上海惊现内中环地价倒挂 保利拿地是陷阱还是馅饼？

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　　来源：乐财聚

　　就在刚才，上海2026年度第二批次集中土拍落幕，仅有长宁区一幅宅地出让，最终保利发展59.2175亿成功拿下长宁区C040101单元E1-17、E1-21地块，溢价率6.4%，成交楼板价7.77万每平。

　　如果只看最终结果，一定会感觉本次土拍平平无奇，然而现场情况并非如此，非常具有戏剧性，最终拿地者保利发展有一种被“演”的错觉。

　　保利仅出价一次便拿地

　　本次土拍共有3家房企参与争夺，分别是华润置地、保利发展和中国金茂，均是资金实力雄厚的龙头央企，让人一度以为将看到一场龙争虎斗。

　　然而进入正式拍卖后并非如此，全场拍卖共进行了41轮，主要分为两个阶段，第一阶段是前40轮，主要是华润和金茂互相竞价，保利发展按兵不动，直到第41轮才首次出价。

　　谁也没想到，保利发展首次出价便成为了最终成交价，华润和金茂甚至连200万都没往上加，情况比较诡异。

　　如果我是保利发展，心中一定在想“合着你们俩之前演戏，就等着我出价了”？最终，保利发展凭借着这次唯一出价成功拿地，内心不知是喜还是忧。

　　成功拿地馅饼还是陷阱

　　那么，对于保利发展来说，本次拿地是馅饼还是陷阱？其实两者兼有。

　　首先，从最终地价来看，成交楼板价7.77万每平，可售楼板价不到9万每平，因此未来售价只要超过14万每平就可以完成保本。

　　同样位于内环内的康定壹拾玖去年售价在17万每平左右，两者相距不远，并且保利地块可以采用住宅新规，可见价格安全垫比较丰厚。

　　按照保利发展一贯开发节奏，项目入市时间节点在今年10-11月份，届时如果市场复苏明显，定价可以达到15-16万每平，如果到时候豪宅市场依旧低迷，其也可以将首开定价在14.5万每平，以求打响头炮。

　　既然地价如此具有可做操作性，那为何其他两家不继续竞价？那就要说到地块的不利因素——地块存在一部分代建会摊薄利润。

　　在土拍之前，保利发展曾经发布了该地块招标计划公告，公告中提及公司拟投资100亿在该地块开发中，可见代建成本并不低，这也是其他两家心存顾忌的主要原因。

　　而且，目前新钱更偏爱前滩、后滩等黄浦江边区域，作为传统市区的长宁中山公园主要客群是老钱，这对于后期项目营销也是一次挑战。

　　越秀招商成为最大冤种

　　本次土拍结果出炉后，最为郁闷的应该是毓秀和招商。

　　2024年12月30日，越秀招商联手拿下长宁区W040602单元F1-09地块，成交楼板那家8.85万每平。

　　该地块与今天保利地块同样位于长宁区，但保利地块位于长宁内环之内，而越秀招商地块则是在紧贴中环的内中环之间，而地价方面保利便宜了超过1万每平，已经形成了地价倒挂现象。

　　越秀招商地块自去年开始入市，定名为和樾长宁，截至目前销售情况并不乐观，随着今天保利地块成交，对于其更是雪上加霜，或许越秀招商目前唯一期盼的是保利未来能定价高一点，否则和樾长宁最终结果大概率是割肉离场。

　　实际上，这种倒挂现象今年以来开始蔓延，地价下降已经成为不争的事实，这也在情理之中，市场经济中价格涨跌全看市场需求，房企要做的就是精确判断行情，如果一招不慎买在高位，那对于后续营销将是一次大麻烦。

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