年报观察 | 经发物业利润之问

来源：观点地产网

观点网 2023年9月20日、2024年的3月26日、6月12日、7月3日，四个时间节点分别对应经发物业第一次IPO、第二次IPO、通过上市聆讯、挂牌港交所四件大事，经发物业成功跻进资本市场。

因此，经发物业被冠以“西北物业第一股”这一响当当的名号。

但自上市以来，尽管财报呈现出的主要业绩数据连年上升，它的总体表现却似乎没能与独一份的定位相匹配。

2025年，经发物业录得总收入约10.49亿元，同比增加约10.3%；毛利约1.62亿元，毛利率15.5%，同比微增0.4个百分点。

期内利润约6618.8万元，同比增加8.3%；净利润率6.3%，较去年同期微降0.1个百分点；归母净利润约6394.8万元。同时，延续上年不派发年末股息的惯例。

旧伤未愈

经发物业进入资本市场后的不适症状，实际上在上市后的第一份年报便有所体现。

2025年4月末，经发物业发出了上市第一份年报。

报告显示，2024年，经发物业实现收入约9.52亿元，较2023年增长约10.4%；实现毛利约1.43亿元，毛利率约15.1%，远低于当年上市物企21.82%的毛利率均值。

截至2024年，经发物业向174个项目提供公共物业管理服务、基础住宅物业管理服务及基础商业物业管理服务，合约面积为1810万平方米，同比增加约20.7%；在管面积为1735万平方米。

但上市后业务规模扩大的不良反应也十分明显——回款压力空前加大。

据了解，2024年，经发物业来自关联方的贸易应收款项约3789.9万元，来自第三方的贸易应收款项约1.87亿元。对此，经发物业对贸易及其他应收款项的减值拨备由2023年的390万元增至1140万元，增幅达192.3%。

可见，离开了关联方全方位庇护的经发物业，在市场化拓展中受到了来自第三方的一记重拳。

这些症状到2025年也并未减轻。

首先是毛利率。经发物业2025年的毛利率为15.5%，仅较2024年提升0.4个百分点，仍处于上市物企行列低处，降本增效水平有待提升。

其中，住宅物业管理服务分部毛利率从2024年的19.5%下降至18.2%，是城市服务、住宅物业管理服务、商业物业管理服务三大业务板块中，唯一录得降幅的主营业务。

对营收贡献最大的城市服务分部毛利率偏低，仅有12.7%。众所周知，由于与政府关联度高，议价空间、回款效率等原因致使城市服务业务普遍处于低毛利率的状态。

那么几乎以城市服务谋生的经发物业，虽然目前能够凭此求得业务稳定，但总体毛利率过低，也是伴随其一生的副作用。

此外，尽管营收和归母净利润均实现同比增长，但归母净利润增速（8.3%）低于营收增速（10.3%），且显著低于2024年归母净利润增速（18.7%），可见增长动能进一步减弱。

拆解经发物业收入来源可发现，在约10.49亿元的总收入中，来自西安经开区管委会的收入占比22%，除此之外，其他客户群中没有一处客户的收入占比达到总收入的10%或以上，外拓深度仍留有较大上升空间。

2025年，经发物业依旧决议不宣派末期股息，已是连续两年未派发股息，对投资者缺乏实质性回报。

新问题

另一边，来自关联方的重资产压力也对经发物业自身的利润水平和业务发展产生了负面影响。如何处置这批重资产，也成为了经发物业的新问题。

2025年12月5日，经发物业向经发地产收购14个商办单位和224个地下停车位、承租37个人防停车位，以及承接60个机械停车位的使用权，交易总代价为6300.75万元。

具体来看，商办单位和地下停车位交易对价为5524.75万元；人防停车位租赁代价为296万元；机械停车位使用权转让价格为480万元。

对此，经发物业表示，该交易有利于实现收入组合多元化，获得稳定的租金收入及其他物业相关收益。

但细看公告可以发现，交易涉及到的标的的收益情况并不理想。

2023年至2024年间，该批资产分别实现收益202.67万元和75.6万元，降幅高达62.70%，在交易前的盈利能力已严重恶化。

数据来源：企业公告

且不说这批资产经过经发物业接管后，会否实现预期盈利或资产增值，但在签订交易协议之时，即2025年，经发物业的现金账户划走了6300万元。期末，经发物业的现金及现金等价物约4.46亿元。

值得注意的是，经发物业2024年的归母净利润约为5903万元，这意味着仅进行一项关联交易，就相当于将过去一年所得利润全部清零。

此外，地产关联方带给经发物业的难题不止接收重资产。

2025年，经发物业在管项目201个，在管面积约3187.5万平方米，同比增长6%。尽管年报并未披露业务规模的来源，但较低的增速足以窥见地产关联方的弹药不太充足，以及经发物业市场化拓展的力度较低。

业务规模增长动力不足的情况下，经发物业的贸易及其他应收款项却增多至约3.86亿元，其中来自关联方的贸易应收款项约6400万元，来自第三方的贸易应收款项约2.69亿元，三项数据分别同比增加约52.5%、68.9%、43.9%。

来自关联方的应收款项增速远超来自第三方的应收款项增速，显然，经发物业已经进入了腹背受敌的状态。

上市所得款项使用情况方面，上市之初，经发物业全球发售所得款项净额约9050万元，彼时，经发物业拟将53.8%资金用于收并购，20.6%购买新能源汽车、10.5%进一步开发智慧物业管理系统、5.1%改善人力资源管理、10%用作营运资金。

但截至2025年末，经发物业仅动用其中约230万元用于进一步开发智慧物业管理系统，其他用途包括收并购资金均未启用，外延扩张步伐或许慢于预期。

报告显示，经发物业募集资金全数动用预期时间表为不迟于2026年末，而目前剩余未动用资金占募集资金总额约97.5%。

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