二手房冲刺3万套、个别楼盘涨价 上海楼市新政催热“小阳春”

3月25日，上海“沪七条”新政“满月”，市场表现如何？

据上海链家研究院数据，2026年3月1日至3月23日，上海市二手房已成交2.24万套，成交量同比2025年增长11%，有望在本月冲刺3万套“大关”。同时，上海新房市场以改善型需求为主导，成交量也明显回升。

对此，上海中原地产资深分析师卢文曦点评称：“上海楼市政策满月，购房者情绪上出现积极转变，入市较为积极，房东预期也有所好转。尤其是二手房，成交有很大可能冲击去年同期高点。新房方面也有积极变化，来客来访明显增多，尤其是外环内改善房源，看房热情较高。市场情绪已经升温，热度仍有惯性，今年‘小阳春’成色十足。”

二手房冲刺五年新高，“小阳春”峰值或将到来

上海二手房成交正在冲击五年来的最高位。

图/中指研究院

据上海链家研究院数据，2026年3月1日至3月23日，上海市二手房已成交2.24万套，成交量比2025年同期增长11%。

从新政出台前后对比来看，上海链家日均带看量对比新政前增长30%，日均新增客户量对比新政前增长51%，买方入市信心较新政前明显提升，带看及成交均十分活跃。

中原地产森兰高行营业董事宋沪雄向新京报贝壳财经记者表示：“新政后，成交量有大幅提升，目前成交主要是300万以下的二手房，改善型成交还没有爆发。”

按照目前的成交速度，业内人士认为，3月份上海二手房成交有望冲刺3万套大关。卢文曦分析称：“今年3月份二手房成交量突破3万套是挺有希望的，但还要看接下来一周的数据，特别是本周末，如果周六、周日还能维持在日成交量1400套，那就真能超过3万套了，这也将意味着市场情绪出现明显反转。”

业内普遍将上海二手房月成交2万套视为市场“荣枯线”，而3万套则意味着进入明显活跃区间。上海二手房市场成交量上一次突破单月3万套，还要追溯到2021年，此次时隔5年再度冲击“3万套大关”，对于市场信心提振至关重要。

“按照往年‘小阳春’节奏来看，二手房很可能在3月出现峰值。”卢文曦表示：“接下来，能否延续成交热度要看改善置业链条是否能够顺利带动。”

在成交案例中，宋沪雄也指出：“确实存在房东跳价的现象，但仅为个别案例，而且加价额度并不高，比如有一套600万元的房源加价5万后客户也接受了，但还有一套‘老破小’房东涨到170万，但客户只愿意加5万，双方没有谈妥。”

房企推盘步伐加快，已有个别楼盘宣布涨价

对于新房市场而言，虽然政策显效不及二手房市场反应迅速，但是经过一个月以来市场热度的传导，新盘成交也呈现出回暖态势。

图/中指研究院

就在上周（3月16日—3月22日），上海中原地产数据显示，上海新建商品住宅成交面积7.94万平方米，环比大涨24.41%。郊区成为拉动成交的核心力量，嘉定区以12.46万平方米的成交量居首，宝山区成交环比涨幅达52.62%，浦东板块也环比增长34.62%。

不同于二手房以刚需为主导，在新房成交结构中，首次改善型项目成为市场主力，3万-6万元/平方米的首改类产品在成交量前十排行榜中占据6席且跻身前六位；受成交结构向中低价位倾斜影响，新房成交均价73199元/平方米，环比下跌11.14%。

供应端方面，房企推盘节奏明显加快，上周新房入市面积4.52万平方米，环比增加33.47%，4个全新入市楼盘中有3个为单价10万元/平方米的高端改善项目。

但是，上海新盘成交也继续呈现结构性分化的特征，高热度楼盘主要集中在浦东、杨浦等核心区域，而多个远郊及外围区域项目认购表现冷淡。

随着新盘行情的启动，个别楼盘也出现了涨价的现象。

比如，位于上海闵行的保利·都汇和煦发布通知，3月9日起收回在售洋房房源9.95折优惠，成交价格全线上涨0.5%；3月23日，该产品现有9.9折优惠同步收回，成交价格将全线上涨1%。

对此，上海保利方面相关负责人也向新京报贝壳财经记者确认了涨价的消息。其表示，上海新政后20日，该项目累计来访已超1380组，成交已突破72套。

不过，在业内人士看来，目前新盘涨价尚为少数个案，而且不排除是开发商营销手法。卢文曦表示：“个别开发商出现涨价行为，多是其采取的营销行动，主要是给购房者心理压力，促使买家快点入市。”

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析表示：“3月份，上海二手房成交活跃度回升较为明显，新房市场周度成交出现修复，叠加挂牌量持续回落，市场供需两端均出现一定积极改善。从全国核心城市来看，上海目前表现出的复苏力度与市场韧性，使其成为今年‘小阳春’行情中活跃度最高的城市。”

对于未来上海楼市的走势，曹晶晶预计：“短期来看，若当前市场情绪能够延续，上海有望在3-4月‘小阳春’行情中保持较高活跃度。但需关注的是，市场企稳仍将是一个渐进过程，其后续的持续性仍依赖于居民收入预期及房价预期修复等宏观基本面的实质性好转。”

新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟

校对 柳宝庆