北京
在房地产行业仍处深度调整周期的背景下，头部房企的经营逻辑正在发生明显变化。
3月27日，龙湖集团发布2025年全年业绩。与以往依赖规模扩张不同，这份成绩单更突出的关键词是：现金流、运营能力，以及债务安全边际。
从整体表现来看，龙湖正在逐步走出一条以“低负债、强运营、正现金流”为特征的发展路径。
收入承压之下，业务结构悄然变化
2025年，龙湖实现营业收入973.1亿元，同比仍处下行区间。但如果拆分结构可以发现，一个更具趋势性的变化正在发生：
传统地产开发业务收入为705.4亿元，占比继续下降；而运营及服务业务合计实现收入267.7亿元，占总营收比重已提升至27.5%。
这一变化的意义在于，龙湖的收入来源正从过去高度依赖开发销售，开始向“持有型资产+服务”业务倾斜。
利润端同样呈现类似特征。
报告期内，公司拥有人应占溢利为10.2亿元，而运营及服务业务贡献的核心利润达到79.2亿元，整体毛利率超50%、净利率约30%，成为支撑整体利润的关键来源。
换句话说，在开发业务利润收缩的背景下，龙湖的“第二增长曲线”正在发挥更重要的作用。
如果说过去房地产企业比拼的是拿地与周转，那么当下的竞争重点，正转向运营、服务能力。
2025年，龙湖运营及服务业务实现收入267.7亿元，不仅创下历史新高，也成为公司现金流最稳定的来源之一。其中，商业板块表现尤为突出，全年租金收入达112.1亿元，在消费复苏背景下，项目出租率维持在97%的高位，客流与销售额均实现双位数增长。
年内，龙湖在全国多个核心城市新开业13座购物中心，武汉滨江天街、重庆江岸天街等成为区域消费地标；重庆北城天街、苏州狮山天街等头部项目完成改造升级。
截至年末，龙湖集团累计开业商场99座，覆盖全国25座城市，运营总建面1050万平方米，合作品牌超7400家。
无论是新项目开业即形成区域消费地标，还是老项目通过改造提升运营效率，都体现出其在商业运营上的成熟能力。
与此同时，资产管理业务也在逐步扩展边界。长租公寓“冠寓”保持较高出租率，多业态协同（如活力街区品牌欢肆等）则进一步提升了资产使用效率。
整体来看，这部分业务不仅贡献利润，更重要的是提供了持续、可预期的现金流，这对于当前行业环境下的房企而言，价值尤为突出。
债务“削峰”基本完成，融资成本降至历史低位
在行业普遍承压的阶段，龙湖的另一条主线，是对财务安全的持续强化。
2025年，龙湖集团合计完成135亿元境内债券及92.3亿港币境外银团的安全兑付。截至2025年底，公司有息负债降至1528.1亿元，较上年减少235.1亿元；在手现金292亿元，净负债率控制在52.2%。
更值得关注的是债务结构的改善。一方面，公司全年完成约220亿元债务兑付，平稳度过偿债高峰；另一方面，融资成本进一步下降至3.51%，创下历史新低，平均借贷年期延长至12.12年。
同时，银行融资占比接近九成，外币债务比例降至10%，且100%完成掉期，有效降低了外部不确定性带来的冲击。
此外，含资本性支出的经营性现金流连续三年为正，2025年净流入正58亿元，内生造血能力稳固。
在“安全削峰”后，龙湖集团每年到期的集团层面债务规模有限，其中，2026年剩余到期约61亿元，包含约25亿元境内信用债､约23亿元中债增进担保债券以及约13亿元境外信用贷款；2027年到期约62亿元，其中，境内信用债约8亿元､境外信用贷款约38亿元､境外美元债约16亿元｡
从到期节奏来看，未来两年公司债务规模明显收敛，整体偿债压力趋于可控。
从“开发驱动”走向“运营及服务驱动”
如果将龙湖近几年的变化放在一起看，可以更清晰地理解其转型逻辑。
一方面，公司连续三年实现正向经营性现金流（2025年为正58亿元），摆脱对外部融资的依赖；另一方面，运营与服务业务占比持续提升，逐步构建起内生“造血”能力。
在2025年，龙湖集团开发、运营、服务三大业务板块协力并进，在扎实的财务底盘之上，已连续三年实现覆盖资本性开支后的正向经营性现金流，走出一条“低负债、低融资成本、正向现金流驱动”的健康发展路径。
这背后，是房地产行业整体逻辑的变化——从“高周转、高杠杆”时代，转向“低负债、重运营”的新阶段。
龙湖当前形成的“开发+运营+服务”三大板块协同发展模式，本质上正对应“建、运、服一体化”的行业新能力体系。
在行业仍未完全企稳的背景下，龙湖的这份业绩并不以规模增长见长，但其在财务安全、现金流质量以及业务结构上的变化，释放出更具长期意义的信号。
当房地产进入存量时代，能够提供稳定现金流与持续服务能力的企业，正在获得新的竞争优势。
我们也有理由相信，展望 2026 年，龙湖集团当下的三大业务板块将围绕空间的建造、运营与服务，深化协同、迭代提升，共同致力于为城市与客户创造更美好的生活场景、成为更值得长期托付的城市伙伴。
未来，龙湖集团将以精耕运营､提质服务打磨内功，以数字赋能､ AI 驱动提升效能，构建以客户为中心的价值生态，深化战略转型——走出一条更具韧性､ 更可持续的高质量发展道路｡
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