谢逸枫：二手楼市迎“小阳春”，一手楼市何去何从？

文/谢逸枫

2026年3月，中国楼市“小阳春”成色如何，以目前的成交数据判断来看，全国一二手楼市“小阳春”消失了，而核心城市的二手楼市迎来“小阳春”，一手楼市却失踪了，这背后的逻辑，与房地产行业底层发展产生重大变化有直接关系。

与往年最大的区别在于，今年楼市“小阳春”呈现分化、结构性的特征和趋势，一手住宅新房楼市“小阳春”消失，北上广深等核心城市二手房楼市“小阳春”再现。“小阳春”的背后，是“以价换量”，呈现出“量升价跌”的市场行情。

楼市“小阳春”前，以2月25日“沪七条”（松限购、优公积金、房产税减免）为标杆，济南（人才购房补贴）、长春（优公积金）、佛山（好房”建设指引）、天津（15个新建城市更新项目）、深圳（安居房政策落地）等地市助力。

结果就是一手住宅新房楼市3月“小阳春”没有到来，迎来的是核心城市二手楼市“小阳春”，可谓是一手平淡，二手火爆的冰火两重天局面，分化、结构性、以价换量的复苏，依然是主流，归根结底是政策无法熨平供需关系波动。

值得注意是北京、上海、广州、深圳四个一线城市的一手楼市尽管没有二手楼市火爆，总体的成交量略有失色，刚性的低总价成交为主。但是成交量比前1月-2月好，表现出回暖的迹象信号，特别是豪宅市场成交大涨。

中指研究院数据显示，2026年第12周（3月15日-3月21日），30城新房成交面积为248万平方米，环比增长15.9%。其中北京环比增长31.7%，在一线城市中增幅居首，二线代表城市成交147万平方米，环比增长30.1%。

其中成都、杭州、苏州等城市成交放量明显。拉长时间维度来看，市场升温趋势更加清晰。3月份以来（3月1日-3月21日），30城新房成交面积环比增长101.4%，实现翻倍增长，市场热度呈现抬升态势。

中指研究院数据显示，2026年第12周20城二手房成交36003套，环比增长11.3%。其中北京环比增长19.7%，同比增长13.7%。整体来看，3月份以来，20城二手房成交套数环比增长90.3%，活跃度明显提升。

北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、郑州等二手房楼市迎来“小阳春”。2026年1月份以北京、上海为代表的一线城市二手房市场有回暖迹象，房管局统计数据，1月北京、上海二手住宅网签数据分别同比增长约20.8%、24.2%。

此外，进入春节后的3月份，是本行业传统的“小阳春”旺季。数据显示，截至3月19日，北京二手住宅网签成交量突破1万套大关，达到10590套，已超过二月全月的8130套。北京的住房租赁市场的成交量自3月以来也出现了一个季节性高峰。

3月以来，北京二手房市场持续回暖。根据北京市住建委数据，3月首周周度网签共计2980套，日均约426套；经过连续三周稳步上涨，3月16日-22日网签总量已升至4973套，日均达710套，更是在3月20日单日网签量逼近1000套。

呈现出“量增、去化加快、议价收窄、结构分化”的复苏特征。从整体市场来看，当前优质房源热销，更多体现为结构性分化行情，主要集中在核心区域。这一局部回暖传导至全市整体市场仍需要时间。目前二手房全面回暖的基础仍不牢固。

安居客上海监测数据显示，3月28日（周六），上海二手房（含商业）单日网签成交量达1585套，不仅刷新今年年内单日成交纪录，更是一举打破2025年3月15日1473套的前峰值纪录，创下近5年上海二手房单日网签成交历史新高。

截至3月28日，上海3月二手房累计网签量为27733套，同比上涨8%。周度成交量持续攀升，3月2日至8日成交5709套；3月9日至15日成交7233套；3月16日至22日达7488套。3月以来，上海共有10天单日成交超千套，其中6天突破1300套。

该高位成交密度为2021年以来首次出现。自2025年8月起，上海二手房挂牌量已进入下行通道，恐慌性抛售现象逐步消失，供给端趋于平稳。数据显示，总价300万元以内入门级房源3月上半月成交占比升至72%，去化效率提升。

月成交2万套定为上海二手房市场的“荣枯线”，3万套则是市场进入活跃周期的分界线。若月成交实现3万套，将达到2021年同期的水平，2021年属于上海上一轮楼市牛市尾声阶段。单月水平不足以定调，还需看后续6个月-9个月的成交量价。

伴随成交量的持续上涨，二手房市场的供求矛盾也得到有效缓解。上海链家数据显示，“沪七条”新政发布后，上海链家二手房挂牌量较去年同期下滑8%，主要得益于新政后成交量提升，同时成交增速大于新增挂牌增速。

从市场数据来看，回暖势头也已基本确立。普睿广佛区域监测数据显示，3月首周（3月2日至8日），广州50个典型楼盘来访量达5542组，环比上升41%；认购172套，环比上升70%，均为2026年以来周度峰值。

二手房市场亦持续升温。广州市房地产中介协会数据显示，上周（3月9日至15日）全市二手住宅网签2442套，环比猛增37%，看房人数已突破2万人，市场活跃度显著提升。总体看，成交量不如北京、上海、深圳的。

此轮广州楼市“小阳春”行情的结构性特征明显，小户型成交仍是主力，且以总价100万元至200万元的刚需客为主，一定程度上与购买力的水平相匹配。展望后市，随着后续新房供应的持续入市，本轮行情有望持续。

普睿数据显示，2026年以来（1月1日至3月15日），从广州一手住宅成交总价来看，总价1000万元以上的豪宅成交达到了333套。100万至200万元/套的刚需房是主力，共网签了3080套，占比达35%。

二手房市场最近三周网签量分别为1783套、2442套和2589套，连续两周成交量刷新2025年下半年以来新高。近三周广州二手房成交均价在2.1万元/㎡以下的低位徘徊，对比1月至2月的2.2万元-2.3万元/㎡的均价水平有所下降。

进入3月份以后，叠加节后返城就业、刚需安家、改善置换需求集中入场，两地看房量、成交量同步回升。二手房市场率先领跑，核心区优质房源热度攀升，刚需与改善需求集中释放，“小阳春”的成色更多体现在真实需求的有效激活。

乐有家监测数据显示，3月22日（周日），深圳二手房门店签约量创下近5年最高记录，同比前一周周日上涨11%，比2024年国庆假期的单日历史峰值高出4%。3000万元以上豪宅成交同比暴增154%，亿元级豪宅半年卖出去年全年的量。

3月16日至22日，乐有家门店二手签约量实现“4连涨”，达到2024年四季度以来的峰值水平。深圳贝壳合作门店的签约量环比大涨118%，3月8日单日签约量冲上近一年顶点。看房端同步“升温”，二手房带看量连续4周上涨，触及近2年高点。

更具标志性意义的是价格的企稳回升。乐有家数据显示，2026年2月深圳二手住宅成交均价达到6.2万元/㎡，这是自2025年6月以来，历经8个月调整首次重返“6字头”关口。今年1月开始翘尾，2月加速反弹，底部确认的信号十分清晰。

新房市场同样“火力全开”。乐有家数据，3月16日-22日，深圳乐有家门店新房签约量环比上涨15%，创下近12个月单周最高值，比2025年3月“小阳春”的周度峰值高出25%。标志着深圳新房市场连续4周上涨，正式“跑步”加入小阳春行情。

深圳楼市正在经历一轮由二手房领跑的结构性回暖。乐有家数据，3月22日深圳二手房门店签约量单日成交量创下近5年最高记录。2月深圳二手住宅成交均价达到6.2万元/平方米，这是自2025年6月以来，历经8个月后首次重返“6字头”大关。

3月23日-3月29日深圳乐有家门店二手住宅签约量虽环比回落12%，稳站在近一年的高位区间，与2025年3月的高点基本持平。至3月29日深圳全市二手住宅网签量已达4715套，本月大概率将突破5000套大关，与2025年11-12月网签量接近。

剔除2月春节月，深圳二手楼市已连续数月稳定在“荣枯线”水平之上。与二手房的风风火火不同的是，深圳三月的新房稍显温吞。截至目前，深圳市一手住宅预售网签累计1420套，现售网签累计1138套，预售+现售网签累计2558套。

我爱我家数据显示，截至3月15日，杭州市区（含富阳、临安）二手房成交量已突破3600套，仅用半个月就完成了2月全月的量（3370套）。若按照最近一周日均300套的成交节奏，3月杭州二手房成交量有望站上8000套。

贝壳合作门店上周末的二手新签单量高达536单，3月15日单日新签315单，创新下近一年（2025年3月23日起）单日签单量最高纪录。截至3月15日，杭州市区二手房成交量已突破3600套，仅用半个月就完成了2月全月的量（3370套）。

南京、武汉、郑州等地，二手房都迎来成交高峰。南京3月前两周，两个周末二手房成交量稳定在900-1000套。武汉上周日单日成交451套，创下2024年以来单日最高纪录。郑州3月来二手房签约量同比去年上涨16%。

当前二手房成交量，已经能说明核心城市二手房市场在明显回暖。现在的热度，更多是刚需主导的底部修复信号，市场进一步恢复还需要更多时间。毫无疑问，能否保持持续性的恢复趋势，要看后续的政策支持和落实情况。

春节至今一个月以来，22城二手房网签面积成交量达2023年以来新高，26城节后二手房实时成交套数同比增速高达22%。房价节前企稳，3 月以来小幅松动，一线城市相对坚挺。截至3月21日，49城重点城市挂牌量较春节涨幅仅1.0%。

业主并未因成交放量而加速挂牌（尤其一线城市）。带看量先增后稳，需关注带看量下降对后续成交的影响。买卖方的价格预期差整体并未因成交热度抬升而缩小，这意味着市场交易逻辑仍基于性价比，成交放量向房价预期传导尚需时日。

春节至今一个月以来，44城新房网签面积成交量同比下行，截至2026年3月20日，节后累计网签面积同比下降8.8%，其中一二三线城市同比分别为上升1.8%、上升3.8%、下降30.2%，一二线仍保持一定增长。

但低能级城市由于供给等原因，成交持续下降。年初至今44城新房销售面积累计同比下降27%，其中一线城市下降23%，二线城市下降 21%，三线城市下降 38%。因此，一二线核心城市的恢复比三四线城市好。

春节至今一个月以来，22城二手房网签面积成交量达2023年以来新高，堪称大爆发。截至2026年3月20日，节后累计网签面积同比增长9.6%。其中一二线三线城市同比增速分别为增长12.9%、增长5.8%、增长18.1%。

从年初至今来看，22 城二手房累计同比下降 7%，其中一线下降 6%，二线下降 8%，三线下降 2%。以价换量的背后是挂牌量季节性回升，但增速缓于往年。春节前重点城市持续下降，随后出现季节性回升。