非住突围与科技重塑，越秀服务打开第二增长曲线

本文来源：时代财经 作者：林欣禾

在行业深度调整持续推进的背景下，物业管理行业正从“规模竞赛”迈入“价值竞赛”的新阶段。告别高歌猛进的外延扩张，物企回归经营本质，在存量与增量之间寻找更具确定性的增长路径。

这一轮行业重构中，真正具备长期主义的企业，正在主动放弃对规模的路径依赖：一边“做减法”，出清低效项目、优化业务结构；一边“做加法”，强化服务能力与技术底座，构建穿越周期的内生增长引擎。

在此背景下，越秀服务（06626.HK）以“精益服务，向新图强”为主线，持续推进组织变革与精细化运营。一方面夯实基础服务能力，推动服务品质稳步提升；另一方面顺应数字化浪潮，加速AI、物联网等技术与业务场景融合，重塑管理效率与服务体验。

多重举措协同发力之下，越秀服务在复杂环境中保持稳健发展。

3月26日，越秀服务披露2025年度业绩，实现营收39.02亿元、拥有人应占盈利2.74亿元，并持续提升分红水平，展现出兼顾增长质量与股东回报的经营韧性。

越秀服务管理团队出席2025年度业绩会

非住突围：从“住宅依赖”到“多业态驱动”

在行业从“规模扩张”转向“质量竞争”的新阶段，越秀服务的增长逻辑正发生清晰变化——从依赖住宅规模的传统路径，转向以非住业务为核心突破口，构建更具韧性与溢价能力的发展结构。

2025年，这一转型已进入收获期。

截至2025年底，越秀服务合约面积超9000万平方米，在管面积7347万平方米，在管项目465个、合约项目521个，服务业主33万户，整体规模保持稳步增长。

在此基础上，公司持续优化区域与项目结构，一二线城市在管面积占比提升至92%，并以粤港澳大湾区为核心（占比62%），强化高能级城市布局，为业务拓展奠定基础。

更具标志性的，是非住领域的加速突破。

2025年，越秀服务明确“以质为先”的投拓原则，构建“严格筛选+规范决策+全周期闭环”的精益投拓体系。新签年合同额3亿元，其中非住业务占比高达87%，成为新增规模的绝对主引擎。同时，公司成立非住事业部，集中资源切入银行、高校、交通枢纽、公建等高附加值赛道，持续强化专业能力。

一批标志性项目的落地，进一步验证了这一转型路径的有效性。

从广州塔附近的高端写字楼港航大厦到实现TOD突破的天津西站，从综合运营项目旌阳湖科创园到南京渡江胜利纪念馆这一省外公建标杆，越秀服务在商企、产业园及公共服务领域全面开花。

在大交通赛道，越秀服务已服务港珠澳大桥管理局、广州白云站等关键节点项目，覆盖设备运维、环境管理及大型活动保障等多元场景，逐步建立行业标杆能力。

越秀服务为港珠澳大桥跨境骑行赛做好后勤保障工作

与此同时，越秀服务坚持提质增效的发展思路，主动退出盈利能力低、回款不达标、低效的项目，累计退场面积 655 万平方米，持续优化在管项目组合和布局。2025年市拓项目当期收缴率高达94%，从侧面印证了非住业务在客户质量与回款能力上的优势。

截至2025年底，非住业态在管面积占比已提升至37%，TOD、商业及产业园、公建等板块同步提升，逐步形成与住宅并行的“四轮驱动”格局。

从住宅物业公司到综合城市服务商，越秀服务的边界正在被重新定义。

科技重塑：从“人治经验”到“数据驱动”

在物业行业迈入“价值创造”阶段的当下，技术不再只是辅助工具，而是重构竞争力的核心变量。以AI、物联网、大数据为代表的数智化能力，正深度嵌入服务与管理全流程，推动行业从“人治逻辑”向“数据逻辑”跃迁。

在这一背景下，越秀服务以科技为抓手，推动运营与服务模式的系统性升级。

2025年，公司以集成指挥中心为核心，构建平台+终端的一体化运营体系，推动“软硬服一体化”管理落地：管理驾驶舱实现集团、区域、项目三级数据穿透，约80%的核心指标系统直出；EBA-FM系统实时采集设备与作业数据，形成监测-预警-派单的闭环机制；AI品控系统已覆盖209个项目，可自动识别多类场景风险，上线以来AI智能分析超8414万次，预警超37万次，使品质管理由被动检查转向主动守护。

在一线场景中，人机协同进一步提升执行稳定性。

据公司管理层介绍，在清洁场景上，越秀服务已引入超过300台作业设备，覆盖约75%项目，实现服务标准化与效率提升；同时，智慧通行系统实现100%覆盖，将骑手通行时间从5分钟压缩至45秒，在安全与效率之间取得平衡。

技术投入的价值，最终体现在经营结果上。

根据第三方调研结果，越秀服务2025年月度分散调研的住宅四保一服满意度达85.6分，较2024年提升2.2分，远超行业平均水平。尽管行业收缴率持续下降，越秀服务的小业主收缴率同比仍有上升，保持高位且远高于行业平均水平。

值得一提的是，公司坚持核心技术自主研发，AI品控系统从软件到硬件再到算法均为自主研发，较外采节约开发成本约300万元，更有效规避外部技术依赖风险。

越秀服务自研AI边缘智脑产品

越秀服务管理层透露，公司将积极推进技术能力的对外输出，在持续赋能内部与外拓项目的同时，加快科技能力的产品化与商业化落地，打造新的业务增长点。

随着集成指挥中心的落地，越秀服务已逐步实现“听得见客户声音、看得见项目品质、管得住项目数据”的运营闭环，在降本增效上形成可复制能力。当服务开始“被数据定义”，物业行业的效率边界也随之被重写。

稳健底盘：现金流与战略的双重确定性

在行业波动加剧的背景下，财务稳健性正成为检验物业企业质量的关键指标。

2025年，越秀服务实现营业收入约39亿元，非商业与商业板块均实现稳步增长，结构保持稳定。其中非商业收入占比81%，基础物业管理收入同比增长21%至近15亿元，占比提升至38%，继续发挥“压舱石”作用。

现金流质量持续改善，经营韧性进一步增强。

截至2025年底，公司现金及定期存款达49.06亿元，全年经营性现金净流入5.09亿元，在行业普遍承压的背景下，体现出项目质量、收缴能力与成本控制的综合优势。期末净资产35.16亿元，ROE7.8%，财务基本面持续稳固。

在此基础上，越秀服务明确了下一阶段的发展路径。

围绕“十五五”战略，越秀服务将从规模导向转向高质量发展：一是聚焦12个核心城市，强化区域深耕；二是加码非住赛道，重点布局商写园、大公建与大交通；三是推动增值服务由“交易型”向“运营型”升级，深挖存量价值。

面向未来，越秀服务提出成为“客户信赖的智慧城市服务领导者”的企业愿景，并以“根深叶茂”为核心路径，基础服务做深，增值服务做宽，在不确定周期中构建确定性增长。

当行业退潮，真正决定企业高度的，不再是规模，而是结构、能力与现金流。