写字楼空置率约3成，佛山千灯湖也顶不住了？

佛山第一CBD金融高新区

编辑：淘气包

租金下滑、入驻率低迷...佛山写字楼办公市场，正陷入水深火热的困局。

笔者在金融高新区实探的过程中发现，个别写字楼氛围空荡荡，下班时间人流稀疏...不禁让人唏嘘。

据统计，2025年全市办公供应量同比减少35%，成交量同比下降58%，成交规模持续新低。（数据来源：克而瑞）

图源：克而瑞

此外，最近一次公布的数据显示，2025年上半年佛山写字楼空置率为28%，远超合理阈值。

按国际成熟商办市场的标准，空置率低于20%属于合理阈值，而超过30%则是警戒红线。

租金方面，我们根据公开信息及租售平台整理，近5年平均租金下降约19.9%，租金下行+空置率攀升，佛山写字楼市场明显过剩了。

更重要的是，租金单价只是冰山一角。

写字楼的隐藏成本还包含物业费平均20元 /㎡/ 月、核心区停车费500 元 / 月，还需确认加班空调是否额外收费、得房率多少等问题。

所以，当空置率高的时候，会有不少业主降价甩租，甚至直接免租，比如说三山的安科大厦25元/月，只为了省下物业费。

当然，数据体现的是整体情况。其真实体感究竟如何？我们接下来一番实探~

万达中心 空置率约6成

此次我们主要走访佛山写字楼租赁最为火热的金融高新区，近地铁的万达广场，是我们第一个探访的地点。

万达广场E座

万达中心，空置率约6成

进去一楼大堂一看，粗略统计整栋万达广场E座约有217间可出租，而仅有87家挂了公司名牌，大概估算实际租出去的比例为40%，空置率大约在六成。

万达广场E座

有意思的是，按照上述统计看，基本涵盖小金融公司、电子商务、电销、化妆品、茶叶、眼镜、教育、地产、微商以及建筑等企业。

有的还是工作室的模式，比如修眉、美容、服装等，不得不说在写字楼做店铺，可见租金是非常友好的。

据笔者交谈得知，建面约117平的直租约4500元/月、管理费18元/平，折合约38元/平/月。

而登上众多企业集中的高层后，发现小金融、贷款公司数量不少。

万达广场E座

其实这类小金融公司，在来到千灯湖、金融高新区内的写字楼之前，就已经在佛山悄悄扎根了。

就拿佛山民间金融街来说，前身正是夏西商务区。当年这里扎堆入驻了海量金融贷款公司，房间广泛流传“没钱用就到夏西国际商务区”的梗。

佛山民间金融街

南海富力广场，一波三折3.5亿元再上法拍

比起空置率，更可怕的是写字楼运营停滞、上法拍。

富力国际金融中心

南海富力广场的前身是华南国际金融中心，位于千灯湖核心地段。2008年广东新天鸿以11001万元抄底拿下该地块，当时楼面价仅428元/㎡。

拿地后项目进度缓慢，甚至停工过。富力于2017年收购接手，计划打造约7万平购物中心，超甲级写字楼、公寓等业态，打造千灯湖商务标杆。

小编去到现场的时候，购物中心是没戏了，一眼看去是沙县小吃、库迪等餐饮小店，而且有很多处于空铺状态。

而就在最近，富力持有的广东新天鸿物业发展有限公司的75%股权，上架京东司法拍卖平台。

起拍价为约35亿元，在4月7日上午10点开拍。

其实在去年，国际金融中心共计387处房产（商场使用）被打包拍卖，评估价4.576亿元，起拍价约3.9亿元，但是最终还是无人接盘流拍了。

目前，写字楼已投入使用，精装修100-2500㎡，租金约45元/平/月，管理费约25元/平/月。

友邦金融中心这边的写字楼，有新东方教辅公司的入驻，夜晚亮灯率有一半左右，人气氛围会更热闹。招商置地中心、宏宇珑裕等新写字楼租金在区域内较高均价约50元/月/平。

友邦金融中心

商改住，降首付比例

全面盘活楼宇经济

佛山目前产业形态畸形，迫切需求转型，适应第三产业发展的写字楼，其诞生必不可少。

但是，佛山当下要发展第三产业，应当从需求端考虑来建写字楼，而不要盲目建设。

在去年2025年11月，佛山出台12条楼市措施。其中就提到了，严控新增商服用地供应规模和商住用地配比。

更为重要的是，促进商服用地转型利用，转换用于保障性住房、医疗、养老、文化创意、体育健身、旅游休闲等。

比如说，佛山原农行总部大楼现改造为全季酒店。

此外，在2025佛山办公项目销售榜单上，八方艺术中心以2.26亿元，成交25套位居榜首。

细究之下，其产品主要是3栋商业大平层317-646㎡，41层高；以及21独栋别墅（不对外开售，内部消化）。

大平层的视野一线无遮挡江景，与江的距离仅一条绿道的距离，更可俯瞰“江+湖+城”三重景观。作为酒店级大平层，未来还将提供酒店式服。

好消息是，今年1月15日国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，将商业用房购房贷款最低首付比例统一下调至30%，为沉寂的商办市场注入利好。

比起自2007年起商业用房首付比例不低于50%的长期规定，极大盘活商办市场、去库存的压力。

近几年写字楼租金不涨反跌，5年时间从61元/平/月跌至41元/平/月。

写字楼乱象丛生，租客主要以小金融公司、电子商务、电话营销、美容美发工作室、地产、微商、装修以及建筑等公司为主，与高大上的第三产业有所偏差。

写字楼实际空置率更高，存量时代，空置率或将上升后才能企稳。