钱拿手里焦虑，如何“务实”买房子？

继两会开完和《十五五规划》全文发布，这一周的楼市，只有一个主旋律：难得的阳春起量，等政策。

已知上海2月后出了沪七条、核心区域收储和商办新规，南京出了3.20新政尤其包含贴息内容，杭州截至目前，却只有区级购房补贴，所以，焦急的买卖双方耐心些吧。

无论如何，本轮阳春后，到杭州许多家庭的资产配置里都会多出或者闲置出一笔“卖房款”，总有一批粉丝会习惯性的同问一个问题：卖了房子钱拿手里焦虑，不知道去哪里，总有一天市场稳住，我以后如何看待房子，买房子？

趁着政策预期前的小窗口，便来说道说道，今日推文，钱拿手里焦虑，如何“务实”买房子？

中国人重中庸，讲顺势而为，看着又难产的降息，绿油油的A股和停车堵到路边的加油站，再“粗神经”的人也该意识到时代的剧变，经济生活正经历波折和巨大的考验。

今日之楼市，二手成交占绝对主导、价值价格分化、新房“好产品”大行其道、资产增值保值属性天差地别，“闭眼摇、倒挂爽”早是昨日黄花。

房子当然依旧是大部分中国家庭至少一半以上的家庭财富所在，依旧具有相当的“资产”属性，但“势”不同了。

大势决定了“大部分”需要“务实”，或者说“务实”就是看“大部分”，一体两面，互为因果，要建立“祛魅、去虚荣、硬指标、风险评估”的耐用品购房观。

第一步，祛魅。

无论新房、次新、中年房、老破小，销售、房东、中介只会告诉你它的优点，也存在天然的鄙视链，认为前者必然强于后者，越新越好。

不对，只是各自有各自的“资产属性”，需要明白，前者终会成为后者，而今日楼市的接盘侠可不比从前，你选取不同房子的看重价值、持有年份、方式、适合人群和功能都不同。

作为新房，强在“新规产品、高得房率、新”，弱在地段基本必输同总价“次新二手”以及地段带来的配套优势，最大的差别就是短期书包不可取代，以及不同品牌房企“期房”的交付预期，当然适合高总价、要大空间、不强调书包地铁等中产必备属性的“较高净值人群”。

次新二手，成熟现房兼顾新、强地段，但是产品是“限价货”，且贵，就产品层面，必然比不了新房，但家长、纯储蓄投资的购房者就适合这个池子，这也是真正最大头改善所在。

中年房，侧重点就多种多样。

比如娃五年级了，迅速解决初中强书包又要住，拿4年再卖，此时则要选择低总价、好流转、小面积、方便出租出行的中年房。

又比如早无地供应的板块，武林门、南星桥等等，预算有限又看重人群、工作关系等等。

老破小，地段、租售比、改造可能、房东税风险、拆迁评估。

并非所有老破小都不能买，也不是老破小就输前三者，好地段、租售比达到2.5%及以上，具有尚佳户型、好出租好改造，兼顾拆迁可能的老破小是可以淘的。

甚至，如果看重作为长期现金流潜力的资产属性，因为残值够低、跌的够快，部分老破小会是最快稳住的房子。

第二步，去虚荣。

辩证看待“奢侈品”功能，时刻认识到这些部分的溢价是业主支付的，并且推高持有成本和运维风险。

正如如今“烟、酒、饭局、ktv、奢侈品”消费断崖下滑一般，“房地产”这种“老登行业”的时代惯性一时间改不了，但接盘侠，却是不堪重负的“中登”和整顿粗放时代的“小登”。

从发改委到住建部，贯穿整个十四五，顶层都在强调地方政府和房企需要转型“运营”定位的角色，地方运营城市、人口、产业和消费，开发商则运营手中现有楼盘和新小区。

但是，躺赚时代的房企主动思考转型是艰难的，船大根本难调头，几乎所有房企依然只会教你“我有多好、多豪、用了啥、多贵”，描绘一些诗意的画面，然后一旦卖给你，5年后过保修期，江湖永别，这就是草莽时代（跑起来，再定规矩）种下行业的劣根惯性。

对笔者这种行业前端出身的理工生，城市化程度都走到这里了，如今期待好的房企毫无疑问应该参考发达国家经验“控成本、适当卷”；

并且，同时告诉购房者，省下成本或者赚得利润的部分，定立养护契约，十年后如何处理屋顶防水维护、十五年后如何更换电梯、二十年后如何修复外立面，以及如何平衡小区内业主使用健身房、游泳池、私宴厅、棋牌室和为创收招揽小区外客户的可行性运维方案。

除了高净值人群，大部分人买房子（预算在1000w以内超98%），为期房样板间的那一眼亮的“面子”、“炫耀”的功能支付溢价是奢侈的，更应该支付的是理性计算动辄10年的持有成本、运维风险和流动性考量，它们不会不做不承诺，那你就看看就好，别幻想“一生一宅”，因为一眼亮，心动能撑过交付都不容易。

犹如那些用了几次就华而不实、分不清和A货区别的包包，“装X”混关系、递烟、拼酒办事的年代远去了，因为现在装了也赚不到钱。

如果“好”建立在高物业费和“大概收不齐”的预期上，在现行缺乏“制度性法规”、城市更新办法和还依赖人工非标建造的环境里，再好的房子，99%都是买入倒计时十来年要卖的产品。

一见钟情和要过日子且注定十几年后分家是两码事。

第三步，看硬指标。

在祛魅、去虚荣，以一个兼顾房子耐用、功能实用可流转资产的角度买房子，一定优先看硬指标。

即，在现行城市更新制度和保障尚未到位的前提下，房子十来年注定就要换，我知道有一天要分家时“只是我不爱了，不是她不好”的那份好的价值，她也值得二婚被别人爱。

硬指标是什么？就是那些让买家“不得不”的理由，生娃的家长书包第一；养老的改善地铁和近医院第一；钱不多想分散配置老破小，好租租售比高第一；在一个板块内，600w总价的地铁小户型就我一个，局部稀缺性第一......

好房子、好产品很重要，但是“锦上添花”，先保证是“锦”，再绣花。

过去把楼市当“牛市”，未来要把楼市当局部保值的银行，会选好的理财产品，拿着存折才能整存整取。

过去看资产的涨幅，未来看刚需功能的稀缺性，稀缺性保证流动性，流动性即保值本身。

第四步，风险评估。

房产税、房东税、集中交付的抢跑风险、“画饼”利空......

列举了一些普通人意识不到的购房持有风险，这在普遍对自己“政治生活”置若罔闻的老百姓里非常正常，但是又不得不去计算。

常见的“组合坑”，钱不多就想买房子，买个规划亮晶晶地铁边，小公寓以租养贷或者租售比5个点，相当划算。

一、商业地产产权40年，最早的一代已经近30年了。快到期完全存在“补交”土地出让金的可能性，一旦全国有一例试点落地推广，瞬间对公寓价值、租金、流转形成不可逆影响；

二，“房东税”机制去年9.15已完全上线联网。从住宅到商业向个人出租的情况，如今只是免征，是“惠民”，不代表财政一定要背这笔费用，一旦一级土地市场的寒意转到财政，该收的税完全可能收，详见（“房东税”来了吗？房价跌还是涨？ | 房叔说1044）。

三，“房产税”。所有人都知道，已经拖了十来年的它总有一天会来，以此作为间接税向直接税体系换轨的重要基础，也终将是地方新土地财政的基石。

持有公寓、大平层，一定比住宅先开征房产税、流转税、继承税，因为阻力小、好试点，且可以以此作为向存量住宅收税过渡的信号。

四，“画饼落空”。这就需要多关注宏观微观政策的实行层面，比如常见的问题是“地铁规划xx线，我能不能买这个房子，会涨吗”，规划，它不是“一定会落地”的，它是要审批的，审批了也要钱要运维的。

这在预算硬约束，财政极紧张的未来几年间，本就是很悬浮的，与其抓住宏大叙事，不如抓些落地的确定性因素。

十五五这五年，大部分人对房子的观念，注定会发生根本性的变革，变革里不变的部分就是安全的价值。

多务实，务实与“务虚”相对，“大部分”与“自我喜欢”相对，要以大部分人的“不得不”作为我购房的优选，而不再是“虚浮”、“我喜欢”、“我觉得好所以会有别人也觉得好”的感性标准。

少问“喜不喜欢”，多问“应不应该”。

文/一叶 编辑/一叶
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