超高层刹车，西安人的摩天大楼梦，会止步于350米吗？

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上周四，朋友邀请去高新看脱口秀，团购后双人票58块，位置就在锦业路迈科中心君悦酒店的23楼。

演出很精彩，一个半小时，大家都很卖力，尤其是坐在百米高空的落地窗边，看着窗外各类超高层的耀眼灯光，仿佛身处上海陆家嘴。

（君悦23层脱口秀）

我开玩笑说，别看楼高216米，消费还挺接地气，人均29块，过去总说西安不缺超高层，但随着超高建设偃旗息鼓，以及商改住现状，以后再看超高风景，能来的也只有锦业路了。

有人不甘，有人遗憾，难道西安的超高层高度，就止步于350米？

止步350

作为地产上行期的产物，全国各地都有超高层的宏大目标，各类高矮错落的塔楼聚集，又诞生了诸多CBD规划。

上海有陆家嘴CBD三件套，分别是 492米高的上海环球金融中心、420.5米高的上海金茂大厦、632米高的上海中心大厦。

（锦业路超高层集群）

西安也有锦业路CBD超高建筑群，分别是350米的国瑞西安金融中心、270米的绿地中心、230米的中铁西安中心、216米的迈科中心、212米的永利金融中心等。

高新之外，包括沣东新城，经开高铁新城，曲江CCBD，高新CID，未央路沿线也都有各自规划的超高层。

名气在外的沣东498，目前停在约300米，未央荣民金融中心去年刚封顶，经开的绿地之心自2020年开工后，至今没有动静。

（沣东498超高实景）

高新CID的超高层，也经历了降高，曲江CCBD南区曾经规划超高层集群，所在商办用地也陆续调整为住宅。

可以预见，很长时间内，锦业路350米的国瑞金融中心，就是西安超高层的第一高，更多规划的超高层，真实的处境，则是变更为住宅用地。

壹

高铁新城走在前面

在西安北站的南广场两侧，是高铁新城打造的商办集群，早期的规划中，这里有多栋超高层，由苏宁，恒大，万科，鹏瑞利，绿地，陕地建等多家房企打造。

（绿地之心超高层效果图）

但时至今日，建成的商办仅有中建财智广场，明丰伯马都，复星丝路中心，绿地之心开工后毫无动静，鹏瑞利施工缓慢，仅有规划250米和150米塔楼的 秦创原·数字经济产业研发中心还在建设。

（西安北站鹏瑞利实景）

万科，恒大，苏宁的处境大家都知道，北客站的超高层集群基本梦碎，于是在2023年最新的规划里，6宗商业，金融用地调整为纯住宅，2宗商业调整为住宅+商务混合用地，一宗商业用地调整为中小学用地。

（高铁新城起步区控规）

至此，再也没有高铁新城CBD的幻想，更多的是纯住宅区的落地，控规调整后，区域兑现明显加速。

白桦林晓，白桦林书香，白桦林龙玺，白桦林，翰林府陆续落地，凭借网传经开第八学校（铁一落地）的风声，房子卖的风生水起。

（经开第八学校）

都知道高铁新城底子薄，当年规划多个超高层不切实际，如今回归纯住宅，快速兑现，不知是高兴还是遗憾。

贰

CCBD紧随其后

同样的经济周期影响下，曲江CCBD的超高层梦，也基本醒来，还记得2018年的报道里，沿着长安路两侧规划多栋超高层，世茂701米，华润666米，大胆且高调。

（曲江超高层地标报道）

要知道全国最高的上海中心大厦标准高度才632米，2018年上海GDP3.79万亿，西安GDP8349亿，城市收入相差四倍多，但西安超高层高度却要超过上海。

后来，就没有后来了，曲江长安路沿线，已建成最高的是华润万象城，塔楼高度150米，再到如今，看得到的规划则是超高层和商办取消，变成为居住用地。

（CCBD调规对比，来源：西安城记）

整个曲江CCBD以南三环为分界，北边是万象城和莱安中心的办公群，南边则是整齐的住宅区规划，从现实来看，更务实也更容易成型。

要知道，三爻周边，既是曲江少有的成片开发城区，又是城南少有的大片住宅用地，此前金茂，华发进场，都是高端盘开局，这里搞超高层遥遥无期，但盖房子，乐意进场的开发商多的是。

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叁

商改住并非个例

在经开，曲江商办用地调整为住宅的同时，高新的商改住也在进行，这其中既有软件新城住宅用地的增加，也有高新CID商业调整为住宅的案例。

好在未来之瞳核心圈，虽然高度保持在150米，少了错落的超高层天际线，但企业总部都在建设兑现，而瞳北的几块独角兽用地，也分别调整为住宅，纳入31小，11初教育圈。

月初大家讨论的仁村F7约81亩土地，此前规划建设未来广场C区+办公等，也是重新收储后调整为住宅用地，吸引多家房企调研。

（仁村新供住宅用地）

楼市，经济上行期，办公，商业由于住宅回笼资金快，落地也快，如今下行期，调整为住宅也是大趋势。

毕竟当年能规划为商办的，都是各自区域的白菜心土地，如今变成住宅，更是香饽饽。

或者说，当年以绿地为首，在全国各处规划超高层，也是获取住宅土地的一种方式，如今房子销量受阻，自然也没有信心，能力再去续建超高层。

这种调整，不止西安，全国多个城市都在调整，既务实也很实际！

超高一梦

但在八年前，大家却不这么认为，曾经的超高层建设热，可谓多方夙愿，被誉为城市现代化的地标，各家都在比拼高度。

2022年限高令后，明确不得新建500米以上的建筑，并对新建250米以上的建筑提出了严格限制。

（上海陆家嘴三件套）

2022年后，也是西安超高层的分水岭，目前交付，在建的超高层规划基本都在这个时间前，往后的要么停着，要么土地用途调整，直接取消。

我是2013年入行，经历过西安的超高层热潮的，中铁西安中心封顶的当天，还专门上了楼顶，看着周边云雾缭绕的高新，对西安的赶超充满信心，这并非个体心态，而是那个时代的多方夙愿。

壹

绿地带头，卷起西安高度

西安的超高层，始于1998年开工的陕西信息大厦，在省体的西南角，高度228米，一直到2016年后，锦业路绿地270米建成，一直到国瑞西安金融中心的350米。

但超高层热缘于绿地，行业内绿地以超高层拿地，并获得用地开发回笼资金出名，沣东绿地新里城对应498米的国际丝路中心，经开的绿地海珀未泱对应规划350米的绿地之心。

（西安绿地之心开工现场）

对开发商而言，超高层资金投入高，开发周期长，不确定因素多，但是拿地的有利机会，更容易有大城，综合体规划故事，由于审批，施工周期原因，通常是住宅售罄，资金回笼后开始建设。

但从实际的开发上，动辄百亿的投资压力很大，西安不是武汉，也不是重庆，不需要那么多超高层办公，住宅，西安的超高层比拼，更像是各个新区造梦的必备道具。

贰

各区比拼，扩大超高版图

对新区而言，平地起高楼往往最具说服力，一方面摩天大楼是区域形象和实力的体现，同时更是区域地标，以超高层为圆心，可以很好带动周边的产业集群，住宅区，商业医疗学校落地。

（港务区企业总部集群）

除了这些表面的成果外，超高层住户本身，通常以金融机构，国际会计事务所，律师事务所，咨询机构，地产，建筑企业总部为主，单栋楼数百家的头部企业，有很好的税收集群效应，是难得的楼宇经济。

（绿地中心入驻企业，来源百度AI）

同时办公之外，城市的高端商业，酒店也会选择超高层增加昭示性，进一步带动周边商业，人气，住宅氛围成型。

从结果看，锦业路的CBD，奥体的十大央企总部都是案例，这两个也是西安唯二的超高层商业办公区集群，成功案例在前，对曲江，经开，甚至沣东而言，都充满吸引力。

叁

百姓视角，崇拜超高集群

而普通人，对摩天大楼，对高度也是有天然崇拜，高代表现代化，站得高看得远更是文化基因。

原本，大家住曲江，高新，经开，都是普通的住宅区，但如今家门口多了超高层，吸引的企业多了，周边城市的面貌，商业，交通的便利度都要更好。

虽然知道新区建超高层，充满不确定，但既有规划，总有预期，还是会为心中的高塔买单，希望超高层的建成会是区域地标，成为房价保值要素。

（锦业路超高层集群）

但实际中，超高层本身和房价没有必然关系，以锦业路为例，从150米至350米，是西安最成熟的摩天楼集群，夜晚灯光摇曳，非常吸睛。

但具体到房价上，无论西港雅苑，还是高科尚都，绿地世纪城，摩天楼高度与住宅区房价并无直接关系。

反而是高楼里工作一天的牛马，下班后迫不及待的钻进车里，挤进地铁，立刻马上离开班味儿聚集地。

理性去魅

2023年以后，由于收入回落与房价预期陷落后，导致了大家在心理上的连串反映，总结一个网络热词叫去魅，即消除对某个事物的迷信、幻想或者理想化的看法，使其回归理性、客观的理解。

去魅的对象很多，包括但不局限于网络大V，成功人士，企业老板，BBA豪车，市区大平层，真假名校，也包括新区超高层。

过去慕强的社会氛围下，这些代表了成功的人生，办公在锦业路超高层，开车宝马五系，高新有套大平层，背着LV包，下班不是下午茶，就是社交场，成为很多中产羡慕且追随的生活状态。

但随着房子降价，收入变少，内卷加剧，裁员降薪等诸多现实因素来临，大家对成功的判定标准也在变，更看重自身有什么，能掌握什么，所谓天好地好不如自己好，亲戚有，朋友有，不如自己有。

曾经代表高端行业，产业聚集的超高层，摩天楼，在大众印象里也被重新审视，大家开始关注这些大楼里，到底是什么公司，员工收入如何，有没有欠薪情况。

既然叫金融中心，到底有没有高端金融的从业者，有没有带来有效产值，毕竟小额贷款，也叫金融行业。

企业老板也在想，到底有没有必要花这么高的租金去租超高层，公摊大不说，物业费，后期成本也高。

楼栋的运营方也在想，企业变少，空置率变高，水电，空调，玻璃清洗种种成本，包括后期的大修维护，消防救援，能否从容应对。

土地运营方也在想，与其等超高层遥遥无期的落地时间，不如商业转住宅，迅速出让入住，形成人气，既是屈服于现实，也是相当务实。

基于这种大众情绪，观念，认知的转变，超高层的去魅是必然的，当所有人都更加务实求稳的时候，超高层的投入产出是算不明白的。

我相信，往后的西安，伴随人口，产业，收入越来越好，各类商办仍会回归，需求驱动建设，但150米怕是常态，超过200米的很难见到了。

往后，想要在西安最高的摩天上俯瞰全城景色，可选，且唯一的只剩国瑞一个，西安的超高层，止步于350米，是大概率。

这个世界很包容，不是所有人都要像姚明一样，大高个打篮球，高有高的好，矮有矮的妙，足够包容的同时，也足够灵活，对个人如此，对一座千万人口的城市也是一样。

即便没有高耸入云的超高层，西安依旧是西安，更理性，更务实的西安，越来越好。

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作者：晴明

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