观点直击 | 重归第一梯队的中海物业要“抢占市场领先地位”

观点网 3月26日，中海物业召开2025年业绩发布会，有参会投资者透露，董事会主席张贵清、行政总裁肖俊强、财务总监甘沃辉以及财务副总监虞汉江等管理层出席了本次会议。

据上述投资者转述，张贵清在会上指出，当前正值“十五五”开局节点，物业行业已从增量扩张阶段全面转型至存量精工阶段，增量市场收窄、利润空间承压、行业竞争加剧，是全行业共同面临的现实挑战。

因此，基于对行业发展趋势的分析及企业自身定位判断，中海物业制定了“十五五”发展规划，总结为“1345”发展方案，围绕“求稳”与“谋新”两大方针展开，既是公司未来五年发展的总体纲领，也是应对行业变革、实现高质量发展的具体路径。

张贵清表示，“十四五”期间公司解决了回归行业第一梯队的问题，所谋是行业基础市场占有率与规模体量；那么在进入“十五五”之后，将要重点解决行业转型问题，所谋是抢占未来市场领先地位。

业绩基本面

中海物业在年初时曾给市场打了一剂“预防针”，1月27日其发布公告称，预计2025年整体收入将录得约5%-7%的同比增幅，符合集团全年发展预期。但在变革转型期间，资源投入较大，回本需要时间，因此毛利及归母净利润在短期内将承受一定压力。

从3月26日公司给出的业绩数据来看，中海物业2025年实现整体收入约149.60亿元，同比增长6.0%；同期录得毛利为22.47亿元，同比减少3.8%；全年利润约13.67亿元，其中归母净利润约13.67亿元。

目前中海物业年内的毛利率及纯利率与整体行业情况作对比，仍处于相对高位的水平。公司管理层表示“保持在合理的区间”。

分业务来看，物业管理服务是公司经营业绩增长的关键所在，该业务2025年实现收入约117.29亿元，同比增长9.1%，占总收入比例的76.2%。增值服务收入约31.58亿元，同比下降1.7%，占总收入比例22.8%，若是拆解该部分业务，可以发现住户增值部分表现较为亮眼。

2025年，中海物业旗下住户增值服务实现收入约12.19亿元，在社区资产经营服务业务量增长的带动下，公司整个增值服务板块的毛利和毛利率出现双提升，其中毛利规模同比提升17.6%至4.15亿元，毛利率则上升8.5个百分点至34.0%，远优于公司整体毛利及毛利率表现。

在市场拓展方面，中海物业年内外拓项目达444个，同比增长29%；新增管理面积为9090万平方米，同比增长22.6%，其中85.1%来自独立第三方。按业态划分，非住宅项目面积占比达68.4%，其余31.6%为住宅项目。

全年新签合约总额约为52.37亿元，同比增长37%，住宅及非住业态对应合约额分别为31.30亿元、21.07亿元。年化合约额约21.3亿元，同比增加32.8%。

2025年，中海物业首次将“非住宅项目”细分为“商写园区类”和“城市运营类”两板块，并提出大力发展城市运营业务。年内公司新增拓展项目中，城市运营类占49.5%，对应新增面积约4500万平方米；新增城市运营项目178个，年化合约额13亿元，占比61%。

与此同时，为了持续优化业务结构及进行亏损项目治理，年内公司退盘项目面积达5560万平方米，较2024年的4450万平方米增加了1110万平方米。

截止年末，公司累计进驻164座城市，在管物业项目2356个，在管面积达4.78亿平方米，规模同比扩张约8%。其中来自独立第三方及非住宅项目的占比分别为42.7%及31.4%，城市运营类占20.7%。

关于未来的外拓工作，行政总裁肖俊强指出，2026年将继续坚守“三高”（高合约、高转化、高效益）导向，在保持增长动能的同时，实现量质齐升，重点发挥四大核心竞争优势，包括资源整合优势，依托中建中海合力协同资源等。

拓展方向上，持续深耕城市运营领域，重点发展城市服务、学校、医院赛道，聚焦政府付费项目，提升政府及事业单位直接招标项目占比，发挥“城市大物业、城市大管家”优势。同时，聚焦核心都市圈，强化千万级项目获取能力，深耕40个左右重点城市，重点布局支付能力较强的区域，进一步发挥成本节约、管理提效的规模效应。

“整体来看，2026年公司要发挥自身核心优势，聚焦几大重点业态与核心都市圈，全力推动外拓规模和质量继续提升，同时也要防范各类风险。”

派息与规划

2025年是中海物业上市十周年，财务总监甘沃辉借此回顾上市以来派息情况。

2015年上市首年，中海物业每股派息1.2港仙，此后坚持每年中期、末期两季派息，年度派息总额稳步提升。至2025年，公司每股派息达10港仙，十年间复合增长率达到32%，总派息金额已超越当年上市股价。

甘沃辉指出，公司目前派息政策为派息率不低于30%，2025年在充分考虑行业情况、年度业务表现及未来发展规划等因素后，确定全年每股派息19港仙（包括中期9港仙但不包括特别股息1.0港仙），同比提升5.6%，派息率达41.9%。

他还表示，当前物业行业处于变革期，公司需投入资源维持盈利质量与长期增长动力，此次派息是在保持财务健康和增长潜力的基础上，持续回报股东的平衡点。“未来在无不可预见重大变化的前提下，公司将结合实际情况稳步提升派息率。”

关于公司未来规划，董事会主席张贵清指出，中海物业基于对行业发展趋势的分析及企业自身定位判断，制定了“十五五”发展规划，并总结为“1345”发展方案，围绕“求稳”与“谋新”两大方针展开。

据介绍，“1”指的是稳居综合实力第一梯队，力争实现行业领先。张贵清强调，此处的“第一梯队”并非单一维度领先，而是涵盖经营、服务、业态三个层面的全面领先。其中在业态层面，要求在城市服务、港澳市场、商写业态等高价值、高潜力板块建立领先优势。

“3”指的是，以客户为中心，围绕不同客群多样化需求，打造住宅服务（C端）、非住服务（B端）、创新增值业务（A端）三大核心板块。

其中，C端核心是稳固业务基本盘；B端核心是丰富业态、提升市场占有率，重点主攻学校、医院、城市服务三大赛道，力争市场份额进入行业前三，同时打造高端商写综合运营与FM服务的领先优势；A端面向所有客户，是公司“谋新”的关键，将重点通过挖掘市场需求、孵化新产业，追求溢出利润。

“4”指的是强化“好服务”“好投拓”“好运营”“好组织”四项关键业务体系，是保障公司战略真正落地的内部支撑。“5”则是指搭建“大客户关系”“项目管理”“智慧物业”“合作商管理”和“共享中心”5个业务生态系统，是公司面向未来构筑的重要生态布局。

“进入'十五五'，公司的核心任务是迈过行业转型这个重要关口，全力抢占未来市场的领先地位。”

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