一夜之间，深圳学区房又爆了！

来源：深圳淘房志

“你敢相信，3000多套房源，现在只剩600多一点，且大户型成交反而更多。”

“春节放假回来，陆续卖了30多套，全部是冲着学校来的。”

“不管外面怎么说三道四，确实读名校的一个超低成本渠道。”

近日，有粉丝给淘房君爆料，“深中南创”的势头越来越猛，各项升学数据直逼片区内的“头把交椅”。

据悉，这一金字招牌，也直接带飞区域内唯一可售商品房--丹华公馆。

该项目是2022年9月入市，卖了三年半，虽有争议，却始终不缺买单者；

小区共有3019套房源，已经卖掉2400多套，实际去化超过80%；

按照去化节奏来看，折算下来一个月能卖57套，平均一周去化十几套。

此外，南山不少优质学区房也出现了价量齐升的情况，南二外海德有房源涨价60万、南外高新不少房源都涨了5千一平......

“深中南创”跻身南山TOP

在这上学的小孩，家长大都就在附近上班

“深中南创”即深圳中学南山创新学校，是南山教育局、深圳中学与大疆联合创办以科创、数学竞赛为特殊的学校，也是市属“四大”在南山的唯一一所分校。

2024年，四分之一的考生考入“深中”；2025年中考四大率12.9%，排全南山第一；历届中考的数英A+率维持在30%以上；公办普高录取率一直徘徊在90%上下。

“深中南创”之所以上限高、下限保底强，

一方面是因为教育实力确实强劲，数学教材更是使用深中的自编教材；

另一方面，这里的生源素质极高。

目前，在深中南创学区内包含的小区有：

深圳市第二高级中学宿舍楼、茶光路南光工业区天地集团宿舍、万科云城、中兴通讯人才公寓、TCL科学园国际E城、深圳市南山区社会福利中心、石鼓花园、中兴通讯员工宿舍、玖裕茗院、丹华公馆。

也就是说，这里的学生家长，主要来自中兴，还有部分是来自大疆、深信服、沃特新材料等高科技名企，他们对孩子在教育方面得投入和培养自然不会差。

现在读“深中南创”的外部渠道

只有丹华公馆

这里租金收益不低、还很保值

整个深中南创学区内，看似小区密集，但除了万科云城、丹华公馆、玖裕茗院，学区内绝大部分房产都不对外流通，只能在企业内部员工流转。

万科云城属于商务公寓，初始积分只有20分，只有在商务公寓是唯一住房的情况下，才可能报名入学。

丹华公馆、玖裕茗院是区域内唯二的R3类居住用地。

目前，南山、福田有很多R3类住宅都是按照普通住宅积分；

根据南山区最新的义务教育阶段学校积分入学分值标准，学区内住宅性质（R1、R2、R3）初始积分均为40分，没有区别。

玖裕茗院虽然开盘遇冷，但开盘不久之后，剩余房源被某公司打包收购，也没有对外出售的房源；

故学区内在售的新房，只有丹华公馆。

同时，淘房君了解到，丹华公馆首批业主，全部取得房产证并且落户，小孩都申请进了深中南创。

住在这里的业主，既有西丽本地上班族，早上骑电动车送孩子上学之后，再去上班；也有南山其他片区的上班族，骑电动车到地铁站附近，再做地铁去上班。

此外，由于该房产不限购，也存在有业主买了房只用学位，直接把房子租出去的情况。

小区内58平的复式中高楼层、西南向房源租金可达7000元/月，低楼层、东北向房源租金约 6000元/月。

101㎡平层南北通透户型租金超1万/月，西北向房源也有8000+元/月。

令人意外的是，小区现在也有二手房房源挂出，跟买新房要花费的成本差距极小，比很多次新房的保值性要强出不少。

淘房君去到现场，销售给我推荐的一套建面58平、西南向、高楼层的房源，总价差不多475万，折后约420万，加上1%的契税，总成本约424万。

中介给淘房君介绍说，小区内一套同面积段的二手房、中间楼层、不带学位，业主底价380万，还要给1%的中介费、1%的契税、11万的增值税，总成本接近400万。

如果是未使用学位的二手房，折算下来，成本跟买新房的几乎持平。

全深圳的学区房都在涨价！

近段时间，淘房君也了解到，南山不少优质学区房也涨价不少，可以简单跟大家讲一下，后续也会有详细的市场调研分享：

对口南二外海德的漾日湾畔，去年底、今年初上车门槛不到850万，现在基本上要接近900万才能买到；

同一学区内的观海台，上车门槛涨了快60万。

对口南外高新的阳光带海滨城一期，去年底还出现过单价9万以下一平的笋盘，现在小区内最低单价都要9.5万+/平；

同一学区内的岸芷汀兰，入门单价都上浮了5千/平。

同时，根据乐有家研究中心数据显示，在近期市场交易活跃的背景下，多个重点教育片区的学区房价格已较去年四季度出现明显回升。

核电花园东区99平3房总价上涨了31万；

金茂礼都40多平的1房小户型，总价上涨了14-16万。

八卦岭片区的城市主场公寓，45平1房总价上涨了9%；

罗湖深中片区的嘉多利花园，99平3房成交总价上涨了40万；

龙华红山的深高北学区房，水榭春天5期和金亨利2期的3-4房，涨幅也在4%左右。

市场是真的越来越热，如果有购房需求的，尤其是对好学校有需求的家庭，抓紧时间进场吧