华润置地告别“三高”模式，收租和轻资产业务表现亮眼

界面新闻记者 | 王妤涵

“十五五期间，我们将以战略性规划构建三条增长曲线，通过高效协同、同向发力，形成全面高质量发展的全新业务模式。”华润置地董事会主席李欣在2025年业绩会上表示，“这也意味着公司彻底摆脱过往‘高杠杆、高负债、高周转’的传统发展模式。”

3月30日，华润置地公布2025年度业绩。财报显示，公司全年实现营业收入2814.4亿元，同比微增0.9%，但核心净利润224.8亿元，同比下降11.4%。受到开发销售板块的持续拖累，继续“增收不增利”。

值得关注的是，从利润结构来看，公司的经常性业务（经营性不动产、轻资产管理、生态圈要素型业务）核心净利润同比增长13.1%至116.5亿元，占核心净利润比重攀升至51.8%，这也是华润置地首次实现非开发业务贡献过半核心利润。

华润置地近五年营利表现 界面新闻整理制图

业绩会上，李欣将当前公司的业务模式概括为“三条增长曲线”：开发销售型业务为第一曲线，经营性不动产收租业务为第二曲线，轻资产管理收费型业务为第三曲线。

作为传统业绩基本盘，华润置地开发销售型业务在2025年继续充当营收的主要贡献者。年报数据显示，开发业务贡献了2381.6亿元的营收，同比微增0.4%，占总营收的84.6%；但贡献的核心净利润只有108.3亿元，同比下挫超28%。

这背后是结算毛利率的下降。“受整个房地产行业下行的影响，公司期内结算毛利率下降了1.3个百分点。”华润置地管理层在业绩会上解释称。

从土储布局观察，华润置地继续聚焦高能级城市。2025全年获取项目33个，权益投资金额673.7亿元，其中，在北京、上海等五大核心城市投资占比近8成；截至报告期末，公司总土储面积4673万平方米，其中开发销售型业务土地储备面积3936万平方米，投资物业土储面积737万平方米。

销售端，2025年华润置地实现签约额2336亿元，销售规模居行业前三，其中一线城市销售额占比，同比增加7个百分点至45%。

总体来看，第一曲线仍是华润置地收入的最大来源，但其利润贡献的下降，也凸显了当前第二、第三曲线的补位价值。

经营性不动产收租业务被华润置地定位为“利润及稳定现金流的核心贡献者”，包括旗下的购物中心、写字楼、酒店。2025年实现营业额254.4亿元，同比增长9.2%；净利润98.7亿元，同比增长15.2%。净利润增速明显高于营收增速，反映出该业务的高经营杠杆和成本控制能力。

其中，自持购物中心表现尤为突出。全年实现零售额2392亿元，同比增长22.4%，增速高于同期全国社会消费品零售总额增速。年末在营自持购物中心98座，其中82个项目零售额位列当地市场前三。整体经营利润率63.1%，为历史最高水平。

年内新开业购物中心6座，包括深圳湾万象城二期、呼和浩特万象城、东莞万象滨海购物村。至此，公司已形成覆盖全客群、全场景的四大产品线矩阵。写字楼业务平均出租率提升至77.7%，新租面积创同期新高；酒店业务每房收益（RevPAR）领先区域市场。

第二曲线的稳健增长，为公司在行业下行期提供了难得的利润缓冲带。随着未来更多购物中心开业和资产运营效率提升，这一曲线的贡献有望继续扩大。

作为“十五五”期间重点培育的第三条增长曲线，轻资产管理收费型业务被华润置地定位为“转型发展的核心引擎”。与前两条曲线不同，该业务不占用大量资本，依靠品牌、运营能力和管理体系获取收益，是典型的“轻资产、高ROE”模式。

核心平台华润万象生活全年实现营业收入180.2亿元，同比增长5.1%；核心净利润39.5亿元，同比增长13.7%。截至年末，市值与市盈率居行业首位。

商业航道方面，管理在营购物中心135座，其中105个项目零售额位列当地市场前三，全年在营购物中心实现零售额2660亿元。物业航道在管面积4.26亿平方米，非住业态收入占比18.8%。大会员业务方面，完成对华润网络的并购整合，万象星会员总量突破8300万人，同比增长36%。

资管业务方面，截至年末资产管理规模达5022亿元，较2024年末增加401亿元。华润商业REIT全年营业额7.6亿元，EBITDA 4.2亿元，年末股价较发行价上涨52.3%，市值过百亿。华润有巢REIT完成国内首单采用向原持有人配售方式的扩募。

文体产业运营业务营收12亿元，同比增长53.5%，年内参与“十五运”服务保障，演艺运营首年实现盈利。

总体来看，第三曲线的多元布局已初具规模，其增速在各板块中最为突出，若保持当前势头，该曲线有望在“十五五”期间成为公司利润增长的新一极。

展望未来，李欣判断，2026-2027年传统房地产市场仍将面临一定压力，但随着投资质量持续提升、项目“做一成一”稳步兑现、增量价值不断释放，将带动开发销售业务企稳回升。他同时给出了中长期的业绩指引，截至“十五五”期末，公司开发销售型业务营收规模目标维持在2000-2500亿元左右，利润贡献占比接近40%。