深解万科年报：重组、上市和国家队的3个信号

来源 | 凤凰网风财讯

作者 | 王婷婷W=T=T

3月31日，万科A发布了2025年年度财务报表。

年报发布前，边控、退薪、受限、举报、调查、股跌……消息层出不穷，但没一个算好。

也因此外界对万科这次年报及管理层回应，相当关注。

但实际是，大家都在“等”。

等重组：压力是否生变数？

债务重组方案，或是最快能等到进一步结果的，毕竟这涉及万科是否构成实质性违约。

年报显示，目前万科三笔公开债务（22万科MTN004、22万科MTN005、H1万科02）已经启动展期协商程序，并已表决通过，方案是40%首付（2026年1月集中兑付） 60%展期一年。

40%首付，在目前已经给出重组方案的房企中，比例几乎属于最高了。这一步能看到上级通过深铁给到万科的“支持”态度。

不过60%真的能展期一年即付？大多数人都不敢肯定，有债权人甚至直言“已经做好battle展期延长、再展期方案的准备”。

因为今年内万科的临期债实在不少，还有11只，其中4只时间只有1-3个月。

“接下来，万科4月-7月的公开债兑付压力确实尤为突出。”万科管理层在业绩说明会上就坦言，公司当前经营形势依然十分严峻。恳请各方继续给予理解、支持与包容，给予化解风险的时间与空间。公司会积极寻求债务长效化解方案。

万科在报告中则明确表示，通过“展期协商”“再融资”“资产交易”“资源置换”等方式化解流动性压力。

而报告期内，万科已经完成的公开债偿付约为332.1亿元，推动了31个项目大宗资产交易（交易金额113亿元），作为债务重组的配套手段。

此外，万科主动终止了联合资信对其主体及多只债券的信用评级，表明其在调整融资结构与市场沟通策略，为债务重组创造空间。

等资助：

国家队 股东给万科多少“开源”？

年报显示，去年2只“国家队”现身万科的前十大流通股东，总持股3.18亿股，总持股占流通股比例为3.27%。

具体而言，中央汇金资产管理有限责任公司、中国证券金融股份有限公司持股数量分别为18547.82万股、13266.94万股，已连续30个季度持有万科股份。深铁集团的持股比例也保持稳定。

3月31日，万科A还发布公告，提请股东会授权最高584.5亿元对外财务资助额度。

鉴于房地产开发多采用项目公司模式，各方股东原则上需按照权益比例向项目公司提供资金。万科此举为解决项目公司经营发展所需资金，提高资金使用效率。

能够看到，万科管理层仍在不懈努力让“从上至下”的资金支援落地。万科也表示，大股东深铁集团已通过市场化、法治化手段予以支持，累计提供股东借款335.2亿元，帮助公司稳妥处置风险。

“开源”的同时，万科在主动“收缩”。

一方面完成冰雪业务剥离，推动业务组合收敛，以及非核心业务有序剥离；一方面，坚决退出低潜力城市，聚焦核心城市高潜力板块；一方面，人员和管理方面也会继续降本增效。

年报表示，“万科2025年开发业务实现销售1340.6亿，按期保质交付房屋11.7万套。2026年公司仍会聚焦核心主业，并全力保交付。”相信万科完成上述目标，还是不难的。

等上市：普洛斯能带来多少“想象”？

经营方面，如上述万科管理层所言，“形势严峻。”

截至报告期末，万科2025年营业收入2,334.33亿元，同比减少31.98%；利润亏损739.24亿元，亏损同比收缩56.66%。这主要受到房地产开发业务结算收入下滑影响，物业服务等经营性收入相对稳定。

此外就是来自信用减值的巨大影响，因为2025年万科信用减值了481.4亿元，同比翻倍。但这是由于应收账款及存货跌价计提增加，资产缩水不计提是不行的，长痛不如短痛。

好在万科的物管、商业、物流、公寓等持有型资产经营持续贡献业务收入，叠加31宗大宗资产交易的完成回笼约113亿元资金，加速了结构优化的效果。

实际上，“非地产业务”能够给万科带来很大的想象空间，普洛斯就是最热门的一个。

消息称，国际物流巨头“普洛斯”计划2026年港股上市，预期估值1800亿元-2200亿元。万科仍持有普洛斯21.4%的股权，是单一最大股东，对应其上市股权价值或达到385亿元-470亿元。

虽然港股上市后，主要股东通常有6-12个月禁售期，短期无法大规模减持，但如果普洛斯真的上市，对万科而言也有一定价值增量和正向引导。

但因为普洛斯上市，仍是一个巨大的未知数。能否通过普洛斯增加万科的融资与退出工具 、兑现账面增值，都无法确定。

站在另一个视角来看，普洛斯就算不上市，如果能深入驱动普洛斯的物流、数据中心、新能源与万纬物流、产业园、商业地产联动，加速“开发 运营 资管”融合，或许万科的多元业务能够给公司带来更大的增长空间。

毕竟在房地产“存量时代”，持有型经营型业务本身就是房企深挖的重地，也是承载未来预期的重要领域，值得关注。