来市场的预判。预判错了，明年可能转回；预判对了，故事才刚开始。
我那个买了万科房的朋友，上个月去小区物业续费。前台换了一批年轻面孔，系统里查不到他五年前的装修押金记录。他站在大厅里等回复时，抬头看见墙上还挂着"建筑赞美生命"的标语。
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