租金破300亿！华润万象生活：做细分赛道专家

从标准化走向细分赛道

撰文 | 罗嘉欣

主编 | 付庆荣

图片来源 | 除特别标注，均来自官方渠道

“业绩杀”频发的财报季，华润万象生活一骑绝尘。

2025全年收租307亿元，相当于平均每天收8400万元；旗下135座购物中心全年销售额2660亿元，超过了很多地级市的全年社会消费品零售总额。

这份拒绝“业绩杀” 的硬核答卷，用稳健增长与高质量盈利，印证了其作为行业龙头的穿越周期能力。

去年，华润万象生活营收180.2亿元，同比增长5.1%；核核心净利润增长13.7%至39.5亿元，盈利增速显著跑赢营收增速，盈利能力持续强化。

其中，商业航道作为绝对的利润引擎，收入同比增长10.1%至69.1亿元，毛利率高达63.1%。

更亮眼的是，公司连续三年实现核心净利润100%分派，全年每股股息同比增长12.7%至 1.731元，以真金白银的股东回报，筑牢市场信心。

当同行还在为“业绩杀”焦虑之时，华润万象生活已用实打实的数据证明：真正的商管巨头，有能力在市场下行周期中挖掘消费结构性增长的红利，实现从“规模导向”向“效益引领”的质变。

01

307亿租金的含金量

跑赢大盘的硬实力

在消费分化的宏观背景下，如何保持租金与销售额双增？华润万象生活给出的答案是：极致的运营效率与精准的品牌组合。

财报显示，2025年公司购物中心业主端租金收入达307亿元，同比增长16.9%；NOI（净营运收入）同比增长17.8%至201亿元，NOI Margin提升至65.7%。

更令人瞩目的是，其在营购物中心实现零售额2660亿元，同比增长23.7%（可同比增长12.2%），远超社会消费品零售总额3.7%的增速。这一“双高增”的背后，是公司对消费分层趋势的精准把握：

• 重奢项目零售额同比增长18.5%（可同比增长15.3%），展现高端消费韧性；

• 非奢项目同比增长26.9%（可同比增长10.4%），抓住了运动户外、黄金饰品等大众品质消费的热点。

这种“两头强”的哑铃型结构，成为其穿越周期的稳定器。2025全年来看，公司旗下有53座项目零售额位列当地市场第一，104座跻身前三，头部效应显著。

标杆项目的表现进一步印证了其运营能力。重奢场深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城租金收入持续增长，2024年租金收入分别达到15.57亿元、14.25亿元、11.67亿元；成都万象城以9.2%的租金增长率领跑，成为区域商业的流量引擎。2025年，深圳/杭州/沈阳万象城销售额均稳居百亿俱乐部。

支撑高租金、高销售额的底层逻辑，还有其强大的会员体系与科技赋能。

2025年，华润万象生活完成会员体系重塑，商业会员总数达7488万人，同比增长31.3%；到访客流20.4亿人次，同比增长32.7%。在数字化方面，“一点万象”APP日活突破135万人次，线上引流GMV达108.5亿元；“良域”门店管理系统实现100%覆盖，购物中心全面接入AI客服赋能精细化运营。

华润万象生活商业航道总经理王磊在业绩会上指出，当前消费市场正呈现“分层化、品质化、融合化”三大特征。针对这一趋势，公司坚持“高端服务”与“大众性价比”两手抓：一方面巩固重奢项目的资源优势，另一方面通过非奢项目满足大众对品质与性价比的平衡需求，同时加强消费趋势研究，动态优化项目定位与业态组合，匹配不同层级的消费需求。

02

赛道重塑

从“标准化”复制到“专业化”深耕

面对日益细分的消费市场，一刀切的“标准化”运营已无法满足需求。华润万象生活提出的应对之策是：推进细分赛道的专业化运营。

管理层在问答中强调，公司将针对不同商业赛道建立清晰的管理标准与运营体系，在垂直领域形成核心竞争力。这意味着，未来的华润万象生活将不再是单一的“万象城”或“万象汇”标签，而是会衍生出更多针对特定客群、特定场景的专业化产品线。

• 非凡重奢：深化核心资源合作，全面升级消费体验，重奢及非奢品牌协同共进，如西安万象城、厦门万象城等内部定位M1万象城。

• 城市旗舰：坚持产品力领先，聚焦内容与场景创新，代表项目如苏州万象天地、太原万象城、合肥万象城、宁波万象城等。

• 品质生活：迭代标准化体系，数字化赋能经营效率提升，以沈阳铁西万象汇、东莞松山湖万象汇、南通万象城等为代表。

• 前沿创新：挖掘新兴业态与新消费范式，一店一策实践产品创新与经营创新，构建差异化竞争力，比如部分天地系列、杭州中心等非标产品。

以2025年为例，年内新开了14座购物中心，新开项目平均出租率96%。从定位“奥莱文旅微度假目的地”的万象滨海购物村，到打造“机场流量运营标杆”的西安MIXC AIR，再到植根工业遗址的合肥瑶海天地，华润万象生活正通过“创新场景”和“创新模式”产品系，探索商业的多元可能性。

• 左：合肥瑶海天地 右：西安MIXC AIR

这种“专业独立运营”的方向，旨在让每个项目都成为其所在赛道的专家，从而构筑起竞争对手难以在短时间内模仿和超越的专业壁垒。

03

轻资产突围

从规模扩张到业绩新引擎

轻资产战略的深化，是华润万象生活本次业绩会释放的另一大关键信号。财报数据显示，2025年第三方购物中心项目的收入占比已提升至33.1%，税前利润占比达到25.3%，分别提升5.3、4.3个百分点，表明轻资产模式已成为公司重要业绩增长引擎。

截至2025年末，华润万象生活管理的在营购物中心增至135座，在管面积增至1489万平方米，其中第三方项目37个，占比27.4%。

轻资产模式不仅优化了项目结构，更重要的是，它将公司的核心竞争力——品牌影响力、招商资源、精细化运营体系——转化为可复制、可盈利的“软实力”，为公司打开了更广阔的增长空间。

管理层在回应轻资产业务规划时，反复强调“质量优先、规模适配”的原则。

“核心标准将围绕‘可持续盈利能力’展开，一方面保持合理的拓展节奏，稳步扩大轻资产规模；另一方面持续输出标准化运营体系，确保每个外拓项目都能实现预期收益，实现规模与质量的平衡发展。”

这种战略定力，使得华润万象生活的轻资产扩张并非盲目追求规模，而是市场化、专业化运营能力获得外部认可的必然结果。

04

全域布局

深耕核心与下沉掘金

在具体的扩张路径上，华润万象生活选择了“双轨并行”的打法：聚焦高能级城市的“护城河”为主，挖掘潜力下沉市场的“新蓝海”为辅，形成覆盖不同层级城市的全域布局。

01

核心城市：以多产品线协同构筑竞争力

目前，华润万象生活通过轻资产外拓，成功在26个重点城市实现了“一城多汇”或者“多城多汇”战略布局。在一二线城市商业竞争进入“存量博弈”的背景下，华润万象生活凭借卓越的运营能力，通过多项目布局强化品牌认知和资源协同优势。

02

下沉市场：强三线城市的“降维打击”优势

近年来，下沉市场正成商业轻资产的重要战场。

以新城吾悦、凯德等发行的商业不动产REITs的底层资产表现为例，布局强三线城市的商业项目的出租率、租金回报率、现金流稳定性等核心指标，不亚于一二线城市的同类项目。只要产品足够好，下沉市场的赚钱能力一点都不比一线城市差。

从消费复苏节奏看，当前二线城市线下消费热度领先，经济活力较强的三线城市也展现出可观的增长潜力。管理层在业绩会上亦明确指出，要“积极布局经济发展潜力大的三线城市”。

截至2025年末，华润万象生活在营的135座购物中心中，约14.5%（21个项目）分布在三线及以下城市。

其中，泰州万象城是华润万象生活布局三线城市的成功典范。自2021年开业以来，它迅速确立了在泰州商业市场的“顶流”地位，经营业绩持续攀升。

2025年新开项目中，无论是淮安万象城开业首月客流超300万人次、零售额破3亿元的惊人业绩，还是宜宾天地凭借首店经济和艺术引流在开业首周客流破200万人次的“现象级”登场，都证明华润万象生活通过输出高品质的商业载体和运营标准，在低能级城市具备极强的“降维打击”能力。

• 左：宜宾天地 右：淮安万象城

未来，这种输出能力能否成功复制到更多的下沉市场，值得长期关注。

2025年外拓的12个第三方项目中，多个潜力三线城市项目的获取，也直观展现了企业在不同场景下的运营能力：

• 三亚天悦城（地标升维）：地处三亚中央商务区核心地段，是海南首座定位为“轻奢”的购物中心，商业体量10万方。2025年第四季度接手运营后，迅速展现出强大的资源整合能力。针对三亚市场“优质餐饮体验偏少”的痛点，2026年第一季度密集引进啄春泥、山缓缓、芸山季等知名餐饮品牌，通过丰富餐饮业态组合有效提升了聚客能力，推动项目向城市级商业新地标转型。

• 莆田金鼎广场（老场改造）：位于莆田市文献东路核心商圈，原项目于2010年开业，承载着当地深厚的商业记忆。2025年6月，华润万象生活与福建三信集团达成合作，其打造为福建省首座“万象汇”。目前项目正处于闭店改造阶段，计划2026年重装开业。改造后将从空间场景、业态组合等方面进行全方位重塑，引入更多年轻潮流品牌与品质生活业态。

截至2025年末，华润万象生活未开业项目达72个，其中第三方项目多达40个，为未来发展储备充足弹药。

05

十五五目标

在营购物中心增至200个

2026年是“十五五规划”开局之年，据华润置地管理层透露，到十五五末期努力实现经营性业务营收300亿元目标。

而据公开报道，华润万象生活管理层在投资者会上也给出了十五五业务拓展目标：实现购物中心新增拓展100个，在营购物中心增至200个，管理的购物中心（含储备）达到300个。

这意味着，接下来的5年，华润万象生活要以每年新拓20个，每年新开13座购物中心（含存量接管）的发展速度推进。

据赢商网不完全统计，2026年华润万象生活将迎来约15个商业项目入市，包括推进广州白鹅潭万象城、东莞万象城、武汉光谷万象天地、厦门万象城二期、淮安城南万象汇等项目顺利开业。

对于整个行业来说，华润万象生活的这份成绩单更像一面镜子：它照出了粗放扩张时代的终结，也照出了运营制胜时代的开始。

当行业的β机会消失时，真正的α才会显现。对华润万象生活这类强运营企业来说，发展的黄金时代才刚刚开启。

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