预算有限，小区位置和环境都能接受，能考虑经适房或法拍房吗？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

我们的小家就两口人，预算350-400，今年年前才刚开始看房，现在情况是我在未来科学城工作，爱人在通州东夏园跟长椿街两个地点通勤（近两年去东夏园的频次更高，大概占到80%）。

买房的期望是注重通勤时间和生活便利，通勤的话偏向爱人一些，最多离东夏园一小时左右，我通勤时间不用太兼顾，长一点也能接受。生活便利是想找周边菜市小饭馆比较方便，烟火气多的那种，但是楼龄想要2006年以后，环境整洁的，可以帮忙推荐一下小区吗？

还有房子需要是商品房，之前我俩看房基本是沿着6号线金台路到常营那一带看的，房子新的要么超预算，要么就是经适房。为了图便宜也稍微了解过法拍房，但还是觉得风险太大。也想问问是在位置和小区环境都接受的情况，能考虑经适房或者法拍房吗，请您指点迷津。

章哥：

1、通勤是看自己的感受，外人不好建议。房龄2006年之后倒不难，只不过这种房源的数量在北京只占三分之一。而如果去掉经适房（保障房+回迁安置房）只留商品房小区的话，那估计最多也就是20%了。生活便利和烟火气意味着地段儿成熟配套全，环境整洁意味着品质不低，那这种房源也就10%以下了，不是太好找。

或者这么说吧，您的每个要求看上去都不高，但叠加起来就选择不多了。所以还是适当取舍吧，通常建议是把主要需求都列出来，比如通勤、配套、品质、价格、户型等等，然后进行排序。在预算不是太高的情况下，一般能满足最主要的就算成功，两个算超值，三个以上可遇不可求。

2、经适房属于保障房的一种，但也分很多类，细分起来十多种呢。这就不细说了，我只能说草房一带的算比较不错的。

一是因为规模大，数量就是优势。二是好几家开发商竞争，为了好卖房子就只能是在设计和质量上重视一些。三是受当年的舆论影响，所以政策+规划有所倾斜，连学校等级都是保障房中最高的。四是业主群体，在那个年代属于早期的“溢出人群”，学历收入都相对高的年轻人居多。

结果就是虽然地段儿在当年看来一般，好地段儿都拿去卖钱了。但既然是各项都不弱，再加上交通方便，所以到目前为止这几个保障房小区价格走势基本不落后北京大盘，算是各项兼顾的刚需板块。

3、法拍房能考虑，找个懂行的朋友就行。但考虑好，任何东西都是在大多数人都不懂或不知道的时期才能捡漏儿，一旦大多数人都知道了+出现了专业团队，那就没什么便宜可占了，好资源是不会留给圈儿外人的。

这么说吧，北京玩儿法拍房的，基本都是同一个祖师爷团队分裂出来的，信息共享+有分有合=共同赚钱。所以尽量别盲目去拍，不透明的领域都水深，您认为的漏儿，或许都是人家筛出来的。

4、简单就是这情况吧。我建议是把需求排序，先满足最主要的。另外经适房其实就是保障房，是个很大的概念，占了北京楼市的四分之一份额呢。常营不光是有经适房，还有两限房（限价房）和二类经适（回迁房和安置房），即便是纯经适房也有好几种呢，不能一概而论。索性看草房的吧，综合下来算是其中不错的。法拍房慎重，找好了帮手再去参与。

仅供参考。

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