世茂集团许荣茂大规模抛售

世茂集团创始人许荣茂大规模抛售资产：世茂集团债务危机下的"割肉求生"

世茂集团创始人许荣茂近期在香港市场的大规模资产抛售，是中国房地产行业深度调整期的一个标志性事件。这位74岁的"豪宅教父"正在以"骨折价"处置昔日重金收购的核心资产，为风雨飘摇的世茂集团输血续命。

一、抛售资产详情：从核心写字楼到山顶豪宅

1. 力宝中心全层：13年贬值50%的惨痛交易

• 交易时间：2026年3月初

• 资产详情：香港金钟力宝中心1座38楼全层，面积约18,085平方呎

• 成交价格：约2.53亿港元，呎价仅约1.4万港元

• 历史对比：2013年以5.05亿港元购入作为集团自用办公室，持货13年亏损约2.52亿港元，资产贬值达50%

• 市场高点：2018年写字楼市场高峰期，曾有财团出价10亿港元洽购，但当时未成交

2. 中环中心拆售：分拆12单位套现超4亿

• 资产背景：2017年许荣茂以私人名义组财团，以平均呎价约3.3万港元购入长实中环中心9个整层业权

• 拆售策略：自2025年7月起将55楼全层（约25,576平方呎）分拆为12个小单位陆续出售

• 套现成果：截至2026年2月初已售出10个单位，成交价从3,404.7万港元至2.18亿港元不等，呎价约19,500至21,903港元，累计套现超过4.33亿港元

• 价格对比：最新成交呎价较2017年购入时平均呎价下跌约40%

3. 其他资产处置

• 太平山顶施勋道洋房：两栋豪华洋房以7.2亿港元挂牌待售

• 湾仔写字楼物业：套现1.8亿港元

• 佐敦庙街商业中心：以约4,180万港元沽出，持货9个月获利约870万元，升值26%

• 东涌喜来登酒店项目：放售两次均未获承接，开价从2023年的60亿-65亿港元降至不低于45亿港元，仍未能成交

4. 累计套现规模

在短短9个月时间里，许荣茂通过上述资产处置累计套现超过10亿港元，这还不包括仍在挂牌待售的资产。

二、抛售动因：世茂集团的严重债务危机

1. 集团财务状况持续恶化

• 债务规模：截至2025年上半年，世茂集团总负债高达约4,286.3亿元人民币，资产负债率超过100%

• 经营业绩：2025年上半年集团收入同比大幅下滑49.2%至148.27亿元，归母净亏损达89.34亿元

• 销售下滑：2025年实现合约销售额239.5亿元，同比下降29.6%；2026年1-2月销售额28.1亿元，同比下降30.8%

2. 债务违约情况严峻

• 逾期债务：截至2026年2月28日，公司及子公司累计169.02亿元债务本息未能按期支付，其中累计未能按期足额偿付公司债券本息合计23.11亿元

• 新增违约：2026年2月公司及子公司公开市场新增0.03亿元未能按期支付的债务本息

• 子公司破产：截至2026年3月，世茂集团已有至少8家子公司进入破产相关司法程序，其中7家进入破产清算，1家进入预重整，波及江苏、福建、广东、海南、浙江等多个省份

3. 债务重组艰难推进

• 境外债务重组：2025年7月21日，涉及约115亿美元（约合人民币825亿元）的境外债务重组方案正式生效。截至2026年3月，合计本金金额约41亿美元的强制可换股债券已转换为公司的新股份，占重组生效日期所发行的强制可换股债券总额约82%

• 境内债务展期：2026年初以来，已有本金金额约18亿元人民币的境内贷款成功获得展期，其中最长已展期至2029年

• 政策支持：已提取地方政府白名单下总额约7.49亿元的贷款，缓解交付房屋的资金压力

三、市场环境：香港写字楼市场的深度调整

1. 整体市场状况

• 租金下跌：2025年香港甲级写字楼租金全年下跌5.8%，但跌势在下半年明显收窄

• 空置率高企：受逾300万平方呎新增供应入市影响，整体空置率由16.8%升至17.5%，相当于约1,490万平方呎空置面积

• 两极分化：市场呈现"优质愈优、弱势愈弱"的格局。中环/金钟全年租金跌幅为5.6%（上半年下跌4.8%、下半年下跌0.8%），显示核心商业区优质资产逐步企稳；而非核心区如港岛东（全年下跌10.7%）及九龙东（全年下跌7.7%）仍面临压力

2. 近期复苏迹象

• 中环市场回暖：2026年首两个月，中环甲级商厦租金累计上升3.5%，推动整体甲级写字楼租金于2月按月上升1.1%。中环空置率已跌至9.9%的水平

• 需求结构变化：租赁需求主要由金融行业带动，银行等金融机构倾向租用核心商业区内新写字楼，导致只有少数地区租赁市场获得改善

• 机构预测：高力国际预测2026年香港写字楼租金预计再下調约3%，世邦魏理仕预计空置率将进一步升至接近18%

四、行业背景：中国房地产债务危机与化债进程

1. 行业整体债务压力

• 到期规模：2026年房企债券到期规模7,311亿元，绝对规模仍然处于高位，行业偿债压力依然巨大

• 融资分化：2025年央国企债券发行占比超过92%，民企和混合所有制企业发行占比不足8%，民营房企"融资难"的核心痛点未得到明显改善

• 销售萎缩：2025年全国新建商品房销售额为83,937亿元，相比2021年的历史峰值下降幅度超过50%

2. 债务重组进展

• 化债规模：截至2025年底，已有21家出险房企完成债务重组或重整获批，累计化债规模约1.2万亿元

• 重组模式：从简单的债务展期转向深度重组，平均削债比例达70%

• 典型案例：金科股份司法重整涉及债务规模达1,470亿元；碧桂园通过境外债重组实现降债约117亿美元；融创中国整体偿债压力预计压降近600亿元

3. 政策支持力度加大

• "白名单"制度：截至2025年9月，"白名单"项目贷款审批金额突破7万亿元，累计支持近2,000万套住房建设交付

• 贷款展期延长：2026年1月，监管部门明确符合条件的"白名单"项目贷款可展期5年，较此前最长2.5年的展期期限实现重大突破

• 政府工作报告：2026年政府工作报告强调"进一步发挥'保交房'的白名单制度作用，防范债务违约风险"

五、象征意义与行业启示

1. 时代终结的缩影

许荣茂的大规模抛售象征着中国房地产行业依靠高杠杆、全球激进扩张的"狂飙突进"时代彻底落幕。这位在2021年央视春晚上向故宫博物院捐赠价值1.33亿元《丝路山水地图》的商界大佬，如今不得不以"骨折价"处置资产，反映了整个行业的深刻变迁。

2. 大佬困境的现实写照

在行业深度调整与沉重债务压力面前，即便是曾经的行业巨头也不得不付出惨重代价以求生存。许荣茂现年74岁，本应享受退休生活，却不得不为企业的生存奔波，这不仅是个人财富的缩水，更是中国一代房地产企业家集体命运的写照。

3. 化债进程的艰难推进

世茂集团的债务重组虽然取得一定进展，但仍有大量逾期债务待解决。截至2026年2月28日累计169.02亿元债务本息未能按期支付，8家子公司进入破产程序，说明化债之路依然漫长。许荣茂在香港的资产处置，只是众多出险房企化解债务危机、艰难自救的一个缩影。

4. 市场分化的必然结果

香港写字楼市场的两极分化——中环核心区租金回升、空置率下降，而非核心区持续承压——反映了在经济调整期，优质资产与普通资产的价值分化加剧。许荣茂持有的力宝中心和中环中心虽属核心资产，但在整体市场下行和急需现金的双重压力下，也不得不大幅折价出售。

5. 行业转型的阵痛表现

中国房地产行业正从规模扩张、高杠杆转向以生存为基础、以高质量发展为核心的新阶段。在这个过程中，企业需要兼顾当前债务化解与长远发展转型。许荣茂的抛售行为，正是这种转型阵痛的具体体现——通过处置非核心资产换取现金流，为企业转型争取时间和空间。

许荣茂的大规模资产抛售，不仅是个人的商业决策，更是中国房地产行业深度调整期的标志性事件。它揭示了高杠杆扩张模式的风险，展现了债务危机的严峻性，也反映了市场调整的残酷性。在政策支持与企业自救的双重努力下，中国房地产行业正在艰难但坚定地走向风险出清与模式重构的新阶段。