观点直击 | 滨江服务“腾笼换鸟”

来源：观点地产网

观点网 3月25日，滨江服务发布2025年度业绩报告。

次日，滨江服务召开2025年度业绩推介会。据参会投资者向观点新媒体透露，滨江服务董事会主席兼行政总裁余忠祥、执行董事兼副总裁戚加奇、财务总监唐雄、董事会秘书钟若琴均出席了本次会议，就市场环境、增值服务、科技应用及分红策略等问题进行了答复。

根据业绩报告，2025年滨江服务实现总营收41亿元，同比增长14.1%；净利润6.1亿元，同比增长10.1%；净利率14.9%。

在管面积达8262.9万平方米，同比增长21.6%，合约面积突破1.04亿平方米，同比增长12.3%，合约在管比保持在1.3的充足水平。

尤为值得关注的是，公司平均物业费逆势回升至4.21元/月/平方米，显著高于机构统计的全国20城平均物业费2.72元/月/平方米。

据参会投资者透露，管理层在业绩会表示，在2025年内滨江服务实现14个在管项目提价和9个二手住宅项目溢价中标，溢价率平均达24.8%，整体物业费收缴率同比提升0.3个百分点。

同时，滨江服务管理层在业绩会上谈及市场环境时表示，“市场肯定是严峻的，但我今天可能更想说的是我们如何应对这样的环境。”

管理层指出，公司通过费用节省和管理费用率的控制来提升经营效率。“从我们自己的经营体感来看，2025年下半年到2026年上半年，市场认可度有所提升，接盘成功率也比之前有了进一步提升。”

管理层还透露，在管楼盘提价累计已超过60个，占到所有在管项目比例的10%以上。

对于物业费逆势上涨的原因，据参会投资者透露，滨江服务坚持“腾笼换鸟”策略，2025年完成18个低效存量项目的退出。

谈及成本管控与科技赋能，管理层表示，公司管理费用率同比下降0.5个百分点至2.3%，继续处于行业低位，这得益于区域高集中度带来的管理协同效应--公司在杭州的管理面积占比63.5%，浙江省内占比达96.6%。

科技应用层面，滨江服务表示公司遵循“实用、管用、好用”的原则，与宇帆科技联手为近200个项目进行能耗体检，并对569个项目完成地下车库照明节能改造，预计年节约电量1250万度。

同时，滨江服务在部分试点项目引入扫地机器人、送快递机器人等科技化工具，2026年将加速园区机器人的集群化部署。

值得一提的是，增值服务成为本次业绩会上的另一大看点。

据业绩报告显示，2025年滨江服务的5S增值服务实现收入11.9亿元，同比增长8.3%，收入占比已达29%，成为公司第二大业务收入来源，毛利达3.4亿元，毛利率28.5%。

细分业务中，硬装业务实现收入9.92亿元，同比增长7.6%；软装业务确认收入2242万元，同比增长36.3%；滨江家居签约合同金额5448万元，增长势头迅猛。

优家服务领域，全年车位及储藏室销售金额达6036万元，毛利率保持在高位的49.52%。

据参会投资者转述，滨江服务管理层在回答关于5S增值服务的问题时表示，公司多元化经营呈现出良好的协同效应，优享生活方面滨江商城销售额比去年有大幅增长，“这一块我们起步比较迟，后面通过公司重视以后能够保持持续发力，成为一个业务的增长点。”

滨江服务已构建覆盖房屋资产全生命周期的高附加值服务生态，未来将凭借20余年的精装修管理经验，重点布局二手房买卖租赁、局部改造维修、社区商城及入室服务四大业务。

第三方拓展方面，滨江服务坚持“有质扩张”理念，2025年新增合约面积中第三方占比达79.3%，其中通过品牌直拓占比达51.9%。期末第三方在管面积占比已提升至56.5%，较去年同期增长1.5个百分点。2025年新签合约面积1365万平方米，存量住宅中标460万平方米，同比增长28%。

在财务表现上，2025年末公司现金类资产总额达36.9亿元，同比增长12.5%，占总资产比重超过75%。经营性现金流净额达8.3亿元，同比增长47.7%，覆盖净利润1.3倍。

据投资者转述，公司应收账款总额5.2亿元，占收入比仅12.7%，处于行业较低水平，对应收账款计提拨备1.12亿元。

在行业收缴率持续下滑的背景下，滨江服务收缴率逆势提升，“这也印证了一句话：没有困难的行业，只有困难的企业。”

关于母公司滨江集团的情况，据参会投资者透露，滨江服务管理层在业绩会上表示，经过前几年的财务结构优化，目前集团现金与有息负债比例在1:1左右，保证了资金在极端行情下的绝对安全。

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