年报观察 | 融创服务的扭亏秘诀

观点网 上市物企进入年报集中公布期，融创服务也如期进入交卷队列。

3月25日晚间，融创服务对外公布了一份主旋律为“扭亏”的业绩报告。

次日，融创服务召开2025年度业绩发布会，据参会投资者透露，执行董事兼行政总裁曹鸿玲、执行董事兼首席财务官及高级副总裁杨曼等齐齐列席会议现场。

在业绩会上，管理层坦言，2023年起，市场对融创服务的地产关联业务情况颇为关注。经过近几年融创服务对地产负面影响的持续出清，2025年，相关问题已经得到了整体的控制。

另外，由于经济下行、房屋交付质量不及业主预期、房屋空置等原因，部分第三方业主会出现欠费情况。对此，融创服务根据实际情况定制多种催费方式，回款速度得到有效提升。

在整个物业行业处在业务拓展、回款速度以及收缴费率依旧承压的行情之下，融创服务的自救正时刻进行中，最直接体现便是在2025年实现了利润扭亏为盈。

补充弹药与瘦身并行

先看收入端，2025年，融创服务实现营收约68.16亿元，剔除出售彰泰事项的影响后，收入约64.87亿元，较2024年同期微增，收入规模稳中有进。

其中，来自物业管理及运营服务的收入达63.64亿元，占总收入的比例高达93.4%，压舱石业务依旧表现稳健；来自社区生活服务和非业主增值服务的收入分别为3.90亿元和6205万元。

收入来源方面，得益于来自关联方的商业项目运营服务收入大幅增加，融创服务来自关联方的收入增长至1.84亿元。

与此同时，融创服务继续大力拓展市场化业务，来自第三方的收入达66.32亿元，占总收入97.3%。

据与会投资者转述，管理层提到，自2023年起，公司便将业务重点聚焦于杭州、天津、西安、南京等40多个核心城市，2025年该部分业务所创造的营收占总饱和收入的88%。

物聊社了解到，年内融创服务总饱和收入达66亿元，在管面积约为2.6亿平方米，在管业主户数157万户，其中，聚焦的25+核心城市的平均物业费单价达到3.4元/月/平方米。

2025年，融创服务进一步深化三个战略导向：聚焦战略城市，25+核心城市的签约额占总签约额92%；深耕战略业态，非住业态中产业办公签约额占比72%；挖潜战略客户，中标世纪互联、东软集团、泰康之家、艾玛等多行业头部客户。

但业务规模大幅提升并不等于盲目扩张。

融创服务管理层认为，整个存量市场的竞争比较激烈，尤其价格成为了项目中标的关键因素。目前，融创服务不将外拓规模视作最首要目标，不会因为过于强调业务规模而盲目叠加低质项目。

在获取新项目时，融创服务会遵循公司整体的质量底线，包括对利润、毛利等基本数据的比较量化，对甲方回款及押款进行评估等等。

保证业务弹药不卡壳的同时，融创服务也在积极瘦身。

2025年，融创服务来自关联方的应收款项减值亏损为1.1亿元，较2024年同期的10.6亿元大幅收窄；关联方应收款原值连续三年未增加，且累计计提减值已达到82%，对未来财务报表的负面影响十分有限。

此外，据融创服务管理层透露，为提升整体管理的穿透性，2025年，融创服务对组织架构进行了扁平化调整，将更多城市纳入到集团直管的范围中，在提升管理效率的同时精简相应的管理成本，销管费率下降2.1个百分点至约6.9%。

综合上述种种，融创服务2025年归母净利润约2.03亿元，而2024年同期录得亏损4.51亿元，实现大幅扭亏为盈。

期内，融创服务可用资金较为充足，现金流总额约为40.4亿元，其中流入主要来自于年内经营活动产生的约3070万元现金净流入及处置彰泰的现金流入；流出则归因于分派股息等。

住宅、产业办公业态齐发力

值得注意的是，在66亿元的总饱和收入中，住宅业态占比84%，非住业态占比16%，其中产业办公细分业态占比过半。在不同的业态上，融创服务采取了不同的发展策略。

住宅业态方面，管理层在业绩会上指出，存量住宅项目是融创服务重点发力的方向。2025年，住宅业态中，存量住宅签约额占总签约额的86%，而2024年同期仅占18%。

其中，部分中高端的存量住宅物业费单价处于行业高位，例如上海某住宅项目的物业费达到10.8元/月/平方米，此外也有多个住宅项目的物业费单价达到6元以上。

期内，融创服务物业管理及运营服务板块创造的收入约为63.64亿元，来自住宅项目的收入约为52.24亿元，占比约82.1%。

同时，融创服务也对部分盈利能力不佳的住宅项目进行维护或清退。

管理层表示，在新交付的住宅项目上，融创服务会通过最大的努力调整业主的诉求和项目本身交付问题之间的矛盾；在现有的服务项目上，也会尽力维护值得保有的项目资源。

2025年，融创服务累计推动9个项目起费，实现新增收入确认约3500万元；通过与地产开发商协商、自行投入资金等方式，累计带动近百个项目收缴率的提升、八十多个项目成本率的下降。

而对于入住率较低、需要投入大额资金完善的，以及经过调整仍无法扭转局面的项目，会进行坚决的退出，以彻底解决项目交付问题。2025年，融创服务累计撤场及已决策推进撤场中的项目共59个。

在非住业态，融创服务则将重点投放在产业办公细分业态上。2025年，该细分业态的签约额占非住业态总签约额的72%。

过去一年，融创服务在维持小米、比亚迪、北京银行、江苏银行等存量客户的同时，新增世纪互联、东软集团、泰康之家、艾玛等涉及数据中心、软件信息技术、高端养老、电动车等多业务板块大型客户。

例如，2025年最后一天，融创服务宣布已与科创型数字新基建领域的领军企业世纪互联正式签订战略合作协议，为世纪互联提供定制化服务，为其安全稳健运营筑起坚实屏障。

针对这类商企服务项目，管理层表示，融创服务针对设备设施管理制定了符合国际ISO标准的管理程序，在降低成本的同时，进一步降低设备设施的故障率，延长生命周期；礼宾服务和能源管理方面也进行了产品升级。

2025年，融创服务的商企客户的合同回款率达到90%，同比提升2个百分点，商企客户的服务满意度达到98%。

融创服务管理层进一步表示，未来将继续聚焦25+核心城市，深耕住宅和产业办公两大核心业态，将中高端住宅服务、产业综合办公服务打造成为核心竞争力。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。