看清烂尾楼背后的账单

（来源：中国经济导报）

转自：中国经济导报

本报记者 | 张守营

最近，暨南大学力学与建筑工程学院教授张宁联合华中科技大学和国际其他顶尖机构的一篇发在Cell系列旗下子刊One Earth的最新研究提醒我们：烂尾楼，它不只是一笔金融坏账。张宁的研究给了大家一个完全不同的视角，引发了广泛关注和讨论。这位关注城市可持续发展问题的学者，带领团队对全国142座城市的1779个烂尾项目做了一次系统的“损失盘点”。

看不见的“环境坏账”

先说个令人震惊的数字：这1779个烂尾项目，已经产生了1.81亿吨碳排放。

什么概念？这些排放中，95%来自水泥、钢材这些建材的生产过程。也就是说，从这些项目开工挖第一锹土的那一刻起，污染就已经发生了。工厂的窑炉在运转，矿石在被开采，二氧化碳在排放——只是房子没建起来。

就像你点了一份外卖，骑手已经送到楼下、厨师已经炒好菜、食材已经买好了，结果你突然说不要了。钱没省，反而全浪费了。

张宁的研究里有个更形象的表达：这些烂尾项目让中国房地产行业的碳强度被额外抬高了9.6%。正常建筑的碳排放会在几十年的使用期里被慢慢摊薄——住一天，就分摊一点。但烂尾楼没有这个过程，它把本该长期分担的代价，全部压缩在建造阶段，然后停在了半空。

“污染发生了，房子没完成。”

新城区，为什么成了烂尾楼的“重灾区”？

张宁的团队还发现了一个有意思的现象：烂尾楼不是均匀分布的，它们高度集中在新城区。

这背后藏着一个商业逻辑。

开发商去新城区盖房子，本质是在赌——赌未来人口会来。学校先建起来，医院先挂牌子，商业体先招商，然后指望住宅卖出去把人“装”进来，再把配套“盘”活。这是一个典型的增强回路：人来了，配套活了；配套活了，更多人来了。

但住宅一旦停摆，这个回路就被打断了。小区建了一半停工，原来规划入住的人没来，学校招不满，商场没人逛，新城的活力也跟着熄火。

“烂尾楼停的不是一栋楼，是一整片新城的未来。”谁在为烂尾楼买单？

张宁的研究里还涉及烂尾项目的直接经济损失。

但钱不是平均分摊的。研究团队把它拆开了看：购房者首付款损失占了44%；开发商土地成本占了30%；剩下的才是银行、施工方、供应商等。

可见，风险不是平摊的。最惨的是那些交了首付却等不到房子的人。

预售制度，是风险的转移，不是风险的分担。预售让开发商用购房者的钱去盖房，杠杆越加越高。一旦链条断了，开发商可以破产，但首付款已经变成了材料、变成了人工、变成了塔吊租金——就是变不回购房者口袋里的现金。

还有一笔账，算都没法算

张宁的研究还提到了一个普通人不太会想到的维度：健康损失。

这些烂尾项目，对应着超过140万吨PM2.5当量污染，以及约262.8万DALYs的潜在人类健康损失。DALYs是“伤残调整生命年”的缩写，简单说，就是这些污染可能让人少活多少年、或者带病活多少年。

这听起来有点抽象，但逻辑很直接：建材生产过程中排放的PM2.5、二氧化硫、氮氧化物，已经进了大气，被人吸进了肺里。污染发生了，健康代价付出了，但没有换来任何居住服务。

正常建筑在使用期里，至少能“回报”这些环境成本——人住进去了，房子发挥价值了。但烂尾楼没有这个过程。它只有“付出”，没有“回报”。

“排放出去了，污染发生了，就是没有房子。”

如果五年后再回头看

张宁的研究，让人想起一个词：搁浅资产。

这个词最早用在能源行业——那些因为新能源转型而变得没有价值的油田、煤矿。钱投进去了，资源没挖完，但市场不需要了。

但中国的烂尾楼比这更复杂。它不只是财务损失，还有环境损失、健康损失、社会损失。它是多层搁浅——什么都付出了，就是没换来房子。

如果五年后回头看这些烂尾楼，我们可能会发现，它们是中国房地产模式转折点的标志。

高杠杆开发、土地财政依赖、预售制度、快速扩张——这些曾经让中国房地产狂奔二十年的“引擎”，在烂尾楼这个现象里集中暴露了问题。房子不只是金融产品，它还是碳排放的来源、是污染的发生地、是家庭积蓄的最终归宿。

“楼停在半空，但模式也该停下来了。”

张宁的研究里其实埋了一个问题：如果这些烂尾楼都复工，问题就解决了吗？

不一定。复工需要重新投入资金、材料、人力，而市场需求可能已经变了。有些项目可能更适合转换成公共空间、绿地，或者做材料回收。复工不是唯一答案，甚至可能不是最好的答案。

“不是所有烂尾楼都值得复活，但所有烂尾楼都值得被合理处理。”

张宁的这篇研究，让大家重新理解了烂尾楼。它不只是城市伤疤，也不只是经济坏账，它是一次关于“我们到底付出了什么”的提醒。

数字背后只有一个简单的事实：楼停在半空，但代价从来没有停在半空。