房地产“换芯”马拉松：谁先跨过新旧交替那道坎？

斑马消费 杨柘

每一轮周期切换，市场都不会以同样的面貌归来。房地产市场转型升级，未来的看点在哪里？龙湖集团在2025年的成绩单中，给出了一种方向。

去年，龙湖商业新增13座商场，截至年底商场数量达到99座，预计2026年继续新增9座。未来，这100余座商场，作为龙湖的流量中心，驱动运营业务的活力与增长。

目前，以龙湖商业投资和资产管理两个运营业务，已经成长为龙湖集团的增长主力和盈利担当。随着运营业务成为集团核心之一，龙湖的这场持续20余年的“换芯”马拉松，正在无限接近终点。

运营业务，成定海神针

在房地产市场调整的惊涛骇浪中，龙湖这艘巨轮，始终保持着清晰的航向和稳定的速度。

2025年，龙湖集团（00960.HK）营业收入973.1亿元，净利润10.2亿元。其中，最大的业务亮点，依然来自于运营及服务业务。

去年，龙湖运营及服务收入267.7亿元，创历史新高，营收贡献率已达27.5%。而在此前三年，这一比例分别为11.7%、13.8%和21.0%。

2025年，龙湖集团运营及服务业务整体毛利率超50%，核心利润为79.2亿元，两大板块合计净利率接近30%，显示出优异的盈利能力。

作为一家集团化公司，龙湖在地产开发业务之外，还拥有商业投资、资产管理两大运营航道，以及物业服务、智慧营造两大服务航道。五大航道中，运营已经成公司业务重心。

截至2025年底，龙湖商业投资在25座城市运营99座商场，出租率稳定在97%的高位；去年，龙湖商业日均客流量379万人次，整体同比增长16%，营业额824亿元，同比增长17%；租金收入同比增长4%至112.1亿元。

龙湖资产管理，主要包括长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及健康养老“椿山万树”六大业务，实现“住、职、娱、医、养”的全场景覆盖。

截至2025年底，冠寓旗下开业六个月以上项目出租率达到95.7%；全新活力街区欢肆，已经在成都、合肥、杭州、上海等4城正式亮相。

龙湖天街、冠寓、欢肆等品牌多点开花，让运营业务成为龙湖集团的定海神针。2025年，由商业投资和资产管理组成的运营业务，实现租金收入141.9亿元，同比增长1.6%，为集团提供了稳定的现金流和利润支撑。

龙湖天街，为何越开越火？

2003年，龙湖商业的第一个项目——北城天街，在重庆CBD观音桥开业。彼时，这或许只是龙湖在行业上行期进行资产多元化配置的尝试。

后来，龙湖天街纷纷落地，迅速引领各大高线城市的商业。尝到甜头的龙湖，逐渐将商业作为长期主义投入的主要方向，每年将销售回款的10%沉淀到持有物业中。

如今，随着房地产行业调整，市场重心从短期的地产开发、房产销售，转向能够长期产生收入与利润的运营及服务业务。以龙湖天街为首的运营业务，成为龙湖的业务核心之一。

2025年，受制于房地产市场调整，市场中商业项目的新开速度下降。但龙湖商业依旧保持了稳定的扩张速度，去年如期新增运营13座商场，武汉滨江天街、重庆江岸天街等旗舰项目开业即成区域商业新地标。

截至2025年底，龙湖商业累计运营商场99座，覆盖全国25个城市；合作品牌超7400家，其中战略合作超400家。

同时，对包括重庆北城天街、苏州狮山天街、北京长楹天街在内的多个头部项目进行改造升级，通过硬件设施更新、内部空间改造、品牌梯队焕新等，提升项目的长期竞争力。

那么，在AI虚拟世界抢占用户注意力、电商和即时零售让购物足够方便的时代，龙湖天街，作为线下消费场景的代表，如何持续保持吸引力，开一家火一家、一直开一直火的？

到目前为止，新一代的龙湖天街，用森系中庭营造商业空间的松弛感，将公园、特色菜市场等生活空间与购物中心融合，让商业综合体从简单的“消费场所”转变为“城市生活枢纽”。

首店经济，为近些年龙湖商业提升吸引力的重要方式。每一座新的龙湖天街开业，首店占比都是关键KPI。以2025年开业的武汉滨江天街为例，其城市首店、旗舰店占比高达40%。

另外，龙湖商业打造天街庙会、天街欢抢季、天街欢乐季、醒春季等原创IP，持续与消费者互动。其中，天街欢乐季已连续举办九届，2025年底的最新一期，融合浪漫圣诞派对、超级年终大促与惊喜跨年夜，联动全国近百座购物中心。

在场景更新、首店经济、内容创新等运营策略的推动下，龙湖商业的人流量和租金收入稳定增长，成长为集团收入、利润和现金流的稳定贡献来源。

内核切换，重新认识龙湖

随着龙湖商业跻身国内头部商管运营品牌，运营业务成为集团的增长及盈利担当，龙湖用20余年，接近跑完一场内核切换的马拉松。

龙湖从过去以地产开发业务为主，发展为如今开发、运营、服务三大板块并进。“一个龙湖”生态体系下，商业投资、物业服务、智慧营造等航道深度协同，共同为空间赋能、为客户创造价值、为消费者带来更好的商业体验，形成独特的综合竞争力。

无论市场的短期波动如何，龙湖仍然坚定地投入。2026年，龙湖商业将新增开业9个全新项目，5重4轻，分别位于北京、杭州、成都、长沙等核心一二线城市。

此前，龙湖提出的目标是，到2028年，运营和服务业务收入，将超过地产开发业务收入。

随着“换芯”进程的深入，市场对龙湖集团的认知也随之升级。2025年10月，穆迪在龙湖集团的评级报告中，将评级方法论从住宅建筑与房地产开发，调整为REITs及其他商业地产。

其实，很多地产公司早已认识到运营和服务业务的价值，但能够始终保持航向和节奏，持续投入并拿到结果的公司，少之又少。

2025年，龙湖新增土储多位于深圳、上海、苏州、成都、重庆、贵阳等高线市场。连续多年快速去化后，公司土地储备降至2235万平方米，平均成本为每平方米4132元。

成功度过2025年的债务偿还高峰后，龙湖集团综合借贷总额为1528.1亿元，较上年末下降235.1亿元；在手现金292.0亿元；公司拥有人应占权益1628.1亿元，净负债率52.2%；平均融资成本降至年利率3.51%，平均合同借贷年期延长至12.12年。

随着地产存货的快速去化，以及集团债务压力的持续降低，地产业务对龙湖集团的影响，越来越小。运营业务的出彩，将会越来越明显；其在龙湖体系内的价值，将愈发凸显。

重新认识龙湖，确实需要时间。但可以预见，在这一轮房地产市场的大转型中，龙湖一定是能够成功穿越周期的那一家。

未来，龙湖将继续深化开发、运营、服务三大板块的协同效应。以运营业务创造的稳定现金流和客户触点为基础，反哺开发业务的产品力提升与精准投资，同时以服务业务筑牢客户信任，共同构建面向未来的可持续发展生态。