穿越周期，韧性发展｜越秀服务：数智战略诠释物业行业发展新路径

2025年，房地产行业深度调整的传导效应持续作用于物业管理领域，行业迎来存量竞争的关键阶段，物业费限价政策落地、收缴率连续下滑、规模扩张边际效益递减等多重因素交织，推动行业从粗放式增长向高质量发展转型。在此背景下，头部物业企业纷纷调整发展战略，或深耕科技赛道、或布局多元业态、或夯实基础服务，行业分化态势愈发明显。越秀服务（06626.HK）于3月26日披露2025年全年业绩报告，显示出在行业营收增速普遍放缓的环境下，公司以数智化转型为核心驱动力，实现了经营质量、服务品质、业态布局的全方位提升。

依托母公司越秀地产的地方国企背景优势，越秀服务始终坚守长期主义发展理念，拒绝盲目规模扩张，聚焦经营质量提升。2025年越秀地产逆势稳居房企销售排名前十，为越秀服务提供了稳定且高质量的新增在管面积来源。报告期内，越秀服务实现营业收入39.02亿元，其中基础物管服务收入14.99亿元，同比增长21.3%，连续多年保持双位数增长；物管基本盘合计收入21.16亿元，同比上升13.3%，占总收入比例提升至54%，盈利稳定性进一步增强，在行业整体发展承压的背景下，展现出稳健的有质量增长态势。越秀服务非执行董事兼董事会主席江国雄在业绩发布会上直言：“当前市场环境对物管行业在服务品质和经营质量上均提出了更高要求，越秀服务始终坚守长期主义，不追求表面的规模数字，而是以经营质量为核心，这是我们能在行业调整期保持稳健发展的关键。”

越秀服务非执行董事兼董事会主席江国雄先生（左二）、执行董事兼行政总裁王建辉先生（右二）、执行董事兼常务副总裁张成皓先生（左一）、财务总监李慧婷女士（右一）

由追求规模转向追求效益，构筑有质量增长的基石

房地产行业进入存量时代后，物业管理行业的规模扩张逻辑发生根本性转变，单纯追求在管面积的增长模式已难以为继，优质项目筛选、低效项目优化、高能级区域布局成为企业实现有质量增长的核心要素。头部物业企业纷纷摒弃盲目扩张策略，转而构建精细化的项目管理体系，越秀服务则凭借清晰的战略定位，在规模发展上实现了质与量的协同提升。

2025年，越秀服务坚持“有质增长”原则，主动退出低效益项目655万平方米，通过优化项目组合为长期高质量发展腾出资源和空间。截至2025年底，公司在管面积达7347万平方米，同比增长6.0%，合约面积超9000万平方米，规模增长始终保持在合理区间。在区域布局上，公司持续聚焦高能级城市，92%在管面积位于一二线城市，其中大湾区占比达62%，这些区域人口净流入强劲、经济发展活跃、物业需求旺盛且支付能力较强，为公司带来了更稳定的收入来源，也为收缴率提升奠定了基础。

市场拓展环节，越秀服务构建了“精准筛选—优质履约—高效运营—严格退出”的全周期管理体系，实现了外拓项目的质量把控。2025年公司全年新增合约面积约980万平方米，新增签约项目69个，外拓项目当期收缴率达94%，远超行业平均水平，充分印证了其“质量优于数量”战略转型的有效性。

越秀服务管理层在业绩发布会上表示：“我们的市场拓展始终围绕资信优、支付能力强、战略匹配高的赛道展开，提升评审标准，强化风险管控，只选优质项目，这也是我们外拓项目能保持高收缴率的根本原因。”在行业收缴率持续承压的背景下，越秀服务的高收缴率不仅保障了现金流的稳定，更成为其有质量增长的重要体现。江国雄也补充道：“物业管理行业是优质的轻资产市场，我们会持续关注优质发展机会，但始终以有利于股东、有利于客户为前提，符合行业高质量发展的方向。”

数智化全链赋能，激活有质量增长的动能

在物业行业回归服务本质的发展趋势下，科技成为推动企业服务品质提升、运营效率优化的核心驱动力，头部企业纷纷加大科技投入，探索数智化转型路径。与行业内部分企业采用第三方技术采购模式不同，越秀服务坚持自主研发，以“软硬服一体化”推动数智化全链条赋能，从品质管控、作业模式到客户体验，科技进步已深度融入企业运营的各个环节，成为其实现有质量增长的核心引擎。

在品质管控层面，越秀服务自研的AI品控系统已全面覆盖209个项目，较外采模式节约开发成本约300万元，相关成果还获得市国资委专项奖励。该系统上线以来，累计完成AI智能分析超8414万次，预警超37万次，能够自动识别车辆占道、垃圾满溢、电瓶车违停等场景风险，让品质管控从传统的“被动检查”升级为“主动守护”。同时，公司打造的集成指挥中心实现24小时现场品质监控，80%指标系统直出，完成集团、区域、项目三级数据可视化穿透，可对人员离岗、车场异常抬杆等问题进行远程值守，通过后台数据倒逼一线规范作业，全面提升了品质管控的效率和精准度。越秀服务管理层在业绩会上谈及数智化转型时表示：“我们的AI品控系统，从管理软件到采集硬件再到算法模型均为自主研发，这不仅规避了外部技术依赖风险，更能让科技真正融入服务细节，这是我们数智化转型的核心优势。”

作业模式的数智化迭代是越秀服务降本增效、提升服务标准化的核心抓手。公司一方面聚焦 “人机协同” 作业模式，引入 “清洗中心集中配送 + 机械作业” 模式，以集中化管理和机械化作业替代传统人工操作，既有效降低人工成本，也保障了服务的标准化与精细化，保洁满意度较上半年实现明显提升，同时，这一模式也延伸至绿化管理，通过打造集约化、标准化体系，大力推动人机结合作业，全方位保障服务输出的稳定性与一致性。；另一方面将品质巡检从人工模式升级为物联模式，通过自研 100% 自主可控的 EBA 系统 + RTU 网关，依托 AIoT 技术实现设施设备智能化管理，大幅降低人工巡检量，让 “优质优价” 真正落地。

越秀服务自研AI边缘智脑产品

数智化技术的应用也让客户体验得到显著优化，成为提升客户粘性和收缴率的重要抓手。2025年，越秀服务“悦秀会”小程序在全国焕新上线，全年新增激活11.2万业户，业户活跃率达97%；智慧通行系统实现100%项目覆盖，骑手通行效率从5分钟压缩至45秒。数智化带来的服务体验升级，直接推动了客户满意度的提升，2025年第三方月度分散调研的住宅四保一服满意度达85.6分，较2024年提升2.2分，远超行业平均水平。

管理层对此介绍道：“我们在客户沟通层面，引入智慧工单、智慧通行等数字化工具，就是为了提升业主在报修、通行等方面的便利性，通过科技赋能增强客户体验，而客户的认可就是我们业绩增长的最大底气。”

业态结构优化，拓宽有质量增长的边界

房地产行业的结构调整推动物业管理行业的业态布局向多元化发展，单一的住宅物业服务已难以满足企业的增长需求，非住业态成为头部企业的重要增长极。同时，社区增值服务的深度挖掘，也成为企业提升盈利能力、增强客户粘性的关键方向。越秀服务以数智化技术为支撑，持续优化业态结构，在非住业态拓展和增值服务升级上实现双重突破，进一步拓宽了有质量增长的边界。

非住业态布局上，越秀服务聚焦商写园、大公建、大交通三大战略赛道，截至2025年底，非住业态在管面积占比已达37%。2025年公司市场拓展新签年合同额约3亿元，其中非住

业务占比87%，全面突破银行、高校等细分赛道，成功中标港航大厦、天津西站、旌阳湖科创园等一批标杆项目。

江国雄在业绩会上透露：“我们在住宅业务之外，已成立非住宅业务中心，重点聚焦企业总部、高校及大客户园区等优质细分赛道，同时通过智能化升级提升服务能力，这是我们未来规模和利润增长的重要方向。”广州白云站、港珠澳大桥管理局等标杆项目的运营，更是印证了越秀服务在非住业态的服务实力，对此管理层表示：“非住业态是公司‘十五五’期间的核心发展方向，我们会深耕战略城市，建立严格的项目退出机制，确保进场项目全盈利及高收缴率，实现规模与质量的同步提升。”

越秀服务为港珠澳大桥跨境骑行赛做好后勤保障工作

在社区增值服务领域，越秀服务2025年实现收入9.63亿元，成为公司营收的重要组成部分。“悦+LIFE”融合业态门店试点落地、无锡隆亭里招商率超82%，标志着公司从物业服务向资产运营转型迈出关键一步。越秀服务执行董事兼行政总裁王建辉在业绩发布会上表示：“我们的增值服务始终以业主需求为核心，从社区零售到文商旅业务，都是在基础服务的基础上拓展边界，而数智化平台则为增值服务提供了高效的运营支撑，未来我们还会继续挖掘增值赛道潜力。”

在业态结构优化的同时，越秀服务始终坚守服务品质，实现对多元业态的标准化管理。针对住宅物业，公司迭代四级服务标准、开展“四保进阶2.0”专项行动、落地“悦焕新”计划，累计投入数千万元完成228项品质更新。管理层直言：“服务是物业企业的立身之本，无论业态如何拓展，科技如何赋能，我们始终把服务品质放在第一位，这是越秀服务作为国企的责任，也是我们赢得市场的根本。”

稳健经营策略，彰显有质量增长的担当

2025年作为“十四五”规划的收官之年，物业管理行业的转型发展已进入深水区，从增量红利到存量博弈的转变，要求企业必须重构发展逻辑，以经营质量、服务品质、科技能力构筑核心竞争力。头部物业企业的发展策略呈现出差异化特征，而越秀服务作为地方国企背景的物业企业，其发展路径展现出鲜明的国企特质。

越秀服务始终将稳健经营放在首位。面对行业内部分企业面临现金流压力的环境，公司凭借优质项目结构、高效收缴管理与精益成本控制，实现经营性现金流持续净流入5.09亿元，印证了业务模式的可持续性与盈利质量的可靠性。报告期内，越秀服务现金及定期存款达49.06亿元，较2024年末稳步增长，为优质项目拓展、核心技术研发、业务模式创新提供了充足“弹药”。股东回报方面，公司决定将派息比率从过往的50%进一步提升至60%，全年派息每股0.11元人民币，以实际行动彰显对公司长期价值的坚定信心。

同时，国企的社会责任属性也推动公司将ESG发展融入经营全过程，2025年公司MSCI ESG评级保持A级、Wind ESG评级升至AA，成为行业标杆。江国雄表示：“作为地方国企，越秀服务不仅要实现企业自身的发展，更要践行社会责任，推动企业与社会、环境的协同发展，这也是我们长期主义的重要内涵。”

站在“十五五”规划的开局之年，物业管理行业的高质量发展趋势将更加明确，数智化、多元化、精细化将成为行业发展的核心关键词。对于未来发展，越秀服务管理层已明确清晰规划，王建辉在业绩会上展望道：“我们在手资金充足，未来会持续加大自主研发投入，以AI-Driven为核心战略深化数智化转型，同时继续深耕非住三大赛道，也会积极留意市场上的优质并购机会，重点关注与公司协同效益高、经营质量好的标的，以及智能家居、能源管理等上下游领域。”江国雄也表示：“未来，越秀服务会不断提升基础服务能力、增加区域深耕耐力、强化市场综合竞争力，以坚守长期主义的理念持续穿越市场周期，努力成为客户信赖的智慧城市服务领导者。”