观点直击｜建发物业：到2030年“再造一个建发物业”

观点网 物业行业正处在一个不太轻松的阶段。规模红利逐渐退去，企业普遍面临增长放缓、利润承压的现实，竞争也从“跑得快”转向“做得细”。

3月25日，建发物业管理集团有限公司公布2025年全年业绩。从数据来看，公司仍保持增长节奏，财务状况相对稳定。

3月27日，建发物业召开2025年度业绩投资者会，董事会主席乔海侠、执行董事兼行政总裁黄党辉、非执行董事田美坦、财务总监李婷等出席会议并围绕外拓、增值服务、科技投入以及中长期规划作出回答。

业绩延续增长

2025年，建发物业整体经营收入与利润继续上行。

全年实现营业收入38.8亿元，同比增长17.8%；毛利8.23亿元，同比增长16.5%；年内利润3.74亿元，同比增长14.0%；归母净利润3.59亿元，同比增长11.0%，连续两年维持双位数增速。

此外，建发物业2025年毛利率为21.2%，较上年小幅下降0.3个百分点，主要还是业务结构变化所致。家政、零售及美居等板块占比提升，拉低了整体利润率。

截至2025年末，公司合约建筑面积约1.173亿平方米，同比增长7.5%；对应项目数量776个，同比增长10.4%。在管面积达到9174万平方米，同比增长21.4%，项目数619个，同比增长17.5%。

于报告期末，其业务已覆盖16个省区、66座城市，服务约53.8万户家庭，体量仍在往上走。

在现金流方面，建发物业2025年经营活动产生的现金流净额为5.99亿元，同比增长125.9%；期末现金及等价物为34.14亿元，同比增长17.9%。流动比率维持在1.8倍，短期偿债压力不大。

同时，公司拟派发末期股息每股0.15港元，并额外派发特别股息0.05港元，合计0.20港元，分红率约69%，较上年提升约10个百分点，按当时股价测算股息率约7.6%。

分业务看，结构变化已经比较明显。物业管理服务收入22.3亿元，同比增长24.9%，仍是核心来源，占比57.3%。社区增值及协同服务收入9.37亿元，同比增长23.3%，占比24.2%，增速较快。

商业运营管理服务收入1.02亿元，同比增长26.4%，体量不大但增长更快。非业主增值服务收入6.16亿元，同比下降8.2%，主要还是销售案场数量减少所致，这一块在主动收缩。

外拓提速与结构调整

过去一年，建发物业在外拓和结构调整上都有一些变化。

第三方拓展明显加快，2025年外拓合同金额8.4亿元，同比增长63%；千万级以上项目29个。非住宅项目占比提升至78%，较上年提高22个百分点，医院、军队等业态逐渐增加，比如漳州圆山医院、宁德联通项目陆续落地。

区域上也不再局限福建，省外签约金额达到4.2亿元，占比一半，同时设立了5个工建筹备处，为后续拓展做准备。

对于2026年的安排，管理层给出的方向比较直接：一是继续做非住宅，重点放在部队、医院、商办等领域；二是住宅项目不追求数量，更看质量；三是区域上依旧深耕福建，同时依托筹备处向外延伸。

另外，社区增值服务仍是增长较快的一块。2025年相关收入约9.5亿元，同比增长23%，占比接近四分之一。其中家政业务收入1.25亿元，同比增长25%，渗透率从5%提升到16%；美居业务收入1.3亿元，同比增长19%，已在120个项目采用联营模式。

接下来，管理层表示，一方面将继续深挖存量社区，另一方面在一二线城市尝试自营模式，把家政和美居从“合作为主”逐步转向“部分自营”，以此优化供应链和服务能力。

当前建发物业已在超过500个项目试用清洁、擦窗、垃圾回收等机器人。管理层明确表示，希望达成“人+AI+机器”的协同模式。

从更长周期来看，公司在业绩会上提出了“十五五”的三条主线：一是继续扩大规模，包括外拓、并购和内部协同；二是培育第二增长曲线，重点放在社区消费与城市服务；三是用技术提升效率，推进AI和机器人应用。目标是到2030年“再造一个建发物业”，整体规模和效率都有明显提升。

回款情况整体可控。2025年末应收账款6.1亿元，同比增长16%，增速低于收入和规模扩张。公司通过分级管理和考核约束来控制风险，同时也希望通过服务改善来提升缴费意愿。

收并购节奏则较为谨慎。2025年没有新增并购项目，已有的河南全顺物业、厦门豪亿物业运行平稳。后续仍会关注机会，但前提是与战略匹配、估值合理。

行业还在调整，节奏普遍放慢。建发物业的做法并不激进，一边维持规模增长，一边调整结构，同时在增值服务和科技应用上逐步推进。

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