王石终于开口了，楼市却悄悄变了，2026年不是反弹是换血

2023年9月，王石在《财富》论坛上提到两个观点，他说房地产的调整才刚刚开始，债务风险也还没有完全解决，如果政策推进得当，未来三到五年可能实现软着陆，也就是2024到2026这几年是关键时期，他没有喊口号，也没有情绪化的表达，只是点出了这两个时间节点，自从2017年离开万科管理层之后，王石很少公开讲话，除非是真正到了重要时刻，他以前就说过，“黄金时代已经结束，能活下来的房企不到三分之一”，现在来看，这话不是吓唬人，而是提前划出了一条界线。

他过去三次判断都很准，2018年大家抢着扩大规模时，他在内部提出要“活下去”，反对拿地王，2020年房价还在上涨，他公开建议年轻人别被房贷限制人生，2021年市场突然崩盘，暴雷潮出现，他之前说的调整会长期化全对上了，他看问题不盯着销量、价格这些表面内容，专门关注杠杆、流动性和体制韧性，这种思路在行业狂热时显得冷静，但后来证明，冷静比热闹更可靠。

到了2026年，不少变化已经实现，三道红线在2025年底基本退出，房企融资变得宽松，一线城市全部实施认房不认贷，房贷利率降到历史最低点，政府工作报告首次提到控制增量、消化库存和优化供给，公积金政策也向多子女家庭和高层次人才倾斜，许多地方还发放购房补贴，这些不是短期救急措施，而是系统性的调整，政策重心明显从拉动需求转向调整结构，单纯刺激效果有限，必须理顺供给端机制。

房价数据开始回暖，2026年2月全国70个城市的新房价格环比止跌，北京和上海各自上涨了0.2%，二手房成交量大幅增加，上海1月份卖出2.2万多套，创下五年来同期最高水平，北京春节后三周同比上涨26%，3月上半月又环比上涨50%，成交周期从2024年的半年缩短到一个月左右，有些学区房挂牌仅三天就售出，这不是市场炒作的结果，而是真实需求在恢复，尤其是刚需购房者和改善型买家行动更快了。

资金流向有了变化，外资开始进入市场，施罗德设立一个30亿基金专门在长三角地区寻找低价资产，加拿大养老基金投入12亿元到北京和上海的长租公寓项目，南京西路一栋写字楼以21亿元成交，比市场价格低了四分之一，国资也在行动，广州南沙一次性收购60套法拍房，每平方米6700元，杭州、郑州和海口等地都在批量购买二手房改造为保障房，民间投资者同样活跃，成都和上海有人集中购买老旧小户型房屋，每次五到八套，租金回报率稳定在3.5%以上，这表明市场正在重新评估价值，不是所有房产都值钱，但位置优越的老房子反而更受欢迎。

二手房挂盘数量在减少，上海的总量比去年底低了2.5%，其中500万以下的房子少了3.6%，全国一百个城市整体挂盘下降5.6%，一线城市降得更多，达到8.5%，议价空间明显收窄，上海的从12%压到4%以内，深圳的从15%压到5%，核心区域基本没法讲价了，这背后是供需关系在慢慢变化，卖房的人变少，买房的人增加，但主要集中在少数地段。

现在没人再说房价一直往上涨了，政策这边放开融资渠道，那边却严格限制新增土地供应，国资收购房源不是为了支撑市场，而是为了建设保障住房体系，外资进来的资金基本不碰住宅项目，专门投向商业办公和租赁领域，市场正在分化，一套房子能不能涨价，要看它位置在哪里，住的是什么人，有没有实际需求作为支撑，2026年看似市场回暖，其实只是旧有逻辑失效后，新的规则开始运转起来了。