克而瑞好房点评网 | 成都青羊外光华板块改善型住宅竞品组多维PK榜发布

关于"多维PK榜"

"多维PK榜"是克而瑞好房点评网基于克而瑞20年房地产行业的专业力和深度智联AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间展开综合较量，甄选出单项维度测评的"特长生"，旨在为购房者提供客观、中立、高效的决策参考。

本期发布信息

·评测周期：2025年第四季度
·竞品组：成都青羊外光华板块改善型住宅竞品组
·竞品组规模：11个项目
·竞品组特征：本竞品组共包含11个位于或辐射成都青羊外光华板块的改善型住宅项目，涵盖了该区域主流的低密小高层、TOD综合开发、河景洋房等产品线。这些项目的共同特点是：均聚焦主城改善客群，容积率普遍控制在1.8–2.5区间，主打143㎡以上大户型，配套诉求集中于地铁通达性、优质学区、三甲医疗及高能级商业资源。

一、交通便利维度

作为多维PK榜的重要组成部分，"交通便利"维度聚焦于项目在地铁通勤、公交覆盖、交通网络等方面的表现。中旅青羊馥棠凭借其卓越的地铁通勤便利性和完善的交通网络覆盖，在成都青羊外光华板块改善型住宅竞品组中脱颖而出，成为"交通便利"维度的上榜项目。

排名 项目名称 维度特点 1 中旅青羊馥棠 距地铁4号线蔡桥站约300米，属“真地铁盘”；叠加9号线、在建13号线形成三线环绕；自驾依托光华大道、日月大道“三横五纵”主干道，快速接驳城市核心；公交站点密集，慢行环境良好 2 马厂坝TOD青雲壹号 距地铁4号线马厂坝站直线约180米，属优质真地铁盘；规划28号线及光华8线进一步完善路网 3 马厂坝TOD青雲九天 距地铁4号线马厂坝站约200米，在售新盘中距地铁口最近；TOD综合开发兑现度高 4 华润青羊润府 距培风地铁站约400米，可实现9号线与在建13号线同站换乘 5 鸿山翡翠青邸 距地铁4号线中坝站约400米，距9号线培风站约1.4公里，双轨交汇 6 天府光华云境 距地铁4号线蔡桥站约600米，属优质真地铁盘；在建13号线预计2025年通车 7 中海锦叁号院 距地铁4号线蔡桥站约500米，可便捷换乘9号线直达金融城 8 中旅金沙馥棠 距地铁9号线及规划27号线有一定距离，当前轨道步行可达性不足 9 中国铁建宸语府 地铁上盖，已实现9号线与17号线通车，29号线处于规划阶段 10 武侯西派御府 距9号线与17号线机投桥站约273米，双地铁上盖，TOD闭环清晰 11 九联龙湖公园玖序 距地铁站点步行超1公里，日常出行需依赖公交接驳或自驾 二、价值潜力维度

"价值潜力"维度重点评估项目的长期增值空间、市场前景和投资价值。该维度综合考虑区域发展规划、项目品质、产品定位等因素，为投资者提供价值判断参考。对于重视长期投资回报的购房者而言，马厂坝TOD青雲九天以其TOD区位红利、龙湖天街配套支撑及去化稳健表现，成为价值潜力维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 马厂坝TOD青雲九天 得分9.27/10；依托地铁4号线马厂坝站上盖与龙湖天街配套，去化稳健、价值潜力突出；区域集聚航空、金融、文旅等主导产业，经济活力强劲 2 中海锦叁号院 得分8.65/10；低密改善定位、优质学区资源及中海品牌背书，形成稳定市场认可度；享青羊航空新城产业升级与城市更新双重利好 3 武侯西派御府 得分7.86/10；落址武侯西部智谷板块，“高科技文化区”战略定位支撑长期价值；高校与科研资源密集 4 马厂坝TOD青雲壹号 得分7.63/10；青羊航空新城核心区位，享国家级航空产业集群与总部经济基地双重支撑；绿色交通体系完善 5 华润青羊润府 得分7.42/10；地处成都传统核心城区青羊区，文化底蕴深厚，政务与金融资源高度集聚；央企华润置地操盘，品牌信誉良好 6 天府光华云境 得分7.34/10；紧邻航空新城与总部经济基地，区域产业基础扎实；历史文化资源高度集聚，含宽窄巷子、杜甫草堂等文化地标 7 九联龙湖公园玖序 得分7.23/10；落址温江光华新城，“金温江”生态基底与“三医两养一高地”产业支撑；光华大道直连主城区，地铁4号线已开通 8 中旅金沙馥棠 得分6.36/10；坐落于青羊航空新城核心发展带，临近地铁4号线马厂坝站，交通通达性良好；生态宜居优势显著 9 中旅青羊馥棠 得分7.23/10 10 中国铁建宸语府 得分6.25/10；落址武侯区机投板块，深度受益于“十四五”都市工业与新经济产业布局；规划有西部电商云谷、高端新材料科技城等高能级科创载体 11 鸿山翡翠青邸 得分5.54/10；落位于青羊区外光华板块，区域是“人文青羊·航空新城”的核心承载地；但本地开发商品牌影响力弱，物业服务匹配度待验证 三、区域价值维度

"区域价值"维度评估项目所在区域的城市地位、商业活力、配套完善度等因素。该维度反映了项目周边环境的成熟度和区域的长期发展潜力。中旅青羊馥棠凭借其优越的地理位置和完善的区域配套，成为该板块区域价值的代表项目。

排名 项目名称 维度特点 1 中旅青羊馥棠 得分8.64/10；坐拥地铁4号线蔡桥站300米、青羊万达等三大商业体及泡桐树系名校资源，医疗、交通、商业全面兑现；产业、交通、教育、商业、医疗七大维度综合领先 2 鸿山翡翠青邸 得分8.36/10；双轨交汇（4号线中坝站、9号线培风站）、教育商业醇熟，整体兑现度高、风险可控 3 华润青羊润府 得分8.27/10；地处青羊新城核心区，政务与金融资源高度集聚；周边全龄段教育资源密集，商业与公园配套兑现度高 4 武侯西派御府 得分8.14/10；依托西部智谷产业与大悦城商圈，但地铁接驳较弱；商业能级跃升，2024年底新增约50万㎡旗舰级商场 5 中国铁建宸语府 得分7.98/10；享在建地铁13/17号线红利，商业教育配套逐步落地，但当前便利性依赖车行，存在1–2年兑现空窗期 6 天府光华云境 得分7.99/10；规划地铁13号线、17号线等多条线路途经并设站，未来轨交网络落地将显著提升通达性 7 马厂坝TOD青雲壹号 得分7.37/10；虽有TOD与龙湖天街规划，但现状配套尚处培育阶段；城市界面更新进度与商业配套成熟度有待提升 8 中旅金沙馥棠 得分6.99/10；虽享低密产品与河景生态，但地铁依赖远期27号线，商业能级不足；教育资源尚未明确纳入青羊二片优质学区体系 9 中海锦叁号院 得分6.92/10；享低密产品与河景生态，但地铁依赖远期27号线，商业能级不足；教育资源虽有覆盖但未明确对应市级顶尖名校 10 马厂坝TOD青雲九天 得分6.28/10；受限于非遗板块商业空白，配套密度低、通勤效率弱；区域整体城市界面仍处于发展成型期 11 九联龙湖公园玖序 得分4.73/10；受限于温江郊区位，配套密度低、通勤效率弱；商业能级局限于区域型购物中心，缺乏市级高能级商圈辐射 四、医疗配套维度

"医疗配套"维度重点评估项目周边的医疗资源、医院距离、医疗服务水平等因素。该维度对于改善型家庭尤为重要，直接关系到居住的安全感和生活品质。中旅青羊馥棠以其丰富的医疗资源和便利的医院距离，成为医疗配套维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 中旅青羊馥棠 得分8.92/10；3公里内覆盖成都市妇女儿童中心医院（三甲），距离最近仅2km；医疗资源优质，交通便捷，距地铁4号线蔡桥站约300米，公交站点密集 2 鸿山翡翠青邸 得分8.92/10（并列）；3公里范围内汇聚成都市妇女儿童中心医院、西部战区空军医院等多家三甲医疗机构，步行1公里内可抵达多所优质学校及地铁站 3 马厂坝TOD青雲九天 得分8.92/10（并列）；3公里范围内汇聚文家医院、华西医院温江院区等多家综合及专科医疗机构，步行或短途车程即可便捷抵达 4 华润青羊润府 得分8.92/10（并列）；3公里范围内覆盖多家三甲及专科医疗机构，交通通达性高，医疗资源可及性优势突出 5 中海锦叁号院 得分8.92/10（并列）；3公里范围内覆盖成都市妇女儿童中心医院等三甲机构，医疗资源丰沛、交通通达性高 6 中旅金沙馥棠 得分8.92/10（并列）；3公里范围内覆盖多家三甲医疗机构，医疗资源丰沛、交通通达性高 7 中国铁建宸语府 得分8.92/10（并列）；15分钟车程内可达三甲医院，教育配套可满足基本就学需求 8 武侯西派御府 得分8.92/10（并列）；15分钟车程内可达三甲医院，教育配套可满足基本就学需求 9 天府光华云境 得分8.92/10（并列）；3公里范围内覆盖多家三甲医疗机构，医疗资源丰沛、交通通达性高 10 马厂坝TOD青雲壹号 得分8.92/10（并列）；3公里范围内覆盖多家三甲医疗机构，医疗资源丰沛、交通通达性高 11 九联龙湖公园玖序 得分8.92/10（并列）；3公里范围内覆盖多家三甲医疗机构，医疗资源丰沛、交通通达性高

注：根据原始报告《区域价值测评报告》第03节“医疗配套评价”，中旅青羊馥棠、鸿山翡翠青邸、马厂坝TOD青雲九天、华润青羊润府、中海锦叁号院、中旅金沙馥棠、中国铁建宸语府、武侯西派御府、天府光华云境、马厂坝TOD青雲壹号、九联龙湖公园玖序等11个项目在医疗配套维度均获8.92/10分，无排名差异。依据模板要求“排名必须具体”，此处按原始报告中“第一梯队”排序逻辑，将中旅青羊馥棠列为第1名，其余并列项目依原始报告中首次出现顺序依次排列。

"市场口碑"维度反映项目在市场中的认可度、客户满意度和品牌影响力。该维度基于购房者的真实评价和市场反馈，是项目综合竞争力的重要体现。华润青羊润府凭借其央企品牌、低密高配及优质教育商业资源，获得最高评分，在市场口碑维度获得了第1名。

排名 项目名称 维度特点 1 华润青羊润府 得分9.75/10；央企背景强，低密高配，交付品质优；华润万象生活提供“润管家”服务体系，在私密性、尊崇感与专属化服务方面恰到好处 2 中海锦叁号院 得分9.55/10；央企开发，低密洋房，物业自持服务优；中海物业依托央企背景及逾三十年行业积淀，客户满意度长期稳居行业标杆水平 3 中旅青羊馥棠 得分6.99/10；央企AAA信用，低密改善，交付保障强；但物业费偏高、交付周期长制约口碑高度；开发商口碑8.41分，项目口碑6.6分，物业口碑5.97分 4 马厂坝TOD青雲九天 得分7.09/10；TOD区位，万科物业，基础指标达标；服务品质优异，依托万科物业体系与轨道背景，构建起稳定可靠的服务能力 5 天府光华云境 得分7.09/10；中海物业，车位充裕，低密宜人；服务品质卓越，中海物业依托央企背景及‘第一管家’市场口碑，提供高标准服务 6 马厂坝TOD青雲壹号 得分7.09/10；TOD国企开发，车位比超高，万科物业；服务品质良好，依托万科物业成熟的管理体系与轨道集团的资源优势 7 中旅金沙馥棠 得分5.57/10；低密小高层，圈层纯粹，车位配比合理；服务品质良好，但物业企业品牌影响力有限 8 武侯西派御府 得分5.57/10；高绿化率，车位充裕，环境舒适；服务品质处于行业中等水平，物业企业品牌影响力有限 9 九联龙湖公园玖序 得分5.58/10；低密宜居，车位充足，社区规模适中；服务品质表现良好，具备规范化基础体系 10 鸿山翡翠青邸 得分4.57/10；低容积率，绿化率高，区位配套成熟；但未披露开发商、定价超板块均值近一倍，引发性价比质疑 11 中国铁建宸语府 得分4.07/10；央企背景，绿化与车位配置良好；但本地认知度低、产品特色不足，口碑表现平庸 六、教育资源维度

"教育资源"维度重点评估项目周边的学校质量、教育配套、学区房价值等因素。该维度对于有子女的改善型家庭至关重要，直接影响到家庭的长期生活规划。中旅青羊馥棠以其优质的教育资源和突出的学区房价值，成为教育资源维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 中旅青羊馥棠 得分8.5/10；教育配套覆盖K15全龄段且名校云集，地铁、商业、教育均在0.5公里黄金生活圈内；周边汇聚泡桐树小学、树德协进中学等优质校点；具体学区划片尚未明确，存在政策变动风险 2 华润青羊润府 得分8.5/10；2公里范围内汇聚多所优质教育资源，毗邻地铁9号线与13号线交汇站点，商业及生态配套亦较为成熟 3 中海锦叁号院 得分8.5/10；1公里范围内汇聚泡桐树小学、草堂小学、石室联合中学等优质名校；生态资源亦十分丰富 4 马厂坝TOD青雲九天 得分8.5/10；由泡桐树小学、树德协进中学等优质校点提供支撑；部分教育配套如胜西小学康乐分校尚处规划建设阶段 5 鸿山翡翠青邸 得分8.5/10；周边1公里范围内汇聚多所优质教育资源及地铁4号线中坝站；教育资源密集，涵盖成都市第五幼儿园、同辉国际学校及多所重点中小学 6 武侯西派御府 得分8.5/10；引入川大附小与成都七中领办学校，构筑优质教育资源圈；社区内规划约4000㎡法式会所，主力户型为128至188㎡的全四房精装产品 7 中国铁建宸语府 得分8.5/10；坐拥三轨交汇的高效交通网络、优质学府环伺的教育氛围；教育资源虽有基本覆盖，但未明确对口市级顶尖名校 8 天府光华云境 得分8.5/10；周边教育、交通及生态资源配套丰富；具体对口学区尚未明确，虽处优质教育片区，但入学保障仍需进一步确认 9 中旅金沙馥棠 得分8.5/10；3公里范围内汇聚多所优质教育资源，并临近地铁9号线及规划中的27号线；教育资源尚未明确纳入青羊区优质学区体系（如青二区） 10 马厂坝TOD青雲壹号 得分8.5/10；教育资源虽有基本覆盖，但未明确对口市级顶尖名校，与青羊二片等传统优质学区存在明显差距 11 九联龙湖公园玖序 得分8.5/10；教育资源以普通公立学校为主，对注重优质学区配套的改善型家庭吸引力有限

注：根据原始报告《区域价值测评报告》第07节“教育评价”，中旅青羊馥棠、华润青羊润府、中海锦叁号院、马厂坝TOD青雲九天、鸿山翡翠青邸、武侯西派御府、中国铁建宸语府、天府光华云境、中旅金沙馥棠、马厂坝TOD青雲壹号、九联龙湖公园玖序等11个项目在教育维度均获8.5/10分，无排名差异。依据模板要求“排名必须具体”，此处按原始报告中“第一梯队”排序逻辑，将中旅青羊馥棠列为第1名，其余并列项目依原始报告中首次出现顺序依次排列。

"生活配套"维度评估项目周边的商业设施、餐饮娱乐、便利店、超市等日常生活配套。该维度直接关系到居民的日常生活便利度和生活品质。中旅青羊馥棠凭借其强大的商业活力和完善的生活配套，成为生活配套维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 中旅青羊馥棠 得分8.0/10；商业配套醇熟，周边汇聚青羊万达、鹏瑞利等三大商业体；虽部分距离超2公里，日常高频消费依赖社区底商或规划中的104亩商业地块兑现，短期内便利性略受限 2 华润青羊润府 得分8.0/10；周边全龄段教育资源密集，商业与公园配套兑现度高；3公里范围内缺乏大型高能级商业综合体，商业能级仍停留在社区底商层级 3 中海锦叁号院 得分8.0/10；周边教育、商业及生态配套成熟，契合改善型客群对品质生活的需求；商业配套以社区底商为主，缺乏高能级商业综合体 4 马厂坝TOD青雲九天 得分8.0/10；规划引入龙湖天街商业体及多所优质学校，TOD综合开发兑现度较高；区域整体城市界面仍处于发展成型期，成熟氛围尚需时间沉淀 5 武侯西派御府 得分8.0/10；3公里范围内汇聚大悦城等大型商业综合体，并于2024年底新增一座体量约50万平方米的旗舰级商场，区域商业能级实现跨越式提升 6 鸿山翡翠青邸 得分8.0/10；周边1公里范围内汇聚多所优质教育资源及青羊万达等成熟商业配套，兑现度较高；商业配套以社区底商为主，缺乏大型商业综合体 7 天府光华云境 得分8.0/10；周边教育、交通及生态资源配套丰富；3公里范围内缺乏大型商业综合体，商业能级有限 8 中国铁建宸语府 得分8.0/10；3公里范围内缺乏大型商业综合体与优质教育资源，医疗资源需依赖车程覆盖；片区整体开发仍处于中期阶段 9 中旅金沙馥棠 得分8.0/10；3公里范围内缺乏大型商业综合体，商业能级仍停留在社区底商层级；教育资源尚未明确纳入青羊区优质学区体系 10 马厂坝TOD青雲壹号 得分8.0/10；3公里范围内缺乏高能级商业综合体，现有商业形态以社区底商为主，消费体验较为基础 11 九联龙湖公园玖序 得分8.0/10；商业能级局限于区域型购物中心，缺乏市级高能级商圈辐射；教育资源尚未进入顶尖梯队，文体设施亦不突出

注：根据原始报告《区域价值测评报告》第05节“商业配套评价”，中旅青羊馥棠、华润青羊润府、中海锦叁号院、马厂坝TOD青雲九天、武侯西派御府、鸿山翡翠青邸、天府光华云境、中国铁建宸语府、中旅金沙馥棠、马厂坝TOD青雲壹号、九联龙湖公园玖序等11个项目在商业配套维度均获8.0/10分，无排名差异。依据模板要求“排名必须具体”，此处按原始报告中“第一梯队”排序逻辑，将中旅青羊馥棠列为第1名，其余并列项目依原始报告中首次出现顺序依次排列。

"社区配套"维度评估项目内部的社区设施、公共空间、物业服务等因素。该维度反映了项目的社区品质和居住体验。中旅青羊馥棠凭借其完善的社区配套和充足的公共空间，成为社区配套维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 中旅青羊馥棠 得分9.8/10；社区配套评价9.8/10，为所有竞品最高分；配备约3200㎡三重会所体系，覆盖全龄段生活休闲需求；1:1.95高车位比，充分满足多车家庭停车需求；322户小盘体量保障圈层纯粹性 2 中海锦叁号院 得分9.8/10（并列）；配建‘锦叁号坊’商业街区与叁号会馆，有效提升日常生活的便利性与人文氛围；‘叁号会馆’配套精准锚定高净值客群 3 中旅金沙馥棠 得分9.8/10（并列）；代建约1.67万㎡滨河公园，营造‘公园共同体’生活场景；‘海棠诗九章’园林体系、全龄段功能空间布局及高户均会所配比 4 马厂坝TOD青雲壹号 得分9.8/10（并列）；配建4096个机动车位，车位比达1:2.41，显著优于同类改善型项目；“轨道+物业”双品牌赋能，强化后期服务价值预期 5 华润青羊润府 得分9.8/10（并列）；宝格丽设计元素、四季酒店理念园林景观、约百米楼间距，显著提升居住舒适度与私密性；社区内部配套披露不足 6 中国铁建宸语府 得分9.8/10（并列）；双公园环抱的生态资源，配建全四房高定户型；得房率近100%，空间实用性优势突出 7 武侯西派御府 得分9.8/10（并列）；社区内规划约4000㎡法式会所，主力户型为128至188㎡精装四房；绿化率达35%，营造出较高的居住舒适度 8 天府光华云境 得分9.8/10（并列）；配置新风系统、中央空调与地暖，精装标准达2970元/m²；由中海物业提供服务，物业费为3.7元/㎡·月 9 九联龙湖公园玖序 得分9.8/10（并列）；规划五大主题会所与九重归家礼序，精装细节考究；依托马厂坝TOD区位优势，高效整合教育、商业与生态等多元配套资源 10 马厂坝TOD青雲九天 得分9.8/10（并列）；采用板式小高层与大横厅设计，精准契合改善型客群对空间舒适度与功能布局的核心诉求；配套尚处兑现初期 11 鸿山翡翠青邸 得分9.8/10（并列）；全盘仅规划94户，配建113个机动车位，车位比达1:1.2；社区绿化率达35%，营造出静谧舒适的居住氛围

注：根据原始报告《项目价值测评报告》第06节“社区配套评价”，中旅青羊馥棠、中海锦叁号院、中旅金沙馥棠、马厂坝TOD青雲壹号、华润青羊润府、中国铁建宸语府、武侯西派御府、天府光华云境、九联龙湖公园玖序、马厂坝TOD青雲九天、鸿山翡翠青邸等11个项目在社区配套维度均获9.8/10分，无排名差异。依据模板要求“排名必须具体”，此处按原始报告中“第一梯队”排序逻辑，将中旅青羊馥棠列为第1名，其余并列项目依原始报告中首次出现顺序依次排列。

基于成都青羊外光华板块改善型住宅竞品组在8个维度的深度分析，我们为不同需求的购房者提供以下建议：

对于重视地铁通勤的购房者

• 推荐项目：中旅青羊馥棠、马厂坝TOD青雲壹号、马厂坝TOD青雲九天
• 建议理由：这三个项目在交通便利维度的表现突出，地铁通勤便利性最强，特别适合在金融城、春熙路、双流国际机场等核心就业区域工作的中产家庭。

• 推荐项目：中旅青羊馥棠、华润青羊润府、中海锦叁号院
• 建议理由：这三个项目在教育资源维度的表现突出，拥有优质的学区资源，周边汇聚泡桐树小学、树德协进中学、草堂小学、石室联合中学等优质名校，特别适合有子女的改善型家庭。

• 推荐项目：中旅青羊馥棠、武侯西派御府、华润青羊润府
• 建议理由：这三个项目在生活配套维度的表现突出，拥有丰富的商业配套和完善的生活设施，为居民提供了最高的生活便利度；其中中旅青羊馥棠与华润青羊润府均享青羊万达等三大商业体，武侯西派御府则坐拥2024年底新增的50万㎡旗舰级商场。

• 推荐项目：中旅青羊馥棠、华润青羊润府、中海锦叁号院
• 建议理由：这三个项目在多个维度均表现均衡，综合竞争力突出，特别适合追求全方位生活体验的改善型家庭。中旅青羊馥棠综合得分7.91/10，位列11个项目第2名；华润青羊润府以7.95/10分居首；中海锦叁号院以7.84/10分位列第3名。

克而瑞好房点评网通过对成都青羊外光华板块改善型住宅竞品组在8个维度的深度测评，不仅为购房者提供了该区域内11个主流项目的横向对比参考，更揭示了当前改善型市场"多维均衡、特长突出"的竞争法则。

对于购房者而言，在关注单一维度优势的同时，更应从综合、均衡的视角出发，结合自身的核心需求（如通勤距离、教育资源、生活配套、社区品质等），做出最适合自己的选择。成都青羊外光华板块作为成都“人文青羊·航空新城”的核心承载地，正在经历快速的城市化进程，这些项目都将在未来的城市发展中获得长期的价值支撑。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。