宝业刚发力，绿城就抢了风头

文/上海进深 严明会

青浦徐泾，火药味浓了。

拿地10天后，绿城18-05地块规划设计方案火速公示。

绿城一如既往地迅速，上午竞拍刚结束，中午总包团队便立即出现在现场召开进场筹备会。

3月13日，上海一批次土拍中，绿城以总价26.75亿元，溢价率6.57%，竞得上述地块，成交楼板价31972元/㎡，住宅装修标准≥2500元/㎡。

这块地块与宝业去年拿下的17-05地块距离仅几百米，容积率同为2.2、限高同为60米。

宝业项目案名已公示：宝业·虹桥国展里，效果图和户型面积段也已出炉，展厅预计在4月中旬开放。

绿城显然不想落后半拍，直接用“10天公示规划图”来压缩双方的时间差。

可以预见，两家房企今年将上演一次真正意义上的贴脸竞争。

作为绿城华东区域总经理潘思远上任后的第一个落子，这个项目不仅承载着绿城在大虹桥的产品展示野心，也将成为他在华东区域任期内的重要试金石。

从绿城的报规图来看，绿城依然是那个熟悉的绿城，产品细节拉满。

1、规划11栋16-17F小高层，全两梯两户

绿城没有选择洋房和叠墅混搭的高低配路线，而是继续沿用一致性更强的产品体系，与宝业的产品形态重叠。

2、全域抬板

外部道路标高5米，小区内部标高8.4米，以此计算，全域抬板约3.4米。

宝业项目全域抬板约5.4米，两者风格一致但尺度有差异。

2、KP站、垃圾房等不利因素放在抬板之下

社区地面层完全被“净化”，业主视线不会被不利空间打断。这种处理方式在上海改善项目中越来越成为标配。

3、双下沉庭院 室外泳池

社区主入口面宽近49米，归家仪式感十足；

入口正对下沉庭院，再经过一个下沉庭院后衔接室外泳池，动线完整、场景丰富。

若未来再增加室内泳池，则将形成 “双泳池体系”，复刻早期绿城的顶配水准。

4、完全人车分流

人行出入口主要设置在会恒路及规划绿地，车行出入口全部设置在会恒路。

5、户型预测

180-190㎡户型：占据最中心区位，贴近下沉庭院与室外泳池。

120-140㎡户型：预计布局在中区北侧临河景观面与资源较好的东西向楼栋。

105-110㎡户型：预计分布在社区南侧及东北侧。

宝业项目户型涵盖130-190㎡的3-4房。

绿城在改善区间正面对标宝业，同时通过小面积段进一步扩大客群池。

从目前两家的进度来看，今年徐泾最值得看的一场对决已经正式开场。

虽然宝业比绿城早三个多月拿地，但两家在产品逻辑上的选择高度一致：

都做了全域抬板、都是小高层、都是两梯两户。

正面硬刚的味道，从绿城公示规划图的那一刻就扑面而来。

若绿城持续追赶进度，那两盘接下来的户型亮相、样板间展示、价格带划定，每个节点都将会相互牵制。

今年，徐泾将有超过万套次新房解禁，这个板块的竞争强度会被进一步放大。

这意味着，宝业与绿城的这场贴脸交锋，从一开始就不是单纯的回合制，而是一场长线消耗战：

产品力要够硬，销售节奏要够快，对市场判断的准确度也要够高。

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