火热的小阳春，房价涨了?还是跌了？

“小阳春”这三个字，每年三月都要被拉出来遛一遍。今年遛得格外早。刚过完年，朋友圈里的中介就开始刷屏：“带看量暴涨XX%！”“房东开始跳价！”“错过今年，再等十年！”

说实话，这套话术我看得都快会背了。但今年有点不一样——因为喊“小阳春”的人里，多了一些真正看数据的人。

北京、上海、广州、深圳，加上杭州、成都、南京，这几个城市的二手房成交量，确实从去年的冰点爬了上来。

今天咱们不吹不黑，一个城市一个城市掰扯。数据来源都是链家、中原、我爱我家、贝壳这些大中介的一线统计。涨的小区我也说，跌的小区我也说。

一、北京

我找了麦田房产的一个朋友，他在海淀黄庄干了十几年。他跟我说：“今年2月就开始动了，3月更猛，我们店3月成交了12套，去年3月只有4套。”

北京市住建委公布的2月二手房网签量是约1.5万套。3月全月预计在1.8万-1.9万套之间，环比2月涨20%以上，同比去年3月涨约15%。

海淀中关村的科育小区，去年3月一套48平小户型成交价550万，今年3月中旬成交了一套625万，同比涨了13.6%。

海淀万柳的蜂鸟家园，去年3月一套45平开间成交价620万，今年3月上旬成交了一套715万，同比涨了15.3%。

朝阳望京的澳洲康都，去年3月一套90平两房成交价700万，今年3月中旬成交了一套748万，同比涨了6.9%。

但海淀朝阳的光环，不代表整个北京。丰台科技园的万科蓝山，同比只涨了2.0%。大兴西红门的鸿坤理想城，同比跌了0.5%。通州梨园的金隅七零九零，同比跌了1.6%。

北京这波：海淀学区房涨了10%-15%，朝阳核心区涨了6%-7%，丰台、大兴、通州这些地方，价格基本还在去年同期的水平上下徘徊，有的甚至还跌了一点。这说明北京的“小阳春”是典型的“结构性回暖”——只有学区房和核心区在动，远郊还在原地踏步。买家的共识越来越集中：只认好地段、好学区、好房子。这种分化，短期内不会改变。

二、上海

我找了链家上海的一线中介，他在浦东金桥干了8年。他跟我说：“2月我们店成交了11套，3月到现在已经成交了16套。但你注意到没有，现在卖得最好的，不是豪宅，是300万以下的小户型。”

他说的这个点，我后来专门核实了一下。上海3月这波成交量，结构很有意思——不是豪宅在撑，是小户型在跑量。

上海二手房成交量按照前几周的趋势，3月全月有望达到3万套+，大概率创下2021年以来的单月新高。 但这3万套+的量，主力是两类房子：

第一类，郊区动迁房。 青浦新城、松江新城、奉贤新城、嘉定新城，这些地方的动迁房，总价200万-300万，3月成交量翻了一倍都不止。

青浦新城的佳乐苑，一套70平两房，去年3月成交价185万，今年3月中旬成交了一套192万，同比涨了3.8%。

松江新城的莱顿小城，一套80平两房，去年3月成交价210万，今年3月中旬成交了一套218万，同比涨了3.8%。中介说：“买家都是刚需，首付凑一凑，月供能扛住，就出手了。”

第二类，外环内的市区老破小。 总价200万-300万，地段好、总价低，3月成交量也明显放大。

普陀甘泉新村的甘泉一村，一套45平小户型，去年3月成交价190万，今年3月中旬成交了一套198万，同比涨了4.2%。中介说：“这种房子没什么居住品质，但总价低，年轻人上车用，或者挂户口用。”

杨浦控江路的控江五村，一套40平小户型，去年3月成交价180万，今年3月中旬成交了一套188万，同比涨了4.4%。

那豪宅和大户型呢？

成交量一般，价格有涨的，但不普遍。

浦东联洋的仁恒河滨城，去年3月一套136平三房成交价1550万，今年3月中旬成交了一套1680万，同比涨了8.4%。黄浦滨江的绿城黄浦湾，去年3月一套200平三房成交价3200万，今年3月中旬成交了一套3550万，同比涨了10.9%。这些是典型案例，但不是普遍现象。

中介跟我说：“豪宅的买家还是那些人，企业主、高管，他们对价格没那么敏感。但豪宅的成交量，远不如小户型。300万以下的房子，一套接一套在走；3000万以上的房子，一个月可能就一两套。”

上海这波：3万套+的成交量，主要是小户型在撑——郊区动迁房和外环内老破小，是成交量的绝对主力。 这说明什么？说明这波“小阳春”，是刚需在进场。年轻人、新上海人，首付凑够了，月供能扛了，就出手了。他们买的是“上车盘”，不是“改善盘”。豪宅和大户型虽然价格涨了，但成交量一般，不是这波行情的主角。

上海的真实情况是：量创了2021年以来新高，但涨的是“小户型”，不是“豪宅”。刚需在跑步进场，改善和豪宅还在观望。 这也是为什么上海3月能冲到3万套+的原因——刚需盘的基数太大了，只要刚需动起来，量就能起来。但价格能不能涨，要看后续改善盘能不能接力。

三、广州

我找了链家广州的一线中介，他在天河珠江新城干了6年。他跟我说：“珠江新城3月带看量翻了一倍，有些业主开始返价了，但返价的也卖不掉。”

按照目前趋势，3月广州二手房网签量全月预计在1.1万-1.2万套之间，同比去年3月基本持平。

天河珠江新城的中海花城湾，去年3月一套120平三房成交价1250万，今年3月中旬成交了一套1420万，同比涨了13.6%。

天河金融城的兰亭盛荟，去年3月一套90平三房成交价550万，今年3月上旬成交了一套615万，同比涨了11.8%。

海珠滨江东的保利天悦，去年3月一套140平四房成交价1100万，今年3月中旬成交了一套1230万，同比涨了11.8%。

但番禺、黄埔就不一样了。番禺万博的万科欧泊，同比只涨了3.1%。黄埔科学城的万科东荟城，同比微涨0.6%。增城新塘的碧桂园凤凰城，同比跌了1.1%。

广州这波：珠江新城、金融城、滨江东这些核心板块涨了10%-14%，番禺涨了3%左右，黄埔、增城还在去年同期的水平线上下挣扎，有的甚至还在跌。广州的“小阳春”是最典型的核心区行情——核心区在抢跑，外围在观望。天河和海珠的买家在抢房，增城的房东还在降价。这种分化，短期内不会改变。买家越来越清醒：只有核心区，才能扛住这轮调整。

四、深圳

我找了贝壳深圳的一线中介，他在南山区干了5年。他跟我说：“南山3月火了，宝中那边也火了。但龙岗还是冷，买房的人拿着大刀砍。”

深圳市住建局公布的2月二手房网签量是约3000套。3月全月预计在4800-5200套之间，环比2月暴涨60%以上，有望重回荣枯线以上。

南山科技园的华润城润府，去年3月一套89平三房成交价1050万，今年3月中旬成交了一套1220万，同比涨了16.2%。

宝安中心区的壹方中心，去年3月一套148平四房成交价1800万，今年3月上旬成交了一套2100万，同比涨了16.7%。

福田香蜜湖的香蜜湖一号，去年3月一套200平四房成交价2800万，今年3月中旬成交了一套3150万，同比涨了12.5%。

但远郊就差远了。龙岗坂田的万科城，同比跌了0.5%。坪山的六和城，同比跌了4.3%。光明的龙光玖龙台，同比跌了2.6%。

深圳这波：南山、宝安、福田的核心板块涨了8%-16%，龙岗、坪山、光明有的微涨，有的还在跌。深圳3月的成交量反弹最猛，但分化也最严重。核心区价格已经回到2023年的水平，远郊还在底部趴着。这说明深圳的买家最“精明”——他们知道只有核心区的房子才能抗跌，远郊的“便宜”不是真便宜，是坑。深圳的购房者，是用真金白银在投票。

五、杭州

我找了链家杭州的一线中介，他在未来科技城干了4年。他跟我说：“未来科技城去年跌得太狠了，现在算是超跌反弹。但离回本还远着呢。”

杭州市住房保障和房产管理局公布的2月二手房网签量是约6000套。3月全月预计在8000-8500套之间，同比去年3月涨约20%。

未来科技城的EFC欧美金融城，去年3月一套89平三房成交价550万，今年3月中旬成交了一套410万，同比跌了25.5%，但环比2月涨了7.9%。

钱江世纪城的融创时代奥城，去年3月一套139平四房成交价1050万，今年3月上旬成交了一套1050万，同比持平。

临平的绿城蓝庭，去年3月一套89平两房成交价200万，今年3月中旬成交了一套165万，同比跌了17.5%。

杭州这波：未来科技城跌得最狠，所以成交量反弹也最猛，但价格离回本还差得远。钱江世纪城和申花这些核心区，跌幅小，反弹也温和。临平这些远郊，还在底部趴着。杭州的“小阳春”其实是“跌出来的阳”——之前跌得越狠的地方，现在反弹得越猛。但这种反弹能持续多久，要看接盘侠够不够。

六、成都

我找了贝壳成都的一线中介，他在高新南区干了5年。他跟我说：“成都这波是真的火，不光高新南在涨，双流、龙泉这些地方量也起来了。刚需在进场。”

成都市住建局公布的2月二手房网签量是约1.8万套。3月全月预计在2.1万-2.2万套之间，同比去年3月涨60%以上。

高新南大源的南城都汇，去年3月一套89平两房成交价240万，今年3月中旬成交了一套215万，同比跌了10.4%，但环比2月涨了8.6%。

天府新区麓湖的麓湖生态城，去年3月一套150平三房成交价580万，今年3月上旬成交了一套525万，同比跌了9.5%，环比2月涨了6.1%。

双流航空港的蓝光圣菲城，去年3月一套110平三房成交价155万，今年3月上旬成交了一套135万，同比跌了12.9%，环比2月涨了2.3%。

成都这波：高新南和天府新区环比涨了5%-9%，同比跌幅从15%收窄到10%左右。二圈层虽然环比涨幅只有2%-4%，但成交量明显放大，说明刚需在进场。成都是这轮行情里表现最扎实的城市——不光核心区在涨，刚需盘也在动，量价配合得最好。这也是为什么成都的成交量能冲到2.2万套的原因：有核心区改善盘在拉，也有刚需盘在托。

七、南京

我找了我爱我家南京的一线中介，他在河西板块干了6年。他跟我说：“河西和鼓楼确实起来了，我们店3月成交了8套，去年3月只有3套。但江北还是不行，那边新房供应量太大了。”

南京市房产局公布的2月二手房网签量是约7000套。3月全月预计在1.1万-1.2万套之间，同比去年3月涨约40%。

河西中部的仁恒江湾城，去年3月一套200平大平层成交价1500万，今年3月中旬成交了一套1620万，同比涨了8.0%。

鼓楼滨江的中海凤凰熙岸，去年3月一套130平三房成交价780万，今年3月上旬成交了一套860万，同比涨了10.3%。

江北核心区的正荣润江城，去年3月一套89平三房成交价280万，今年3月中旬成交了一套222万，同比跌了20.7%。

南京这波：河西、鼓楼这些核心区涨了8%-10%；仙林湖、江宁这些次核心区，同比还在跌，但跌幅在收窄；江北核心区，同比跌了20%以上，还在底部趴着。南京的“小阳春”是最典型的“核心区行情”——只有河西和鼓楼在涨，其他区域还在跌。这说明南京的买家比任何时候都清醒：只有最核心的地段，才能扛住这轮调整。

八、关键看4月

从这七个城市的成交数据，能看出一个清晰的规律：从二手房成交量环比观察,3月的“小阳春”确实来了但它是结构性的、分化的。

核心区在涨，远郊在趴着。量起来了，不代表价要涨。买家用脚投票，投的是好地段，不是好故事。

但一个更重要的问题是：这波行情能持续多久？

关键看4月。 因为3月的成交量里，有一部分是春节积压需求的集中释放。很多去年底就想买房的人，憋到了过完年才出手。这部分需求消化完之后，4月的成交量才是真实的市场动能。如果4月能稳住，甚至继续往上走，那这波“小阳春”就不仅仅是“反弹”；如果掉头往下，那就说明市场还要继续磨底。

而4月能不能稳住，关键看政策。 3月的行情，很大程度上是靠“以价换量”打出来的——房东降价，买家进场。这种模式能持续多久，取决于买家的信心。而信心这个东西，靠降价是撑不住的，得靠政策。

去年最大的教训是“挤牙膏”式的放松，搞得市场预期反复横跳。今年不能重蹈覆辙。接下来的政策走向有几个关键点：一线城市限购还会进一步松动，房贷利率还会继续下行，收储政策的力度会加大。

更重要的是，政策要有连贯性，要持续发力。不能3月放一波，4月就没动静了。市场现在需要的不是喊口号，是真金白银的落地，是持续的预期管理。

如果接下来的政策能持续发力，4月的成交量大概率能稳住，甚至继续往上走。如果政策又“哑火”了，那4月的行情可能就要降温。