年报观察 | 百亿亏损下的绿景中国 白石洲之外仍是待解题

观点网 3月26日，绿景中国公布2025年全年业绩。

期内，绿景中国实现收益18.66亿元，同比下跌49.8%；毛利为9.38亿元，同比上升14.7%；净亏损达到96.60亿元，同比扩大77.8%。

收益腰斩、毛利率提升、亏损扩大，三组指向各异的数据，勾勒出绿景在行业调整期的业绩情况。

尽管白石洲项目的高利润率入账为毛利提供了支撑，但超96亿元的账面亏损，与近300亿元的短期债务，依旧让这家以旧改见长的房企亮起红灯，绿景中国已经走到了化债与保交楼并行的十字路口。

另一方面，高企的交叉违约债务、被接管的香港核心物业，及悬而未决的清盘呈请，使得绿景中国一直处于流动性危机的压力之下。

白石洲的账

财报数据显示，导致亏损扩大的主要原因为大体量的非现金会计处理。

2025年度，绿景中国录得投资物业的公允价值变动亏损约55.14亿元，与2024年该项亏损数据28.98亿元相比，同比扩大约90.3%。

与此同时，集团年内对发展中物业及待售物业进行了大额撇减。资料显示，2025年该项撇减金额为38.55亿元，较2024年的6.67亿元增加约477.8%。两项合计约93.69亿元，成为年度亏损的主要原因。

回顾中期数据，可以观察到下半年减值计提的加速趋势。据2025年中期业绩报告显示，绿景上半年实现收益约10.40亿元，录得亏损约20.30亿元。以此计算，意味着其在2025年下半年的营业收入仅约8.26亿元。然而，下半年的净亏损却高达约76.30亿元。另外，中期数据显示，其毛利率为36%，尚未达到全年的50.3%水平。

绿景中国指出，毛利率的波动“主要是由于本年度确认销售利润率较高的深圳项目所致。”

据财报披露，2025年，集团房地产开发与销售收益约8.37亿元，同比减少约68.1%；年内确认的待售物业总建筑面积约5.1万平方米，不及2024年10.6万平方米的一半。

白石洲项目在绿景中国的业绩中占据重要权重。2025年，集团根据商品房认购书的合同销售金额约29.23亿元，较2024年的110.75亿元同比减少约73.6%，其中主要贡献均来自白石洲一期“绿景白石洲璟庭”。

与开发业务的大幅收缩相比，商业物业和综合服务两大板块数据波动相对较小。年报显示，2025年商业物业投资与经营业务实现收益约6.01亿元，同比减少约9.8%。截至2025年12月31日，集团投资物业的出租率维持在70%以上。

与此同时，综合服务板块成为三大业务线中唯一录得正增长的领域。年内，涵盖酒店运营、物业管理服务及其他服务的综合服务收益约为4.28亿元。与2024年的4.20亿元相比，该板块实现了约2.0%的同比增长。

重组进行时

尽管非开发业务提供了相对稳定的现金流入，但未能缓解绿景中国整体现金流收紧的局面。

截至2025年12月31日，集团银行结余及现金（含受限制银行存款及抵押银行存款）约8.40亿元，较2024年末的33.04亿元大幅下降，其中不受限制的现金及现金等价物仅为1.83亿元。

与此同时，债务压力突出。截至期末，集团总借贷规模约317.37亿元，其中流动负债的借贷约298.74亿元，其中约275.91亿元因触发违约或交叉违约条款，已变为随时可被要求偿还。

资金与债务的双重挤压，直接影响了集团的资产负债结构。截至2025年12月31日，绿景中国录得流动负债超出其流动资产录净额约15.93亿元。而在一年之前的2024年末，尚拥有流动资产净值约31.83亿元。

期末资产净值约145.39亿元，较2024年末的239.81亿元下降约39.4%，资产总额从1035.87亿元降至973.21亿元，总负债则从796.06亿元升至827.83亿元。按净负债除以总权益计算的负债比率，由2024年末的126.2%跃升至2025年末的212.5%。

债务违约的现实已经引发了债权人的法律行动。据财报披露，由于部分票据及财务责任违约，一名贷款人于2025年2月4日向香港高等法院提出针对绿景中国的清盘呈请，涉及本金额约21万美元连同应计利息的若干财务义务。

针对该清盘呈请，香港高等法院已于2026年2月12日作出命令，呈请聆讯被进一步押后至2026年6月1日。

在此期间，另一项核心资产也受到接管动作。据悉，中国银行（香港）有限公司作为抵押代理人，于2026年2月2日委任了接管人及经理人，其中，接管资产包含了位于香港的NEO大厦。

面对债务压力，绿景中国披露了多项应对进展。集团已委任财务顾问及法律顾问推进境外债务整体重组，并已与若干境外债权人订立支持函；截至2025年末，公司亦成功延长了总额约7100万元贷款的付息日。

在资产处置方面，2025年集团完成出售位于美国洛杉矶的酒店物业，获得现金代价2000万美元。

值得注意的是，2025年行政开支为4.78亿元，较2024年的4.63亿元有所上升。年报披露，该项开支主要由境内及离岸融资活动产生的法律及专业费用构成--这在一定程度上也反映出重组过程中的费用消耗。

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