海南二中院“一揽子”化解33起逾期交房纠纷

“感谢李法官公正判决，解决了我们小区业主的烦心事。”近日，乐东黎族自治县某小区业主代表李女士二人，专程来到海南省第二中级人民法院，将两面印有“秉公办案司法为民”“明法析理定分止争”字样的锦旗送到主审法官手中，代表全体业主对海南二中院依法公正裁判、实质化解矛盾表示真诚感谢。

李女士等人在乐东某度假村购买了房产，和开发商海南某置业有限公司（以下简称置业公司）签订合同后，按约定支付了房款，合同约定2022年1月5日前交付房屋，但置业公司未能按时交房。置业公司的股东某文旅产业集团有限公司（以下简称文旅公司）、重庆某地产（集团）有限公司（以下简称地产公司），于2023年6月30日出具担保函，置业公司盖章确认，担保函承诺2023年10月31日前向业主交付第一批房屋，2023年12月31日前保证房屋全部交付，否则自2023年6月30日起违约金按照双倍计算等。后置业公司仍未能按照约定期限交付房屋，直至2024年才陆续交房。

33户业主为维护合法权益，将置业公司及其股东公司一同诉至法院索要逾期交房违约金。一审判决后，对未支持股东公司承担连带责任的案件，业主提起了上诉；对支持股东公司承担连带责任和律师费用的案件，置业公司和股东公司均提起了上诉。

二审过程中，海南二中院主审法官仔细梳理案情，结合小区实际情况，坚持依法裁判与利益平衡并重，通过几项措施有效统一类案裁判尺度：精准界定不可抗力范围。针对开发商提出的疫情及台风影响主张，严格审查政府防控政策与施工进度的关联性，审慎认定不可抗力的范围并酌定影响期间。依法确定违约金标准。认定开发商承诺的违约金标准未超过LPR四倍，且违约金兼具惩罚功能，开发商应受其约束，对其承诺承担责任，既维护了契约精神，又防止利益关系严重失衡。合理认定交房时间点。综合业主同意阳台改造施工等事实，以改建开始日作为交房日期，妥善平衡了双方权益。依法确认担保效力。从公司真实意思表示出发，认定持股三分之二以上股东签字的公司担保有效，既维护交易安全，又厘清了公司治理与担保责任的边界。

为起到示范引领作用，海南二中院对其中两起具有代表性的上诉案件先行作出判决并部分改判，维持置业公司向业主支付逾期交房违约金判项，明确文旅公司、地产公司需对置业公司应向业主支付的逾期交房违约金承担连带支付责任，对支付律师服务费判项予以撤销并不予支持。

两案的妥善处理，不仅得到了案件当事人的认可，而且有力化解了置业公司、股东公司及业主三方对一审裁判结果的争议，推动另外31起案件的上诉人自愿撤回上诉。

该群体性逾期交房纠纷系列案的圆满解决，既维护了业主方的切身利益，也引导了房地产企业诚信履约，达到了“办理一案、化解一片”、定分止争、三效合一的良好效果。两位李女士代表全体业主所赠的两面锦旗，是对审判团队专业能力的认可，更是对海南二中院践行司法为民的生动诠释。（记者杨作品通讯员罗凤灵陈柳编辑陈妹李小欢）