北京遗产律师：名为买卖实为赠与，能绕过其他继承人独占房产吗？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

王老先生与李老太太系夫妻，育有三子：王甲、王乙、王丙。王老先生于1997年去世，未留遗嘱。李老太太于1999年通过房改政策，以成本价购买了单位分配的“一号房屋”，购房时使用了王老先生31年工龄及自身28年工龄，并享受教师优惠，房屋登记在李老太太一人名下。

2011年4月，李老太太与小儿子王丙签订《存量房屋买卖合同》，约定以43万余元价格将“一号房屋”出售给王丙，并当日完成过户。但王丙从未支付房款，李老太太亦未主张。李老太太于2018年去世后，王甲、王乙发现房屋已被过户，遂起诉至法院，请求确认该买卖合同无效。

王丙辩称：房屋系母亲个人财产，因自己长期照顾母亲，母亲自愿将房屋赠与自己，签买卖合同仅为办理过户手续，属“名为买卖、实为赠与”，合同合法有效。他还提交了一份2008年的自书遗嘱及授权委托书，但两原告质疑签名真实性。

二、裁判结果

法院经审理后判决：

确认王丙与李老太太于2011年4月19日就“一号房屋”签订的《存量房屋买卖合同》无效。

该判决意味着房屋产权应回转至原状态（或作为遗产重新分割），王甲、王乙依法享有对父亲遗产部分的继承权。

三、法院说理要点

房改房使用已故配偶工龄，对应财产权益属遗产

虽然房屋登记在李老太太名下，但购房时使用了王老先生的工龄折抵房款，该政策性福利所对应的财产价值，属于王老先生的遗产，应由全体法定继承人（包括李老太太及三子）共同继承。

未经其他继承人同意，擅自处分含遗产份额的房产，构成恶意串通

李老太太与王丙在明知房屋包含王老先生遗产份额的情况下，未通知其他继承人，以“买卖”形式将房屋过户至王丙名下，且无实际付款，实质是规避遗产分割，损害了王甲、王乙的合法权益。

“名为买卖、实为赠与”不能对抗第三人继承权

即便双方真实意思为赠与，但因标的物包含他人遗产份额，处分行为无效。赠与只能处分自己的财产，不能处分属于其他继承人的潜在份额。

遗嘱真实性存疑，且即使真实，亦不能溯及影响此前处分行为的效力

法院未采信遗嘱证据，但即便采信，2008年遗嘱也不能证明2011年过户行为合法，因遗产尚未分割，母亲无权单独处分全部产权。

四、律师办案心得

本案核心在于打破“房产证写谁名字就是谁的”误区。我们重点围绕三点展开：

工龄折算的财产属性：引用最高人民法院相关复函及司法实践，证明使用已故配偶工龄购房形成的财产利益属于遗产；

恶意串通的认定：强调“零对价过户+隐瞒其他继承人”的典型特征，符合《合同法》第52条无效情形；

举证策略：虽对方提交遗嘱，但我们聚焦于过户行为本身的违法性，而非纠缠于遗嘱真伪，降低举证难度。

最终，法院采纳我方观点，确认合同无效，为后续遗产析产和继承奠定基础。此案也警示：父母想把房给某个子女，必须合法合规，否则可能被认定无效！

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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