观察丨含着高瓴“金汤匙”出生的高麓，能否“跑通”REITs全链路？

2026年3月23日，高麓集团宣布为TPG旗下工业物流项目提供资产管理服务，在管资产规模提升至540万平方米。

这条看似普通的公告，背后是一个四年故事的缩影：2021年成立时籍籍无名，2025年已坐拥450万㎡在管面积、44个项目、25亿美元AUM——高麓用四年时间走到行业第二梯队。

但规模从来不是故事的全部。

一个问题萦绕在这家“嫡系”企业头顶：含着高瓴的“金汤匙”出生，高麓能否“跑通”REITs全链路？

这个问题不仅关乎高麓自己，也关乎所有“中国版普洛斯”故事的成色。

■ 四年三次“跳跃”

高麓的四年，是一部“跳跃式增长”史。

第一次跳跃：2021-2022年，从0到200万㎡

2021年，高麓集团由高瓴新基建基金投资创立。

彼时的高瓴，在物流地产领域已完成两笔重磅投资：2015年收购普洛斯股权，2018年联合私有化普洛斯。高瓴需要一个“亲儿子”来承接其在物流资产领域的布局。

高麓由此诞生，定位为“专注于中国物流和工业基础设施的一体化投资、资产管理平台”。

成立当年，高麓的资产管理规模便突破200万平方米。路径是：通过高瓴的关系网，快速收购存量资产。

第二次跳跃：2023年，一期基金“输血”

2023年12月，高麓完成一期工业物流人民币基金募集，规模35亿元，投资人来自“境内知名保险机构”。

这也是高麓第一次向市场证明：不仅能“买”，还能“卖”——险资愿意把钱交给高麓管理。

同一时期，高麓的收购动作密集：2023年3月收购长三角4个物流及工业项目（45万㎡）；2023年四季度在管面积突破280万平方米。

第三次跳跃：2024年，并购与扩张

2024年10月，高麓宣布合并贝莱特中国。这是高麓发展史上“最关键一战”。

贝莱特由Richard Brooks于2019年创立，多年专注于大中华区物流资产开发。合并后，贝莱特的管理团队并入高麓，高麓的运营能力由此上一个台阶。

截至2024年9月，合并后的高麓拥有30个项目、310万平方米。

第四次跳跃：2025年，轻资产“转型”

2025年，高麓连续完成两只基金募集（二期40亿元、Pre-REIT 14亿元），并为TPG旗下7个项目（约80万㎡）提供资产管理。

从“买资产”到“管资产”，商业模式的转变折射出行业环境的深层变化：一级市场的“钱”不好募了，重资产项目利润不如以前，想卖个好价钱更难了。轻资产转型既是主动选择，也是被动应对。

■ 高瓴“嫡系”的两张牌

牌一：不缺钱

背靠高瓴，是高麓最核心的竞争优势。

高瓴在物流地产领域的布局：

- 2015年：收购普洛斯8.2%股权（约9.26亿新元）

- 2018年：联合私有化普洛斯（斥资约167亿元，持股21.2%）

- 2021年：创立高麓

- 2022年：完成3亿美元亚太房地产基金募集，联合华平共同领投京东产发8亿美元B轮融资（此前京东产发7亿美元A轮融资中，高瓴也是领投者）。

高瓴旗下还投资有EZARed、天集产城、红树林等平台。这意味着：高麓不仅能“自家人”手里拿钱，还能通过高瓴的关系网获得更多项目源。

但硬币的另一面是： “嫡系”身份也可能成为枷锁。外部投资人是否会接受高瓴系企业的优先退出？管理费是否“象征性”高于市场水平？这些质疑不会消失。

牌二：沿海发达城市群

高麓的区域布局，并非“长三角依赖”，而是“沿海发达城市群”布局。

从具体项目分布可见一斑：

- 山东区域：青岛（平度）

- 江苏区域：南京（雨花台）、苏州（吴江）

- 浙江区域：嘉兴（秀洲、南湖）、嘉善（姚庄）

- 广东区域：东莞（麻涌）

这些项目不是“纯物流”，而是“工业+物流混合”，这张布局图揭示了高麓的选址逻辑：

- 全部位于沿海发达区域制造业基地

- 产业集聚效应强，租户需求稳定

- 物流+工业双轮驱动，分散风险

隐患是：布点分散带来的管理半径压力——8个城市据点的运营管理成本能否覆盖？

■ 被忽视的三个问题

问题一：规模≠赚钱

450万㎡的在管面积，听起来很“大”，但高麓的AUM只有25亿美元（约180亿元人民币）。

问题在于：高麓的自持资产比例是多少？剔除轻资产管理项目后，真正“自己的”项目有多少？

这个问题至今未披露。

问题二：退出怎么解决

高麓三年间设立的三只基金，累计规模近90亿元。这些资金将在3-5年后到期，届时的退出路径有三条：

- 资产注入REITs（需要REIT获批）

- 整体出售给其他机构（需要合适的买家）

- 延期（需要投资人同意）

第一条路最难。REITs市场对资产的盈利性要求更高，高麓的资产包能否满足要求？还是未知数。

第二条路需要“接盘侠”。但物流地产的潜在买家要么是普洛斯、京东产发这样的“自己人”，要么是外资基金。价格谈不拢，一切免谈。

第三条路最现实，但需要投资人“投票”——险资能否接受延期？延期后的收益如何分配？

问题三：竞争格局

高麓常被对标“下一个普洛斯”。但现实是：

高麓真正的竞争对手不是普洛斯，而是同在第二梯队的嘉民、瀚溥Forest等。这个位置看似“安全”，但前面有普洛斯、京东产发等，后面有新进入者——前有堵截、后有追兵。

■ 高麓能否“跑通”

四年时间，高麓完成了从0到450万㎡的规模跃迁。但“规模跃迁”≠“模式跑通”。

机会在哪？

2026年为TPG提供资产管理服务，标志高麓从“房东”向“管家”转型。如果管理规模能持续扩大，管理费将成为稳定的利润来源。

14亿元Pre-REIT基金的存在，说明高麓在提前布局REITs路径。虽然短期内难以实现，但方向正确。

Richard Brooks团队并入后，高麓具备了完整的开发运营能力。2025年Q4的租赁成交量中，比亚迪、盒马、顺丰等头部客户入驻——这是运营能力的证明。

压力在哪？

三年三只基金近90亿元的管理规模，2026-2028年将密集到期。退出压力测试即将开始。

高瓴旗下还有普洛斯、红树林等平台。高麓与关联方之间的交易是否公允？审计通过不等于合理。

规模跃升尚未转化为匹配的利润。高麓的EBITDA是多少？盈亏平衡点在哪里？这些数据市场看不到。

■ 一个等待答案的问题

值得关注的，还有高麓团队背后的资本脉络。

负责投资创立高麓的是高瓴新基建基金合伙人Joseph Gagnon（中文名“周知”），其此前在华平投资亚太区任职期间，主导了对易商红木（ESR）和东久新宜（DNE）的投资。

ESR旗下中航易商仓储物流REIT、东久新宜旗下国泰君安东久新经济REIT都均已成功上市发行，跑通“培育-退出”路径。

有分析认为，高瓴创立高麓，是在复制当年华平对易商红木的“孵化路径”——从0到1培育，再通过REITs退出。高麓的“后发优势”能否跑赢前辈？

回到开篇的问题：含着高瓴“金汤匙”的高麓，能否“跑通”REITs全链路？

答案是：不知道。

但我们知道的是：四年时间，高麓完成了规模扩张，证明了“能长大”。接下来的问题是：怎样“长大后”变现？

这个问题，高麓需要用接下来三到五年回答。

对于投资人而言，高麓是一只好看的“概念股”，还是一只真正能赚钱的“价值股”？时间会给出答案。