美凯龙2025年年报：经营现金流净额8.16亿，主营业务筑底企稳

3月30日，美凯龙(601828.SH、01528.HK)发布2025年年报。报告期内，公司实现营收65.82亿元。受房地产行业下行压力影响，美凯龙秉持审慎原则，对投资性房地产公允价值进行了大幅估值调整，致使本年度归属上市公司股东的净利润亏损237.22亿元。

值得注意的是，剔除非经营性因素影响后，美凯龙的主营业务正展现出经营韧性与修复弹性。在新五年战略引领与建发股份的深度赋能下，公司经营质量显著提升。年报显示，全年经营现金流净额达到8.16亿元，较2024年的2.16亿元大幅提升277.34%；核心的家居商业服务板块毛利率增长2个百分点至61.9%。

建发全方位赋能，主营业务筑底企稳

从本次年报来看，美凯龙主业已显著企稳。截至2025年12月31日，公司旗下74家自营商场和218家委管商场平均出租率均较2024年有所提升。其中，自营商场平均出租率增长2个百分点，达到85.0%。

同时，建发集团成熟的国资管理经验助力公司实现全方位降本增效。2025年，美凯龙营业成本、销售费用、管理费用分别下降18.95%、18.59%和24.22%，降幅均超过营业收入降幅，运营效率得到实质性提升。建发股份从资源、管理、资金等维度为美凯龙提供支持。股东背景所带来的融资优势亦逐步兑现，公司综合融资成本率从去年的5.1%优化至4.4%，带动利息费用从25.31亿元下降至21.60亿元。截至2025年底，美凯龙应付票据、应付账款合计规模较上一年底下降43.79%，历史债务稳步出清。

报告期内，双方业务协同加速落地。美凯龙与建发轻工、建发汽车深化合作，持续推进3+星生态、人车家等战略的落地。2025年，美凯龙电器馆经营面积达到140.5万平方米，面积占比提升至10.1%；汽车经营面积从16万平方米翻倍至32万平方米，覆盖全国46座城市。

建发股份同时还为美凯龙带来了优质营销资源与获客渠道。一方面，公司联动钻石联赛、厦门马拉松等国际级赛事，实现了品牌形象的跃升；另一方面，美凯龙通过建发/联发的地产生态，将营销触角延伸至20城76个楼盘，累计拓展客户超1.4万组，直接带动转化金额约1.5亿元，构建起“地产+家居”的流量闭环。

此外，双方首个深度协同商业项目成都湾悦城亦于2025年12月20日开业。该项目定位 “城南活力家庭悦聚场”，打破传统家居商业边界，引入运动户外、亲子娱乐、特色餐饮等多元高频消费业态，实现了存量资产的焕新升级与商业价值的高效释放。

投资性地产估值调整，夯实资产质量

由于过去几年中国房地产行业的深度调整，商业地产普遍面临估值调整的需要。基于对宏观环境与行业趋势的谨慎判断，美凯龙基于会计准则对旗下投资性房地产公允价值进行了全面重估。这一举措在账面上形成了约234.42亿元的公允价值变动损失，成为2025年公司大幅亏损的核心原因。但另一方面，这一估值调整夯实了公司资产质量，使资产账面价值更贴合当前市场实际。

行业人士指出，此类会计处理并不涉及公司现金流，也不代表公司主营业务发生实质性恶化。通过充分的价值调整，美凯龙消除了未来资产持续贬值的潜在隐患，为公司后续的战略布局奠定了更加精准的财务基础。

在推动资产估值回归合理商业价值的同时，美凯龙也在经营层面主动担当。面对行业需求收缩、商户经营困难的实际挑战，公司通过租金减免等稳商扶商举措，全力保障商户生存空间，维护家居产业链稳定。这虽在短期对收入端构成一定压力，却也稳固了商户群体，为后续复苏筑牢了基础。

新五年战略启航，锚定高质量发展

自2025年以来，在“着力稳定房地产市场”的顶层定调下，地产行业迎来一系列政策利好。2025年12月，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，将商业不动产纳入试点范围，助力行业拓宽多元融资渠道。2026年1月1日起，存量公积金贷款利率全面下调，其中五年期以上首套房贷款利率降至2.6%，二套房降至3.075%，持续减轻居民购房压力。2026年3月，上海宣布将商业用房购房贷款最低首付款比例下调至不低于30%，降低商业地产置业与投资门槛。同时，全国范围内消费品以旧换新政策持续发力，智能家居产品纳入补贴范围，精准撬动家居消费需求释放。

伴随政策持续加码以及市场自身长期出清，地产行业正逐步走出下行周期，企稳回暖正在成为各界共识。中信证券的研报指出，随着供给收缩进入第六年，房地产市场的深度调整预计已接近尾声。克而瑞集团联席总裁、普睿数智科技董事长丁祖昱从动态供需关系、库存、房价调整幅度等6个维度分析，认为房地产市场正在进行底部确认，传递出止跌企稳的信号。

站在行业复苏的关键节点，美凯龙新五年战略顺势启航。公司以“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”的定位锚定高质量发展方向。一方面，美凯龙将聚焦家居主业升级，通过持续升级内容与运营能力，深度挖掘家居商业空间的价值，夯实主业竞争力；同时，公司持续拓展服务边界，赋能产业链上游，覆盖品牌工厂等核心主体，打造第二增长曲线。

分析人士认为，随着投资性物业回归当下商业价值以及经营基本面筑底，未来，在房地产市场逐步回暖与家居消费需求持续释放的大背景下，美凯龙有望把握行业复苏红利，实现经营业绩持续改善与长期价值回归。