楼市调控明确方向，2026年房地产市场将平稳有序发展

楼市走到今天，很多人心里都悬着同一个问题：房价到底还会不会跌？还能不能跌？

从2021年市场高位回落至今，整整四年深度调整，有人盼着再跌一点好上车，有人守着房产怕资产缩水。争议从未停歇，但真正能定调的，从来不是市场情绪，也不是个体预判，而是顶层设计的方向。

2026年作为“十五五”开局之年，中央经济工作会议、政府工作报告、“十五五”规划纲要接连定调，一句话清晰有力：着力稳定房地产市场。

没有喊口号，没有模棱两可，而是用一整套可落地、可执行、可考核的政策体系，明确了未来数年房地产的治理逻辑。

一句话总结：不是不让房价跌，是不能再无序下跌；不是要重启大涨，是要稳住预期、守住底线、重构模式。

从今天起，房地产不再是“野蛮生长”，也不是“被动出清”，而是按照国家划定的路线，全面转向平稳健康、高质量发展的新轨道。

一、四年调整：数据很冰冷，感受更真实

中指研究院百城价格指数显示，2021年12月全国百城二手住宅均价15999元/平方米，站上阶段性高点；到2025年12月，这一数字回落至13016元/平方米，四年累计跌幅近19%。

均价只是表象，真实市场远比数字残酷。

北方某省会城市，2021年高峰期单价1.8万的次新小区，2025年底同户型挂牌价仅9000元出头，近乎腰斩；长三角某强三线，核心板块高层房源四年跌幅普遍在30%-40%，降价百万仍难成交的房源比比皆是。三四线城市更普遍，高位入手的业主，账面浮亏几十万已成常态。

一边是没买房的人觉得“还不够低”，收入不稳、预期转弱，不敢轻易背负大额房贷；另一边是已购房群体心如刀绞，首付亏光、月供照还，家庭资产大幅缩水。

一位山东业主坦言，2021年高点入手一套120㎡房源，总价168万，贷款110万。如今同小区成交价仅95万，房子市值低于贷款余额，彻底陷入“负资产”困境。想卖卖不掉，想停停不起，每天睁眼就是负债压力。

这就是当下楼市最真实的撕裂：有人盼跌，有人怕跌；有人观望，有人套牢。

但个体情绪再强烈，也左右不了大势。回望过去二十年，房地产每一轮大周期，起决定作用的始终是政策。

2008年应对危机、2014年去库存、2016年因城施策、2021年防过热，每一次转向都深刻改变市场走向。如今，新一轮定调已经到来，而且比以往任何时候都更系统、更坚定。

二、国家一锤定音：2026年起，楼市全面“稳”字当头

2025年底中央经济工作会议明确：着力稳定房地产市场。

2026年政府工作报告再次强调这一定位，并作出细化部署。

“十五五”规划纲要第十二篇第四十四章第二节，整章围绕“推动房地产市场平稳健康发展”展开，从供给、保障、金融、风险、模式五大维度搭建框架，这是此前从未有过的全方位表述。

三重顶层文件连续定调，释放信号极其明确：

房地产不能再跌，也跌不起了；稳市场、稳预期、稳财富，是接下来的核心任务。

具体怎么干？国家已经给出完整路线图，六大方向层层递进，覆盖供需、金融、保障、风险、品质、模式，每一条都有政策、有数据、有案例。

（一）因城施策：控增量、去库存、优供给

核心逻辑：人地钱挂钩，供给跟着需求走，不搞大水漫灌，不做无效建设。

1. 精准控供，土地向人口流入城市倾斜

自然资源部明确，住房过剩城市严控新增房地产用地，原则上不再新增宅地供应；人口持续流入的一线及强二线城市，适度合理供地，避免供需失衡。

以郑州、石家庄等库存偏高城市为例，2025年住宅用地供应同比缩减超40%；上海、杭州、成都等人口净流入城市，保持稳定供地节奏，同时提高保障性住房比例。

政策重心从“新建扩张”转向“存量盘活”，大力推进城市更新、城中村改造，以原拆原建、自主更新为主，不盲目扩大房屋总量。

2. 多渠道去库存，收购存量房转保障房成主流

化解库存不再靠刺激购房，而是政府与市场联动，把滞销房源转化为民生资源。

浙江、四川、山东、湖南等地已发行专项债超43亿元，批量收购商品房作为保障房、人才房、安置房；大连明确计划收购1000套存量房源，上海、北京探索收购二手房用作保障性租赁住房。

同时推行货币化安置、卖旧买新置换补贴、企事业单位批量团购闲置房源等组合拳，既帮房企回笼资金，也补齐保障房短板，实现市场与民生双赢。

3. 优供给，从“有房住”到“住好房”

全面落实“五好房子”标准：好标准、好设计、好材料、好建造、好运维，打造安全、绿色、智慧、舒适的居住产品。

新建项目严格执行新版《住宅项目规范》，强化抗震、消防、耐久性能；老旧小区重点推进预制板房、C/D级危房加固改造。配套同步升级，完整社区、适老化改造、口袋公园、物业服务提质全面铺开，让存量房也能提升价值。

（二）公积金大改革：唤醒10万亿沉睡资金，惠及亿万家庭

2025年底中央经济工作会议近十年首次单独提及“深化住房公积金制度改革”，《人民日报》专题解读，一场涉及1.7亿缴存人、10.9万亿资金的系统性改革全面启动。

核心方向：

- 扩面：将灵活就业人员、新市民、青年人纳入体系，实现应缴尽缴

- 提额：成都、武汉、合肥等数十城上调贷款额度，最高双职工达120万

- 松限：取消异地户籍限制、打通异地商转公、降低首付比例

- 盘活：支持公积金参与保障房建设、老旧小区改造，提高资金使用效率

过去公积金“缴存容易使用难”，改革后真正成为普惠金融工具，既降低购房成本，也为市场注入稳定购买力，成为稳楼市的重要抓手。

（三）保障房提质扩容，危旧房改造提速破局

坚持“以需定供”，重点保障新市民、青年人、城市基本公共服务人群。

1. 多渠道筹房源，收购存量成主流模式

各地通过专项债收购商品房、二手房补充保障房供给，北京、上海要求共有产权房达到绿色二星标准，同步提升品质，避免“保障房=低品质”的旧模式。

2. 危旧房改造突破共识难题

针对D级危房以拆除重建为主，C级危房以加固改建为主，推广武汉、大连“原拆原建、自主更新”模式。

针对业主意见难统一的痛点，推行宜昌“居民联合社共议共建”机制，政府引导、市场运作、居民主体，降低一致同意门槛。资金实行“居民出一点、政府补一点、企业让一点”，适度放宽容积率、高度、日照等规划条件，实现项目资金平衡，让老旧小区真正改得动、改得好。

（四）全面推进“好房子”建设：不缺房子，只缺好房子

当前城镇住房户均超1.1套，总量基本平衡，但高品质住宅占比偏低。“十五五”把“好房子”上升为行业标准，分为三类推进：

- 商品房：提升舒适度、耐久性、智能化，推行更长质保、更好物业

- 保障房：高标准建设，实现“面积不大功能全、成本不高品质好”

- 老旧住房：通过更新改造、加固提质、配套升级实现价值修复

住建部测算，“好房子”建设带动上下游产业链规模超万亿，既稳投资，又提品质，更能激活改善型需求，成为楼市长期企稳的重要支撑。

（五）保交房白名单长效化，7万亿资金筑牢信心底线

截至2025年底，房地产项目白名单贷款规模突破7万亿元，支持近2000万套住房建设交付，全国保交房任务基本完成。

白名单制度实现三个关键作用：

- 封闭运行，资金直达项目，杜绝挪用

- 隔离房企整体债务风险，保项目不保企业

- 恢复购房信心，修复行业融资生态

从“应急保交付”转向“长效防风险”，白名单成为稳定市场预期的压舱石，让购房者敢买房、能收房，从根源上修复市场信用。

（六）深入推进房地产发展新模式

从“有序搭建”升级为“深入推进”，标志新模式进入落地加速期。

核心内容包括：

- 完善现房销售制度，逐步降低预售依赖

- 健全“人房地钱”联动机制

- 加强初婚、初育、多子女家庭住房支持，金融税费政策同步跟进

- 构建租购并举、多主体供给、多渠道保障的住房体系

政策首次从“收入分层”转向“家庭生命周期”保障，与人口政策深度绑定，体现更普惠、更长期的治理思路。

三、为什么必须稳？75%财富在房产，跌不起也不能跌

原住建部副部长仇保兴曾公开指出：

我国居民财富约75%配置在房产上，美国仅28%左右。

这意味着，房价无序下跌，不是简单的资产缩水，而是亿万家庭财富蒸发，直接冲击消费、信贷、民生与社会稳定。

一个普通家庭，掏空三代积蓄、背负三十年房贷，房产就是家庭最大资产。一旦房价暴跌，千万身家瞬间变负资产，断供风险上升，银行不良率攀升，消费全面收缩，经济循环受阻。

《求是》杂志2026年两次发文强调：房地产是居民重要财富载体，稳楼市就是稳财富、稳民生、稳大局。

这不是在救楼市，而是在守底线、保民生、稳预期。

进入2026年，北上广深及强二线城市二手房成交量明显回升，上海单周网签突破7000套，北京3月二手成交超1.2万套，市场出现久违的“小阳春”。

政策底已经明确，市场底逐步确认，最艰难的时刻正在过去。

四、写在最后

过去四年楼市深度调整，挤出了泡沫，也让更多普通人有了上车机会。

如今国家一锤定音，核心不是拉涨房价，而是稳住预期、守住财富、护住民生。

房地产早已告别野蛮生长，也不会再无序下跌。

未来，市场会更平稳、产品会更优质、保障会更完善，房子真正回归居住本身。

对普通人来说，无论你有没有房子，都无需焦虑。

一个更健康、更长久的房地产时代，已经开始。