揽金4.1亿！合肥三月土拍“首战”告捷！

3月24日，合肥2026年3月首场土拍尘埃落定。原计划出让的两宗地块，最终仅瑶海区YH202604号地块以底价成交，揽金约4.17亿元；而备受关注的省府东包河BH202604号地块则延期至4月底。这场“平淡”的土拍背后，折射出合肥楼市怎样的真实面貌？是市场遇冷，还是理性回归？当国企成为拿地主力，民企谨慎观望，我们又该如何看待接下来的市场走向？

NO.1 | 壹

瑶海地块底价成交，国企托底信号明确

本次土拍唯一成交的瑶海区YH202604号地块，位于龙岗路以西、和平路以南，占地面积52.23亩，规划为纯居住用地，容积率≤1.8。最终由合肥市海新建设投资有限公司（合肥复兴控股集团旗下）以800万元/亩的起叫价竞得，成交总价41784万元，楼面价约6666.6元/㎡，溢价率为0%。

这块位于瑶海区龙岗路以西、和平路以南的纯居住用地，占地面积52.23亩，容积率1.8，是东部新中心核心区近年来少有的优质住宅地块。从区位来看，地块紧邻合肥一中瑶海校区、和平小学第二小学、三十八中瑶海湾校区等优质教育资源，坐拥“三十八中+和平小学”的双学区配置，这成为其最核心的价值锚点。交通方面，地块邻近和平路、姑山路等城市主干道，距离地铁6号线大兴集站约700米，通达性良好。商业配套上，瑶海万达、瑶海天街、保利广场三大商圈环绕；医疗资源有合肥市第二人民医院广德路院区、合肥市儿童医院等；生态环境方面，瑶海湾湿地公园近在咫尺。

与同板块即将在3月27日拍卖的YH202603号地块相比，YH202604号地块的区位优势更为明显——不临主干道噪音、不邻厂房、周边以学校和成熟住宅为主，居住氛围纯粹。1.8的容积率也决定了其产品定位将高于YH202603号地块（容积率2.0，以高层为主），未来大概率会打造“高层+洋房”的改善型产品，填补板块内高端产品的空白。

复兴控股的这次出手，实际上为东部新中心板块注入了一剂强心针。目前板块内在售项目有绿城燕语春风、城投雲熙荟、和光峯境、龙湖亚伦璟云上府等。而即将入市的新盘意禾泓庐，如果开盘热销，将印证东部新中心改善需求的真实存在，对复兴这块地也是正向信号。

NO.2 | 贰

省府地块延期，改善赛道拥挤与供地逻辑的悄然转变

与瑶海地块顺利成交形成鲜明对比的是，包河区BH202604号地块的延期更值得深思。该地块位于迎淮路以北、福建路以东，占地面积14.1648亩，容积率≤1.6，起叫价1350万元/亩。从区位来看，地块靠近省府，背靠紫云路、上海路、地铁5号线、7号线等，周边还有合肥百大心悦城、方兴湖公园、塘西河公园等配套，综合质素相当不错。

按理说，这样一宗优质地块本应是房企争抢的“香饽饽”，为何会延期？核心原因在于板块存量过多，且产品同质化严重。目前省府东周边在售项目包括远大九庐、越秀和樾府、庐月汀云、雲涛、翰墨雲栖等，全是纯改善盘，去化压力本就较大。而BH202604号地块仅14亩，容积率1.6，注定只能做纯改善产品，在当前改善市场供过于求的情况下，房企缺乏拿地信心。

3月24日的土拍只是“开胃菜”，真正的重头戏在3月27日。当天合肥将集中出让8宗地块，总面积约362.1亩，涵盖居住、商业、文化、仓储物流等多种类型。

瑶海YH202603号地块：位于裕溪路以南、水东路以东，面积85.05亩，容积率≤2.0，起拍价700万元/亩。该地块处于东部新中心，但周边有厂房，城市界面一般，定位明显低于复兴拿下的核心地块，预计主打刚需、刚改产品。优势在于紧邻和平小学新校（东区），距离地铁6号线大兴集站约700米，且起拍楼面价约5250元/㎡，成本较周边在售新盘更有优势。

包河BH202601号、BH202602号地块：这两宗“边角料”地块合计仅2.5149亩，起拍价均为1050万元/亩。根据出让要求，必须与2024年9月出让的BH202427号地块（城建星樾湾）统一规划建设，几乎指向合肥城建拿地，用于项目扩容。

新站XZ202601号商业地块：面积22.82亩，容积率≤1.5，起拍价108万元/亩。竞得人须建设一座地上计容建筑面积不少于1.9万平方米的商业综合体，且须整体持有、整体运营，不得分割转让。这对竞得人的资金和运营能力要求较高，但对周边华润万橡府等居民区而言，无疑是配套升级的利好。

此外，还有瑶海文化商业地块、蜀山仓储物流和商业商务地块等，整体关注度较低。这种供地结构清晰表明：合肥正在告别过去“摊大饼”式的均匀供地，转向“核心区补优质宅地、外围区补生活配套、边缘区控量去化”的精细化模式。这与全国“控增量、盘活存量”的政策导向完全吻合。

NO.3 | 叁

结语

纵观3月的这场土拍“前哨战”，无论是复兴的底价拿地，还是省府地块的无奈延期，都清晰地勾勒出2026年合肥土地市场的真实轮廓：分化加剧、国企托底、理性回归。

对于市场而言，这未必是坏事。告别了“抢地即热销”的盲目时代，房企变得更加谨慎，只敢对成本可控、风险较低的“刚需盘”和绝对核心的“孤品”下手；对于像省府东这样竞品扎堆的改善板块，则表现出了前所未有的理性。这种“用脚投票”的谨慎态度，正是市场自我调节、自我修复的体现。

与此同时，我们看到合肥供地策略的成熟：不再盲目扩大外围住宅供地，而是通过补足商业、酒店等配套来“先修路后造房”。这种“控量提质”的思路，对于合肥楼市的长期平稳健康发展，无疑是一剂良药。

对于购房者而言，土拍就是楼市的“晴雨表”。国企托底虽然能稳住市场底线，但也意味着短期内房价不会有大起大落。而对于改善型购房者来说，省府地块的延期或许是一个信号：在供应过剩的改善赛道，可以耐心挑选，不必焦虑。 对于刚需群体，瑶海即将拍卖的刚需地块，则提供了更多低成本上车的机会。