民间物议｜抄底老破小，房地产周期见底了吗？

来源：蒙格斯智库

民众对房地产市场的态度，正在悄悄发生变化。

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最近，一篇《我一年抄底了8套老破小》的文章在网络上刷屏，引发了广泛的讨论。据这位来自成都的博主“圆子”自述，她在短短一年多时间里，果断投资了8套成都二环内的“老破小”。她坚信，这些“老破小”的租金已经比贷款利息高了，不仅能完全覆盖房贷，还有结余。如果运气好，还能碰上拆迁或拆除重建。

“老破小”的抄底热潮，究竟是个别投资者的精准布局，还是市场触底复苏的信号？

在房地产市场尚未完全走出调整期的当下，这位“逆行者”的故事，为我们观察市场底部的微观变化，提供了一个生动的切口。

“老破小”的生意经

圆子抄底“老破小”的故事比较传奇。

40多岁的成都女性圆子，曾做过7年家庭主妇，后重返职场。她的投资行为源于深刻的个人焦虑，既有自己对职业和价值的焦虑，也有对两个孩子的未来筹划。在她看来，购买这些房产，是为了给家庭提供一个“兜底”方案——孩子发展不顺，租金是基本保障；孩子发展顺利，房产则成为自己的养老金。

她的投资逻辑清晰而果断，将目标锁定在成都二环内，总价30~40万、租售比（年租金/房价）大于5%的“老破小”。她利用低首付政策，将杠杆最大化。8套老破小，总价330万，贷款220万。在她的账本上，这8套房子的月租金收入约21000元，而月供约为14000元。租金不仅能覆盖贷款，还能提供稳定的正向现金流，她算过，年化收益率接近10%。她的策略是“拿银行的钱在赚钱”，只要租金能覆盖月供且有结余，就是可行的投资。

圆子的故事并非孤例。小红书上，有不少的志同道合者晒出抄底经历，在上海，有买家晒出连抄四套的战绩；在南京，一批总价100万以内的“老破小”成交迅速，有的挂牌1天就被秒杀。

这些投资者的选择并非盲目投机，他们有自己对市场基本面的判断，比如，核心城市老破小单价回落至低位，部分城市甚至回到2016年水平，且占据不可复制的核心地段，享有成熟的医疗、商业、交通配套，出租需求稳定，烂尾风险为零。

以南京秦淮区刘公巷小区48.92㎡老破小为例，成交总价86万，月租金3200元，年回报率达4.5%，成为远超银行储蓄、国债的稳健投资选择。在存款利率跌破1%、贷款利率降至2%的时代，“老破小”因其稳定的租金回报率，正重新获得部分投资者的青睐。

某种意义上说，抢购这些“老破小”已经不再是单纯的投机，更像是核心城市里一种收益相对稳定的另类理财产品。而房地产作为居住产品与投资产品的两种属性同时被重视，可以视为行业回暖的一个重要标志。

房价降幅收窄，一线城市初现企稳

微观个体的选择，往往能在宏观数据中找到依据。

3月16日，国家统计局发布的最新数据显示，2月份，70个大中城市房价环比降幅继续收窄，新房价格环比上涨城市的个数增加，一线城市新房价格环比由上月下降0.3%转为持平。这一数据，为市场的暖意提供了最直接的证据。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，当前房价指数跌幅已连续4个月收窄，一线城市在过去9个月下跌后率先止跌，企稳信号显著增强。中原地产首席分析师张大伟也指出，2月新房价格环比降幅持续收窄，一线城市率先实现止跌回稳，其中北京和上海分别上涨0.2%，成为带动市场企稳的核心力量。

值得注意的是，北京和上海的新房、二手房价格环比均有所上涨。北京链家研究院院长高原分析，北京新房价格上涨源于市场需求旺盛、供应阶段性减少及开发商折扣取消。而二手房方面，去年底新政利好首置家庭，市场交易热度较高，业主预期有所提升。上海链家研究院负责人李根则认为，上海的人口持续流入和政策支撑（如新“沪七条”），为房价稳定提供了坚实基础。

二手房市场的表现同样积极。2月份，一线城市二手房价格环比仅下降0.1%，降幅大幅收窄0.4个百分点。其中，北京和上海更是分别上涨0.3%和0.2%。严跃进认为，这充分说明超大城市房价调整充分，已率先迎来价格的拐点。

尽管同比数据仍处于下降区间，一线城市新房、二手房价格同比分别下降2.2%和7.6%，二三线城市同比降幅也有所扩大，但业内普遍认为，同比数据的低迷更多受基期值影响，2024年第三季度各地利好政策推动的交易高峰，使得2025年一季度数据基数较高，而环比数据的持续改善，才是市场真实走势的体现。

前两月全国发布100多条调控政策

尽管当前民众对政策调控已基本脱敏，但一个没法回避的现实仍是，政策端仍在积极为市场企稳托底。

数据显示，2026年开年至今，各地政策以“精准滴灌”的方式为市场复苏铺垫，上海“新七条”力度最大，放宽限购、提高公积金贷款额度；北京、广州、杭州等核心城市同步推出安居补贴、限购松绑等举措，前两月全国已发布100多条地产调控政策。

在刚闭幕的全国两会上，政府工作报告中对房地产的表述从“止跌回稳”转向“着力稳定”，政策重心更聚焦于民生保障、去库存和构建发展新模式。

政策的效果正在市场端显现，上海二手房成交攀升，有望突破月度1.5万套的市场“枯荣线”；土拍市场局部升温，广州珠江新城马场地块拍出236亿元天价地王，成都、杭州核心地块也获得高溢价。当然，行业整体仍处于调整周期，土拍呈显著结构性分化，全国土地成交规模仍在回落。

值得注意的是，2月末的金融数据也释放出积极信号。M2与M1的剪刀差再度回落，显示出实体经济发展进一步加快。同时，居民中长期贷款规模延续回升，前两个月累计增加额同比2025年2月增长约1.06万亿元。央行行长也表示，1月新发放个人住房贷款的加权平均利率为3.1%，处于历史低位。这些数据表明，宽松的融资环境和需求侧的政策调整，正逐步稳定市场预期。

结构性复苏是主旋律

成都老破小的抄底热潮、房价数据的企稳向好、政策与金融的双重托底，让市场看到了房地产周期触底的迹象，但多位业内人士和专家表示，房地产市场的复苏并非“普涨式反弹”，而是结构性复苏，周期见底更是一个渐进的过程，“政策底”已明确，而“市场底”的形成仍需多重因素协同发力。

全国人大代表、58同城董事长姚劲波在两会专访中表示，2026年房地产市场整体将呈现结构性复苏的走势，普涨并不会出现，核心城市已率先企稳，而中小城市仍将面临一定压力，以去库存为主。

他认为，市场重心正在向二手房转移，2025年核心24城二手房成交占比已超64%，2026年预计突破68%，城市更新带动存量住房“品质溢价”凸显，改善型需求占比预计突破40%，成为拉动市场的核心动力。

这也解释了为何核心城市的老破小成为投资热点——其作为存量资产，占据核心地段且具备租金收益支撑，契合了市场“存量优化”的趋势。

申万宏源证券固定收益融资总部总经理范为表示，当前房地产市场正处于“政策底”向“市场底”传导的关键阶段，“止跌回稳”并非快速反转，而是政策托底、需求修复与市场调节共同作用的渐进式软着陆。核心城市凭借坚实的产业基础和持续的人口流入，将在未来1到2个季度内率先显现企稳迹象，而能级较低的城市则需要更长时间化解库存压力。

同时，范为认为，当前市场仍面临两大挑战：一是供给端房企债务重组仍在推进，部分企业流动性压力尚未缓解，期房交付信任机制尚未完全修复；二是需求端居民收入预期仍偏谨慎，加杠杆意愿和能力有所减弱，政策刺激的边际效应递减。这两重挑战不缓解，市场的反弹也缺乏动力。

总的来看，成都博主圆子抄底老破小的案例，并非房地产市场重回普涨时代的标志，而是行业进入新周期后，结构性机会的具体体现。

种种信号表明，房地产市场的下行周期已接近尾声，“底部企稳”成为共识，而核心城市、优质存量资产、改善型需求，将成为市场复苏的主线。

因此，对于投资者而言，圆子的经验值得参考，但并非可简单复制的模板，我一直强调，核心城市核心地段、租售比合理的优质存量资产，仍具备投资价值，而三四线城市的非核心资产，则需保持谨慎。

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