✨官方发布|保利熙瑞官方售楼处发布:北京保利熙瑞共筑新时代藏品

尊敬的购房者，项目于2026年 3月25日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心最新联系方式与权益公示如下：

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2025年5月，保利联手建工以45.45亿拿下海淀半壁店地块，楼面价高达7.84万/㎡，比功德寺还贵出整整7000块——这得做出什么样的神仙产品才能对得起这个价格？然而接下来就是漫长的等待。

等待最大的原因莫过于限高，从最初的18米被迫降至空军机场限高的15米，经过几轮沟通后才勉强突破至15.89米，最终实现了3.05-3.2米的层高。在北京豪宅市场这不算啥，但在西四环，尤其是在限高的重重限制下，能达到这样的层高确实不易，也只有保利能够做到。

项目直到2026年1月26日才以“瑞璟佳苑”的名字取证备案，开盘时间一拖再拖，从传言中的去年12月发布会一直鸽到了今年3月。

最近几天项目正式公布案名为“保利熙瑞”，昨天也放出了户型图。最新消息显示，“海淀鸽王”保利熙瑞预计本周开放售楼处和样板间，采取预约制，想参观样板间的朋友可以添加我微信yuanhaoshu29预约；项目预计5月开实景会所，6月正式开盘！说句实话，项目早就拿到预售证了，开盘只是走个过场，买房人随时都能交钱锁房了。

保利·熙瑞规划了14栋3-5层纯洋房，行列式排布，正南正北朝向，容积率仅1.43。在国宾区、海淀这样寸土寸金的核心地段，“稀缺”是对这块土地价值最通俗的概括，甚至可以说是前无古人，后无来者。上一个低于1.5容积率的项目还是2003年的万城华府。

项目分为东西两区，总计330多套房源，户均面积约170㎡，层高3-3.1米。楼栋之间设有下沉庭院，周围环绕景观廊架，配有数个顶部镂空的景观亭，造型别致。

面积段为139㎡-275㎡，全四居起步，圈层筛得干干净净。就连物业都搬出了为国家信访局、司法部服务的“部委级”经验，确保每一位业主都能享受到顶级的服务体验。

再看产品，分四档：刚需改善款（136–139㎡四居）：东区4#、6#和西区1#，单价约10.88–12.7万/㎡，总价1500–1600万。对比琨御府二手价，新房性价比成立——但就那么几套，手慢无。

主力走量款（165–166㎡四叶草四居）：东区5#、西区2#，南向面宽10.5米，南北双阳台+三套房+独立玄关，得房率84.2%，总价约2000万。户型中规中矩但实用，是典型“稳妥型”改善选择。

高端改善款（200–240㎡四居）：东区3#、西区3#4#，240㎡楼王户型南向四面宽达16.5米，主卧带衣帽间+梳妆台，还有独立保姆间，动静分区拉满，总价2400–2800万。

顶复稀缺款（207–277㎡复式）：仅约10套，单价最高14.76万/㎡，总价3500–4000万。这种货，根本不存在“等等看”的选项——要抢就得现在出手。

再说价格。项目拟售均价12.1–12.6万/㎡，顶复直接飙到14.76万/㎡，总价最高破4000万。

但现实很骨感：琨御府二手挂牌15.5万/㎡，虽然楼龄老点，可人家是板块门面；而美丽经典园、郦城这些20年老盘，水系园林齐全，总价1200万内就能上车。让老钱翻倍加杠杆换新房？难。

所以业内普遍判断：熙瑞大概率会九折开盘，拉到11万/㎡左右，总价1500万起——这下逻辑才通；用比周边次新二手便宜4万的价格，买一张海淀西四环低密洋房的限量入场券，对有地缘情结的改善家庭来说，确实能打。

但缺点也得说透：京门铁路紧贴项目北侧，火车经过时有噪音和震动（非全天，但存在）；西郊机场限高+偶发起降噪音，虽不频繁，但敏感人群需注意；周边还在搞半壁店城市更新，界面杂乱，老破小不少，短期难改观。

总结一句话：如果真以11万/㎡开盘，保利熙瑞就是当下海淀改善市场里“稀缺性＞完美度”的典型代表——地段绝版、产品能打、价格有诚意，但环境短板也真实存在。适合谁？认海淀、信保利、能接受过渡期界面、且等不起未来新供地的改善家庭。至于其他人？可能真不如去朱房村看看打8折贱卖的新盘，或者继续蹲老洋房捡漏。

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