解析~远洋天萃世纪雅园为什么便宜，最近降价了吗？得房率多少吗

远洋天萃世纪雅园为什么便宜，最近降价了吗？得房率多少吗？

项目近期确实有降价，2026 年 3 月常规折后4.24-4.5 万 /㎡，工抵房低至4.05-4.1 万 /㎡，较开盘降约0.3-0.5 万 /㎡。价格偏低主因：容积率 9.24、44-47 层超高层，密度高；社区含商品房、人才房、回迁房，圈层混杂；临主干道噪音大、周边界面一般；片区新房内卷，以价换量去化。得房率约 75%-78%，含赠送后实用率80%-85%。

一、远洋天萃世纪雅园为什么便宜？

密度硬伤：容积率9.24，44-47 层超高层、3 梯 5 户，楼间距窄、园林仅约4000㎡，人均空间小，低楼层采光通风受限，居住舒适度低。

社区混杂：含565 套商品房 + 180 套人才房 + 50 套回迁房 + 1 栋写字楼，圈层不纯粹、管理难度大，影响溢价。

外部环境差：西侧临五和大道、南侧临光雅路，噪音粉尘严重；东侧紧邻城中村，城市界面低端，短期难改善。

车位不足：总户数795 户，车位694 个，车位比1:0.87，停车压力大，降低产品吸引力。

市场内卷：坂田片区新房供应集中、同质化竞争强，项目为快速回款，长期 “以价换量”，叠加特价房、工抵房进一步拉低价格。

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二、最近降价了吗？

项目最近是有降价，2026 年 3 月常规折后4.24-4.5 万 /㎡，工抵房低至4.05-4.1 万 /㎡。对比 2024 年 12 月开盘，备案均价5.35 万 /㎡、开盘折后4.78 万 /㎡，当前单价降约0.3-0.5 万 /㎡，89㎡三房总价较开盘降30-50 万。价格低于周边二手约1 万 /㎡，形成明显倒挂。

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三、得房率多少吗？

合同得房率（不含赠送）：整体约75%-78%。

含赠送实用率：约80%-85%，在超高层中属中上水平。

主力户型：89㎡三房约78%-80%（含赠送约84.5%）；110㎡四房约84.6%；128㎡四房超90%。

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基本信息

项目名称：远洋天萃（备案名：天萃世纪雅园）

开发商：深圳市华兴展房地产开发有限公司（远洋集团旗下远熙地产操盘）

物业：远洋亿家（一级资质），物业费4.68 元 /㎡/ 月产权年限：70 年（2023 年 11 月 - 2084 年 11 月）

占地面积：约1.36 万㎡，总建面约15.89 万㎡

容积率：9.24，绿化率40%

楼栋：4 栋 44-47 层超高层住宅 + 1 栋 34 层写字楼 + 1 所 12 班幼儿园

总户数：795 户（商品房 565 套、人才房 180 套、回迁房 50 套）

梯户比：3 梯 5 户，层高3 米车位：694 个，

车位比约：1:0.87

主力户型：89㎡三房两卫、110㎡四房两卫、128㎡四房两卫

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