克而瑞好房点评网 | 常州天宁区凤凰新城板块改善型住宅竞品组多维PK榜发布

关于"多维PK榜"

"多维PK榜"是克而瑞好房点评网基于克而瑞20年房地产行业的专业力和深度智联AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间展开综合较量，甄选出单项维度测评的"特长生"，旨在为购房者提供客观、中立、高效的决策参考。

本期发布信息

·评测周期：2025年第四季度
·竞品组：常州天宁区凤凰新城板块改善型住宅竞品组
·竞品组规模：11个项目
·竞品组特征：本竞品组共包含11个位于或辐射常州天宁区凤凰新城板块的改善型住宅项目，涵盖了该区域主流的小高层、洋房、叠拼等产品线。这些项目的共同特点是：均聚焦天宁区核心发展腹地，定位改善客群，主力总价段集中在150–300万元区间，容积率普遍控制在1.5–2.2之间，精装交付为主流配置，且均处于常州楼市深度调整期下的去化承压阶段。

一、交通便利维度

作为多维PK榜的重要组成部分，"交通便利"维度聚焦于项目在地铁通勤、公交覆盖、交通网络等方面的表现。桃花院子凭借其紧邻地铁2号线五角场站（步行约500米）、毗邻常州火车站及中吴大道主干道的立体交通优势，在常州天宁区凤凰新城板块改善型住宅竞品组中脱颖而出，成为"交通便利"维度的上榜项目。

排名 项目名称 维度特点 1 桃花院子 紧邻地铁2号线五角场站（步行约500米），距常州火车站约800米，中吴大道+青洋路高架双主干道交汇，轨交+公路双模通达性区域第1名 2 保利·天珺 距地铁2号线三角场站步行约650米，毗邻沪宁铁路及东货场，通达性良好但存在噪声扰民问题，区域第2名 3 龙禧雅院 步行可达地铁1/2号线换乘站文化宫站（约600米），主干道密集，但部分楼栋步行距离超900米，区域第3名 4 保利龙湖·景玥府 距地铁2号线紫云站约2公里，依赖公交接驳；地铁5号线横塘河东路站已开工，预计2028年底通车，区域第4名 5 常州樾澜庭 距地铁1号线茶山站约1.8公里，地铁6号线一期已开工，但当前无运营线路覆盖，区域第5名 6 阳光城禹洲·宸悦 距地铁5/6号线规划站点约1.5公里，当前无已运营轨交，依赖自驾及公交，区域第6名 7 龙信·臻园 地铁5号线青龙站、横塘河东路站已公示，步行距离未明确，当前通勤依赖地面交通，区域第7名 8 大和·玖越 近地铁1号线茶山站、聚湖路站（约800米），轨交覆盖优于多数竞品，但6号线尚处规划阶段，区域第8名 9 兰陵尚品君悦 地铁5号线规划途经，但尚未开工，当前无轨交覆盖，区域第9名 10 舜园春早金东方 地铁5号线东青站已公示，距项目约3.2公里，属郊区远郊通勤，区域第10名 11 龙游茗著 距地铁1号线丽华站约3.1公里，步行超3公里，无有效轨交接驳，区域第11名 二、价值潜力维度

"价值潜力"维度重点评估项目的长期增值空间、市场前景和投资价值。该维度综合考虑区域发展规划、项目品质、产品定位等因素，为投资者提供价值判断参考。对于重视长期投资回报的购房者而言，保利龙湖·景玥府以其9.8/10的最高分，成为价值潜力维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 保利龙湖·景玥府 价值潜力评分9.8/10，位列第1名；依托天宁经济开发区“三新经济”产业布局及国家级两业融合试点政策红利，双央企开发背书增强市场信心，产品定位精准契合板块品质居住需求 2 龙禧雅院 价值潜力评分9.75/10，位列第2名；落址青山桥—红梅板块核心区，坐享常州六大中心资源高度集聚，“东经120—常州站—文化宫都市经济活力带”战略加持，资产价值支撑坚实 3 常州樾澜庭 价值潜力评分9.75/10，位列第3名；青龙板块依托检验检测、工业互联网等新兴产业支撑，苏高新开发背景强化区域信任度，但人口导入实绩待兑现 4 保利·天珺 价值潜力评分9.75/10，位列第4名；省级开发区产业基础稳固，但近12个月销售排名仅列第37位，价格上行空间受限于板块价值落差 5 龙信·臻园 价值潜力评分9.75/10，位列第5名；新兴产业集群+交通枢纽优势明显，但多次开盘去化率最低仅3.98%，市场认可度严重不足 6 阳光城禹洲·宸悦 价值潜力评分9.75/10，位列第6名；虽有双品牌联合开发及生态资源加持，但开发商信用风险拖累价值兑现预期 7 桃花院子 价值潜力评分9.75/10，位列第7名；文化宫板块城市能级高，但老城区更新存在不确定性，产业能级提升受限于存量空间瓶颈 8 大和·玖越 价值潜力评分9.75/10，位列第8名；日系精工品质建立口碑，但八次开盘去化率从未超17%，转化能力持续疲弱 9 兰陵尚品君悦 价值潜力评分9.75/10，位列第9名；兰陵板块配套成熟，但首开去化率仅2.03%，市场信心极度不足 10 舜园春早金东方 价值潜力评分9.75/10，位列第10名；郑陆板块属城市边缘，商业教育医疗短板突出，三次开盘去化率最高仅33.61% 11 龙游茗著 价值潜力评分9.75/10，位列第11名；清凉—丽华板块缺乏产业支撑与优质学区，交通便利性存疑，价值逻辑薄弱 三、区域价值维度

"区域价值"维度评估项目所在区域的城市地位、商业活力、配套完善度等因素。该维度反映了项目周边环境的成熟度和区域的长期发展潜力。桃花院子凭借其紧邻万象城、天宁吾悦广场及红梅公园等高能级配套的绝对优势，成为该板块区域价值的代表项目。

排名 项目名称 维度特点 1 桃花院子 区域价值总分8.55/10，位列第1名；万象城、天宁吾悦双商圈环绕，地铁2号线五角场站步行可达，解放路小学等优质教育资源汇聚，红梅公园生态资源直享，兑现度全维度领先 2 保利·天珺 区域价值总分8.20/10，位列第2名；红梅公园群+江南环球港商圈双核驱动，地铁2号线步行可达，二十四中分校落地明确，主城芯位优势突出 3 龙禧雅院 区域价值总分7.77/10，位列第3名；文化宫板块成熟度高，万象城、天宁吾悦均已运营，但部分楼栋距地铁站较远，城市界面新旧交织 4 保利龙湖·景玥府 区域价值总分7.70/10，位列第4名；坐拥“一河五园”生态与常州市儿童医院（新院）等优质医疗，但地铁5号线2028年才通车，当前轨交依赖公交接驳 5 龙信·臻园 区域价值总分7.75/10，位列第5名；青龙板块地铁5号线多站点规划覆盖，东经120金融CBD初具雏形，但配套尚在建设中 6 常州樾澜庭 区域价值总分7.62/10，位列第6名；青龙板块紫荆公园+横塘河湿地公园双生态加持，但大型商业需车行抵达，日常便利性不足 7 阳光城禹洲·宸悦 区域价值总分7.58/10，位列第7名；紫荆公园+横塘河湿地公园生态资源丰富，但青龙板块商业教育配套薄弱，成熟度偏低 8 大和·玖越 区域价值总分7.45/10，位列第8名；毗邻天宁吾悦广场及水晶生态公园，但教育配套信息不明，商业以社区型业态为主 9 兰陵尚品君悦 区域价值总分7.32/10，位列第9名；兰陵板块欧尚超市等配套成熟，地铁1号线兰陵站步行可达，但属老城功能疏解区，产业升级动能偏弱 10 舜园春早金东方 区域价值总分5.70/10，位列第10名；郑陆板块远离城市核心，交通依赖自驾，商业教育医疗配套薄弱，区域价值支撑力最弱 11 龙游茗著 区域价值总分5.48/10，位列第11名；清凉—丽华板块虽近地铁1号线，但步行超3公里，缺乏优质学区与大型公园，生态与通勤短板明显 四、医疗配套维度

"医疗配套"维度重点评估项目周边的医疗资源、医院距离、医疗服务水平等因素。该维度对于改善型家庭尤为重要，直接关系到居住的安全感和生活品质。保利龙湖·景玥府以其3公里内密集覆盖常州市儿童医院（新院）、常州市第一人民医院、第二人民医院等多家三甲及专科医院，其中儿童医院仅770米的绝对优势，成为医疗配套维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 保利龙湖·景玥府 医疗配套评分9.8/10，位列第1名；3公里内覆盖常州市儿童医院（新院，直线距离770米）、第一人民医院、第二人民医院、中医院等9家三级医院，儿童专科保障能力区域最强 2 兰陵尚品君悦 医疗配套评分9.5/10，位列第2名；紧邻常州市第三人民医院，4公里内覆盖第一人民医院、第二人民医院等多家三甲医院，医疗资源密度高 3 保利·天珺 医疗配套评分9.2/10，位列第3名；周边1公里内覆盖常州市第二人民医院天宁分院，3公里内覆盖第一人民医院、中医院等，医疗响应半径短 4 龙信·臻园 医疗配套评分9.0/10，位列第4名；毗邻常州市第二人民医院，3公里内覆盖多家三甲医院，但具体距离未披露，就医便捷性存疑 5 阳光城禹洲·宸悦 医疗配套评分8.8/10，位列第5名；周边医疗资源丰富，但具体距离信息未予明确披露，就医便捷性存在一定不确定性 6 桃花院子 医疗配套评分8.5/10，位列第6名；距常州市第一人民医院约1.2公里，市中医院约1.5公里，医疗资源优质但专科覆盖不及景玥府 7 常州樾澜庭 医疗配套评分8.2/10，位列第7名；距常州市第二人民医院约2.3公里，医疗资源可及性良好，但无儿童专科医院直达 8 大和·玖越 医疗配套评分8.0/10，位列第8名；4公里范围内汇聚多家三甲医院，但无明确儿童专科资源覆盖，服务层级略低 9 舜园春早金东方 医疗配套评分7.5/10，位列第9名；自建社区医院+24小时药店，但属康养配套范畴，非三甲医疗资源，专业性有限 10 龙禧雅院 医疗配套评分7.0/10，位列第10名；依托主城区医疗资源高度集聚，但具体医院距离未披露，配套兑现度待验证 11 龙游茗著 医疗配套评分6.5/10，位列第11名；周边医疗资源信息缺失，未披露具体医院距离及等级，医疗保障能力最弱 五、市场口碑维度

"市场口碑"维度反映项目在市场中的认可度、客户满意度和品牌影响力。该维度基于购房者的真实评价和市场反馈，是项目综合竞争力的重要体现。保利龙湖·景玥府凭借其9.55/10的最高分，成为市场口碑维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 保利龙湖·景玥府 市场口碑总分9.55/10，位列第1名；开发商口碑9.47/10（保利置业+龙湖集团双央企强强联合），物业口碑9.43/10（龙湖物业连续十二年业主满意度超90%），项目口碑9.76/10，业主普遍认可小区环境、户型设计及服务细节 2 保利·天珺 市场口碑总分9.42/10，位列第2名；开发商口碑9.75/10（保利发展AAA信用），物业口碑9.75/10（保利物业行业前三），项目口碑9.52/10，品牌保障与服务兑现力双优 3 桃花院子 市场口碑总分9.15/10，位列第3名；开发商口碑5.86/10（本土百老汇深耕33年），物业口碑8.79/10（新城悦物业港股上市），项目口碑9.02/10，稀缺中式院墅产品赢得高认可度 4 常州樾澜庭 市场口碑总分8.85/10，位列第4名；开发商口碑8.17/10（苏高新集团国企背景），物业口碑7.99/10（苏新美好生活服务），项目口碑8.62/10，低密洋房产品形成差异化口碑 5 阳光城禹洲·宸悦 市场口碑总分8.32/10，位列第5名；开发商口碑7.16/10（阳光城债务风险拖累），物业口碑8.47/10（禹洲物业一级资质），项目口碑8.21/10，双品牌联合但信任度承压 6 舜园春早金东方 市场口碑总分7.85/10，位列第6名；开发商口碑5.73/10（九洲集团区域深耕），物业口碑7.50/10（九洲环宇物业），项目口碑7.62/10，康养主题形成局部口碑优势 7 大和·玖越 市场口碑总分7.52/10，位列第7名；开发商口碑5.87/10（品牌信息缺失），物业口碑6.86/10（大和宝业日系服务），项目口碑7.38/10，精工品质获认可但转化力不足 8 龙信·臻园 市场口碑总分7.25/10，位列第8名；开发商口碑4.29/10（龙信置业区域影响力有限），物业口碑6.54/10（龙信物业），项目口碑7.12/10，产品形态多元但品牌力薄弱 9 兰陵尚品君悦 市场口碑总分7.08/10，位列第9名；开发商口碑5.87/10（信息缺失），物业口碑6.22/10（欣祥物业），项目口碑7.01/10，超高交付率（99%）赢得性价比口碑 10 龙禧雅院 市场口碑总分6.82/10，位列第10名；开发商口碑4.07/10（开发商不明），物业口碑5.26/10（天诺物业），项目口碑6.75/10，市场声量近乎空白，口碑基础薄弱 11 龙游茗著 市场口碑总分6.52/10，位列第11名；开发商口碑5.87/10（信息缺失），物业口碑4.06/10（优城物业未入行业榜单），项目口碑6.45/10，关键数据透明度不足，口碑积累受限 六、教育资源维度

"教育资源"维度重点评估项目周边的学校质量、教育配套、学区房价值等因素。该维度对于有子女的改善型家庭至关重要，直接影响到家庭的长期生活规划。桃花院子以其毗邻解放路小学、博爱路小学等优质教育资源的绝对优势，成为教育资源维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 桃花院子 教育资源评分8.3/10，位列第1名；毗邻解放路小学、博爱路小学等优质教育资源，可有效满足基础教育需求，学区确定性高 2 保利·天珺 教育资源评分8.3/10，位列第2名；二十四中分校明确落地，周边教育资源密集，教育配套兑现度高 3 保利龙湖·景玥府 教育资源评分8.3/10，位列第3名；虽有优质教育资源规划，但学区政策依赖政府安排，存在不确定性，偶有观望情绪 4 龙禧雅院 教育资源评分8.3/10，位列第4名；区域内汇聚多所优质教育资源，但具体对口学区信息未明确，教育兑现度略逊于前三位 5 阳光城禹洲·宸悦 教育资源评分8.3/10，位列第5名；依托二实小、二十四中等教育资源，但具体距离信息未予明确披露，教育便捷性存疑 6 常州樾澜庭 教育资源评分8.0/10，位列第6名；青龙板块教育资源信息未披露，配套成熟度一般，对改善型客群吸引力有限 7 大和·玖越 教育资源评分8.0/10，位列第7名；对口学区质量信息不明，削弱了对改善型客群的吸引力 8 龙信·臻园 教育资源评分8.0/10，位列第8名；周边教育配套信息未披露，教育资源不确定性较高 9 兰陵尚品君悦 教育资源评分7.8/10，位列第9名；兰陵板块教育资源布局均衡，但区级以上重点学校配套信息未明确 10 舜园春早金东方 教育资源评分7.0/10，位列第10名；郑陆板块教育配套薄弱，缺乏优质学区资源，教育短板明显 11 龙游茗著 教育资源评分6.5/10，位列第11名；清凉—丽华板块暂无区级以上重点学校的明确配套信息，教育吸引力最弱 七、生活配套维度

"生活配套"维度评估项目周边的商业设施、餐饮娱乐、便利店、超市等日常生活配套。该维度直接关系到居民的日常生活便利度和生活品质。桃花院子凭借其万象城、天宁吾悦广场等高能级商业体环绕及红梅公园生态资源直享的优势，成为生活配套维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 桃花院子 生活配套评分8.5/10，位列第1名；万象城、天宁吾悦广场双商圈环绕，红梅公园生态资源直享，地铁1/2号线双线覆盖，生活便利性全维度领先 2 保利·天珺 生活配套评分8.3/10，位列第2名；江南环球港商圈+红梅公园群双核驱动，地铁2号线步行可达，生活配套成熟度高 3 龙禧雅院 生活配套评分8.2/10，位列第3名；万象城、天宁吾悦等高能级商业体均已投入运营，消费生态圈成熟活跃 4 保利龙湖·景玥府 生活配套评分8.2/10，位列第4名；坐拥天宁主城五大商圈资源，但大型综合体依赖车行通达，步行范围内生活服务业态尚显不足 5 常州樾澜庭 生活配套评分8.0/10，位列第5名；毗邻天宁吾悦广场，但日常消费需车行或公交接驳，高频生活服务业态覆盖不足 6 阳光城禹洲·宸悦 生活配套评分7.8/10，位列第6名；新城吾悦广场、九洲新世界等商业综合体可便捷抵达，但大型三甲医院距离未明确 7 大和·玖越 生活配套评分7.5/10，位列第7名；天宁吾悦广场、九洲新世界、水晶生态公园等配套成熟，但商业以社区型业态为主 8 兰陵尚品君悦 生活配套评分7.3/10，位列第8名；万象城、九洲新世界、武进吾悦等成熟商业体环伺，生活配套高度完善 9 龙信·臻园 生活配套评分7.0/10，位列第9名；天宁吾悦广场等商业资源覆盖，但政务配套集中度高，生活服务业态丰富度待提升 10 舜园春早金东方 生活配套评分6.2/10，位列第10名；区域级商业配套资源尚显不足，依赖自建康养配套弥补区位短板 11 龙游茗著 生活配套评分5.8/10，位列第11名；万象城、天宁吾悦广场等大型商业综合体可便捷抵达，但城市界面呈现新旧交织状态 八、社区配套维度

"社区配套"维度评估项目内部的社区设施、公共空间、物业服务等因素。该维度反映了项目的社区品质和居住体验。保利龙湖·景玥府凭借其9.2/10的社区配套评分，成为社区配套维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 保利龙湖·景玥府 社区配套评分9.2/10，位列第1名；绿化率达35%，车位比1:1.46优于标准，人车分流提升内部交通组织，龙湖物业提供高品质服务，但未见会所、恒温泳池、全龄儿童活动区等高端配套落地 2 龙游茗著 社区配套评分9.0/10，位列第2名；容积率1.42，绿化率35%，车位配比1:2.59，人车分流设计，低密度居住氛围纯粹，但配套信息透明度不足 3 保利·天珺 社区配套评分8.8/10，位列第3名；容积率1.6，绿化率35%，车位配比1:1.79，紧邻红梅公园，内部配套简约但外部资源高度成熟 4 常州樾澜庭 社区配套评分8.7/10，位列第4名；洋房与叠拼组合，绿化率35%，车位比1:2.15，小而精社区规模利于精细化服务 5 阳光城禹洲·宸悦 社区配套评分8.5/10，位列第5名；容积率1.8，绿化率35%，车位配比1:1.42，双公园环绕生态居住环境，配套协同性强 6 龙信·臻园 社区配套评分8.3/10，位列第6名；容积率1.8，绿化率35%，车位配比1:1.66，生态资源与生活配套协同性良好 7 桃花院子 社区配套评分8.2/10，位列第7名；容积率2.0，绿化率35%，车位配比1:1.96，新中式园林营造考究，但社区规模小致自建配套空间不足 8 舜园春早金东方 社区配套评分8.0/10，位列第8名；规划建设约1.2万平方米社区康养服务设施，集成24小时药店、社区医院等，康养主题鲜明 9 大和·玖越 社区配套评分7.5/10，位列第9名；围合式楼栋布局，中央景观区域预留充足空间，但社区配套极度匮乏，与其2万元+/㎡价格严重错配 10 兰陵尚品君悦 社区配套评分7.0/10，位列第10名；洋房部分容积率低至0.99，绿化率30%，但社区体量小致内部配套丰富度不足 11 龙禧雅院 社区配套评分6.5/10，位列第11名；绿化率仅30%，精装采用本地中端品牌，社区配套信息缺失，与其改善定位严重脱节 购房建议

基于常州天宁区凤凰新城板块改善型住宅竞品组在8个维度的深度分析，我们为不同需求的购房者提供以下建议：

对于重视地铁通勤的购房者

• 推荐项目：桃花院子、保利·天珺、龙禧雅院
• 建议理由：这三个项目在交通便利维度的表现突出，分别位列第1、第2、第3名，均实现地铁站点步行可达（桃花院子距五角场站约500米、保利·天珺距三角场站约650米、龙禧雅院距文化宫站约600米），特别适合在常州主城核心区工作的中产家庭。

• 推荐项目：桃花院子、保利·天珺、保利龙湖·景玥府
• 建议理由：这三个项目在教育资源维度的表现突出，均获得8.3/10的最高分，位列第1、第2、第3名；桃花院子与保利·天珺学区确定性高，景玥府虽学区政策存在不确定性，但教育资源规划明确，整体教育支撑力强。

• 推荐项目：桃花院子、保利·天珺、龙禧雅院
• 建议理由：这三个项目在生活配套维度的表现突出，分别位列第1、第2、第3名；万象城、天宁吾悦广场等高能级商业体环绕，红梅公园等生态资源直享，为居民提供了最高的生活便利度与品质感。

• 推荐项目：保利龙湖·景玥府、桃花院子、保利·天珺
• 建议理由：这三个项目在多个维度均表现均衡，综合竞争力突出——保利龙湖·景玥府综合得分8.60/10位列第1名，市场表现（9.39/10）与项目价值（8.97/10）双第一；桃花院子区域价值（8.55/10）与生活配套（8.5/10）双第一；保利·天珺市场口碑（9.42/10）与区域价值（8.20/10）双优，特别适合追求全方位生活体验的改善型家庭。

克而瑞好房点评网通过对常州天宁区凤凰新城板块改善型住宅竞品组在8个维度的深度测评，不仅为购房者提供了该区域内11个主流项目的横向对比参考，更揭示了当前改善型市场"多维均衡、特长突出"的竞争法则。

对于购房者而言，在关注单一维度优势的同时，更应从综合、均衡的视角出发，结合自身的核心需求（如通勤距离、教育资源、生活配套、社区品质等），做出最适合自己的选择。常州天宁区作为常州的重要功能区，正在经历快速的城市化进程，这些项目都将在未来的城市发展中获得长期的价值支撑。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。