买农村房被判无效，法院却判赔118万！｜北京房产律师

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2003年，一对城里情侣看中一套农村老房，仅花1.13万元买下。

他们拆掉旧屋，建起新院，装修入住近20年。

谁知，卖家反悔起诉：“你是城里人，不能买农村房！”

法院果然判买卖合同无效，房子必须腾退。

眼看血汗钱打水漂，两人又提起索赔诉讼——

最终，法院判决卖家赔偿118万元！

这场“小投入、大回报”的维权战，堪称农村房屋买卖纠纷的经典案例。

故事要从2003年说起。

李强、王芳（非农业户口）经人介绍，以11300元向村民赵明购买了位于郊区的一号院落（含5间北房）。

赵明父母赵建国、赵秀兰当时就住在院里，知情且配合腾房。

买房当年，李强夫妇就把老房全部拆除，新建：

✅ 北房4间

✅ 西房2间

✅ 南房5间

✅ 院墙、水电、装修一应俱全

此后20年，他们一直在此生活。

2010年，赵家突然反悔，起诉要求确认买卖无效。

法院审理认为：城镇居民不得购买农村宅基地房屋，合同无效！

但当时未处理赔偿问题。

2021年，赵家再次起诉，要求李强夫妇“腾房+拆新房”。

二审法院终审判决：腾退房屋，但损失可另行索赔。

于是，李强、王芳提起本案诉讼，请求：

✅ 返还购房款1.13万元；

✅ 赔偿房屋重置及装修损失24.9万元；

✅ 赔偿宅基地区位补偿102.6万元（合计127.5万元）。

赵家辩称：

“你们明知不能买还买，过错在你们！而且房子根本没拆迁计划，哪来的区位补偿？”

法院经审理认为：

�� 第一，合同无效，但过错主要在卖方。

赵明作为出卖人，明知买家是城镇户口仍出售；

父母赵建国、赵秀兰全程知情，事后反悔违背诚信；

→ 三被告承担主要过错责任。

�� 第二，新建房屋属原告财产，应全额赔偿。

现有房屋全是李强夫妇出资新建；

腾退后归赵家所有，构成不当得利；

→ 24.9万元重置及装修费，由赵家全额赔付。

�� 第三，区位补偿虽无实际拆迁，但可参照标准酌定。

法院委托甲评估公司评估：区位补偿约146万元；

虽无正式拆迁项目，但结合周边腾退政策，酌定为133.4万元；

按过错比例（70%），赵家赔偿93.4万元。

最终，法院判决：

✅ 赵明、赵秀兰赔偿李强、王芳共计118.3万元；

✅ 购房款1.13万元因房屋已灭失，不再返还；

✅ 评估费由双方按责分担。

�� 律师三大提醒：

城镇居民切勿购买农村宅基地房！合同必然无效；

但若已购买并建房，务必保留所有出资凭证（转账、建材发票、施工记录）；

即使合同无效，只要卖家有过错，仍可索赔重置成本+区位价值！

法律不鼓励违法交易，但也绝不纵容“出尔反尔”。

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律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。