京东REIT启动二次扩募：一线资产注入，强化“资产-资本”良性循环

根据上海证券交易所今日披露的《嘉实基金管理有限公司关于决定嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金拟第二次扩募并新购入不动产项目的公告》，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(简称“京东REIT”），正式启动基金存续期内第二次扩募计划。此次扩募距离2025年7月首次扩募公告不足一年，意味着该基础设施公募REITs在上市后将持续通过扩募实现规模增长。

完善核心节点布局 夯实增长基石

扩募公告显示，京东REIT拟购入的基础设施项目为位于北京市大兴区的北京大兴空港项目（以下简称“北京项目”）、昆明市官渡区的昆明空港项目（以下简称“昆明项目”）和位于广州市花都区的广州花都空港项目（以下简称“广州项目” 。

京东REIT作为国内首单民企仓储物流类公募REITs，于2023年在上交所首发上市。其初始资产组合战略性布局在京津冀、长江中游及成渝三大国家级城市群，涵盖廊坊、武汉、重庆三地成熟资产，总建筑面积35.1万平方米。2025年7月启动的首次扩募计划中，拟收购位于西安、合肥两处高标准仓储资产，总建筑面积25.3万平方米。第二次扩募拟收购位于北京、广州、昆明三地的优质空港项目，总建筑面积27.4万平方米。两次扩募完成后，将实现全国七大经济区域（华北、华东、华中、西南、华南、西北）核心节点全覆盖，显著强化基础设施网络的规模效应与跨区域协同能力。

此次扩募的北京项目，地处首都国际航空枢纽核心区，依托国家枢纽级航空网络和京津冀经济圈，高效辐射华北市场及全球供应链。昆明项目，位于"一带一路"关键节点，充分发挥航空港的枢纽功能，深化了西南地区空港物流网络覆盖，为区域临空产业发展提供有力保障。广州项目，地处粤港澳大湾区国际航空枢纽，依托白云机场空港枢纽及高效的多式联运网络，能高效覆盖庞大且活跃的珠三角制造业与消费市场。

第二次扩募拟购入资产 ——广州花都空港项目

京东REIT将通过两次扩募构建覆盖“京津冀-长三角-长江中游-成渝-西南”的多极化战略网络，深度融入五大国家级城市群及“一带一路”倡议，显著提升底层资产在全国核心经济带与国际合作区域的覆盖密度。廊坊与北京大兴立足首都物流圈与航空枢纽，武汉发挥“九省通衢”优势贯通长江经济带，重庆和西安形成双核驱动西部陆海新通道与中欧班列，合肥承接长三角产业外溢以满足不同物流需求，昆明则面向南亚东南亚辐射东盟市场。两次扩募完成后，其底层资产总建筑面积将超过87万平方米，形成“核心 - 枢纽 - 门户” 联动的物流网络。这一布局将强化供应链韧性、有效分散区域风险，依托未来稳定的现金流基础捕捉多区域增长红利，使京东REIT能够兼具稳健收益与成长潜力，为其韧性发展和长期价值提升奠定坚实基础。

经营稳健 以韧性穿越周期

京东REIT自上市以来保持稳健运作，底层资产现金流稳定，运营韧性突出。历史续租实现零空置过渡，租约延续性优异；截至2025年末，项目维持100%满租及租金收缴率，平均租约期限5-6年，抗风险能力显著。

从投资回报角度来看，2025年完成4次分红，实际分配金额0.73亿元；上市至今累计分配金额达2.09亿元，分红率近100%，持续为投资者创造稳定可预期的回报。

加速扩募 长期坚定看好公募REITs

作为REITs市场最成熟的资产类别之一，仓储物流REITs在政策红利与市场需求双重驱动下持续扩容。2025年，国家发展改革委办公厅印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，继续推进符合条件的物流基础设施REITs发行，实现"政策支持-资本注入-产业发展"的良性循环。

京东REIT在一年内启动了两次扩募，通过此举，京东REIT将持续巩固和扩大其核心基础设施网络，为投资者创造长期价值注入新动能。常态化扩募更是彰显了京东产发对公募REITs平台的长期坚定信心，未来将不断优化资产组合、强化运营质量，以稳健扎实的资产底盘为投资者提供更可持续、更可预期的稳定回报。

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