6.2亿加速“集体南征”：榆林老板拍下“卜蜂莲花”

西安地产再迎陕北资本。

3月6日，高新区成交了一宗商业+商务金融地块，该地块正是此前西安首家卜蜂莲花超市所在地，由三家榆林资本组成的陕西和璟置业有限公司以6.24亿元底价竞得。就在拿地前不久，中指研究院发布了2025年西安房地产企业销售业绩排行榜TOP30，我们注意到，仅有的4家陕西本土民营房企中有3家都是陕北资本背景，民企席位已然“换了人间”。

批量抄底之下，陕北资本为何能做到如此果断？

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陕北资本“组团出手”：自持要达10年

此次出手的榆林老板盯上的是区域内最为成熟的高新一期。

公开信息显示，成交的GXI-（3）-1-3地块位于高新区唐兴路以北、唐延路以东，土地面积45.56亩，用途为商业+商务金融，容积率不大于5.5，建筑密度不大于50%，绿地率不小于25%，地上计容建面为16.71万平方米。通过周边地标或许能帮助大家掌握其核心区位，地块围绕金桥国际广场、旺座国际城、禾盛京广中心、大都荟、香格里拉大酒店等商业。

更能拉通我们思绪的是，地块原址是二十多年前建成的盛大时代广场，2004年曾开出西安第一家卜蜂莲花（泰国老牌商超易初莲花），成为高新区最早的标志性超市之一，2024年3月闭店后，土地收储规划打造集商业、5A级酒店及高端住宅公寓为一体的商业综合体。

拿地方是我们的关注重点，地块竞得人为陕西和璟置业，公司刚刚于2025年8月注册成立，显然是专门为此次项目而成立。

这其实是一次陕北资本的“组团出手”。工商信息显示，陕西和璟置业由陕西大锦实业发展集团、陕西万臣实业、榆林金瑞鼎辉煤业分别持股65%、20%、15%，穿透后可发现，三家公司均来自榆林，前两者均有房地产开发经验，仅金瑞鼎辉实控人当前偏重煤炭与商贸。

重点来看看“牵头方”大锦集团，这是其首次进入西安地产市场。

该集团产业涵盖房地产、酒店、建筑、商业、贸易、物业等六大板块，此前在榆林开发有榆林高新国际酒店、榆兴苑住宅小区、惠森商住小区、银联商业广场、紫御华府（阳光城檀悦）等项目，目前累计开发面积约160万平方米，业态涉及酒店、商业、公寓、住宅等，体量差不多是陕北知名房企泰发祥在榆林的一半多。

值得一提的是，大锦集团对于商业综合体的开发已有经验，其投资12.61亿元开发的大锦中心1号楼超高层最高点达到168.7米，建成后将会成为最新的“陕北第一高”。

大家或许留意到，和璟置业与普遍陕北资本南下开发住宅类房地产有一个明显区别，即此次瞄准“商业+商务金融”综合体地块。据土地出让公告，竞得人须自持25%地上建筑面积（相当于4.18万平方米），自持期限10年，期间不得分割转让、分割抵押，不得以租代售。

在我们看来，这与住宅快速开发销售获利模式明显不同，结合此次明确的自持要求，以及陕北资本此前批量收购酒店的动作来看，陕北资本向“赚慢钱”进化的财富积累信号已清晰可见。

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西安民营房企“变天”：陕北资本“4中3”

在地产开发的另一面，陕北资本已然在西安做得风生水起。

这集中体现在西安房地产市场近期发生的“重大变化”上，在中指研究院发布的2025年西安房地产企业销售业绩排行榜TOP30中，我们注意到，不论是销售额还是销售面积口径，仅有的4家本土民营房企中有3家都是陕北资本背景，德通控股、泰发祥、基泰源分别位列21名、23名、29名，销售额达21.7亿元、13.3亿元、9.8亿元。

而此前格局并非如此，在2024年克而瑞陕西发布的西安房企销售业绩排行榜TOP30中，上榜的3家本土民营房企分别为龙翔控股、南飞鸿与天朗地产，未见陕北房企身影。

事实上，这与陕北资本南下布局的节奏基本同频，以头部的德通控股与泰发祥为例，前者于2023年才首入西安、后者于2022年在西安全面发力，但陕北房企短期内就取得如此成绩，仍令人意外。

进一步观察陕北房企在西安的打法，我们注意到了如下特点。

其一是定向高端。上榜3家陕北房企在西安开发的7个项目中，每平方米售价在1.6万元至6万元不等，其中，泰发祥开发的檀府项目以6万元/平方米的价格以及285-600平方米的建筑面积成为西安绝对豪宅，其他6个项目亦全部定位为改善型住宅。

其二是产品向新。产品顺利销售背后贴合市场需求是关键，上榜房企杀入西安的7个项目中6个都明确定位于第四代住宅，仅基泰源首入西安时开发的文韬府为小高层，但在紧接着推出的翰林府项目中迅速得到升级。

其三是坚持主业。上榜的3家房企无一例外地坚守着发家之本——能源业务，公开信息显示，泰发祥当前建设着麻黄梁煤矿与黄蒿界煤矿等，合计矿井资源储量达5亿吨。德通控股在坚守能源业务的同时还在不断向下游化工行业延伸。

当然，如此实力也让陕北资本地产板块成为“无贷房企”，如基泰源与欣多升就一直坚持“0融资、0杠杆、0负债”，项目全链条依靠自有资金开发，最终实现“准现房”销售。

不难看出的是，拥有强大资金保障是陕北房企最大的特征，与“高杠杆、高负债、高周转”的旧模式形成了重大区别。拥有强大造血能力及充足现金流的基本面，使其在南下西安的过程中，基本都选择了“咱们可以赚慢钱”的思路。

当然，传承也在考虑之中。故此在2024年以来，陕北资本也乐意自持高端物业，例如希尔顿、盛美利亚、凯悦、君乐城堡等豪华项目均在清单之上，最新的动态则是三忻集团在2025年9月斥资2.2亿元收购了175米超高层项目西安文旅中心。

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把握抄底机遇：成功背后的杀伐果断

那么，为什么近年来会有这么多陕北资本涌入西安呢？

从投资视角来看，最大的特点即为“逢低抄底”。可供参考的数据是，随着传统房企拿地热情退潮，全国300城市2025年住宅用地成交额为2.3万亿元，同比下降10.7%，较2020年高点下降超六成。西安亦不例外，2025年土地成交额582亿元，同比下滑36%，成交面积985万平方米，同比下滑50%，房地产调整周期显然仍在延续。

而陕北资本此时抄底的优势无外乎两点，一是竞争者收缩，能够以底价拿地，奠定项目后续盈利基础，二是错位推出新产品，在竞争对手开发放缓的市场中捕获“刚改客户”。

在我们看来，如此打法更像是商业竞争中“捡到带血的筹码”。一个鲜明案例即泰发祥檀府项目正是2021年11月从阳光城（000671）手中低调收购而来，若不是彼时正值后者暴雷信号显露，相信泰发祥也很难有机会拿到寸土寸金的大唐不夜城核心地块。

机遇背后，“稳准狠”成为陕北资本的投资底色。很多人都认为能源资本来钱容易，但这只是幸存者偏差，真正做到大家看得见的头部企业，谁没经历过几轮厮杀？

这一点在目前杀入西安的陕北资本身上十分明显。如建材发家的泰发祥2007年入股麻黄梁煤矿后，也曾在煤炭危机的2011年试图转型，2020年才进一步收购黄蒿界煤矿；如收购西安文旅中心的三忻集团，关联方府谷县弘建煤矿有限公司亦是从高乃则名下收购而来，该公司正是由府谷县老高川乡字峁沟煤矿、常兴联营煤矿、华兴煤矿整合扩大成立。

其背景是2000年以来煤炭行业的多轮兼并重组，尤其是2012年起行业进入艰难调整期，在小矿不断关停的行业洗牌中，唯有经得住残酷博弈的“杀伐果断者”才能留下。

在地产行业之外，如今的陕北资本已将这种“嗜血性”渗透至投资行业。

另一个突出现象是“抄底式介入资本市场”。众所周知，自2016年股灾后A股即进入了漫长的修复期，在2018年（上证指数下跌25%）至2019年期间，以煤炭发家的付小铜先后出手方大碳素（600516）、润达医疗（603108）、凌钢股份（600231）、金种子酒（600199）等多家上市公司（非实控），2020年与2023年退出时多取得不错战绩。

回到此次重仓高新区“综合体”的和璟置业，自持“重资产”就此新添一例。对于后续开发及收益回报，我们将长期保持关注。