海淀四环房：保利卖12万/平，敢不敢对标钓鱼台7号院？

新消息，保利半壁店项目保利·熙瑞的户型图刚刚出来了

作为保利直接提级到集团管理的灯塔级作品，听说由保利地产总经理潘广华亲自指挥亲自部署。

保利这次用了一些“黑科技”，突破了地块的限高。

把项目最终做成了正南正北的两排楼，地上楼层稳稳做到5层，还把层高锁定在了3.2米。

北京主流改善盘的层高大多卡在2.9-3m层高，保利半壁店的3.2m，是北京改善层高的顶格。

半壁店这个地块，原本有着 15 米的严格限高，按常规规划逻辑，想要做保住3.2米层高，那么就只能减掉层数，把小区楼栋做成3排。

但这样一来，不仅楼间距被压缩得所剩无几，南向采光大打折扣，社区园林也会被切割得支离破碎。

所以，保利很给力：既保住了低密社区的疏朗感，又把室内纵向空间拉到了豪宅该有的尺度。

这次项目的外立面，我第一眼就觉得眼熟，像极了当年蓟门桥那个地王保利海德公馆。

我管它叫“金属中式”，不是简单的飞檐斗拱符号堆砌，而是用金属线条把中式的筋骨勾勒出来，干净、利落，又有分量感。

另一个西边顶豪的钓鱼台七号院，在立面上是同一类路数——红砖、米黄石材，质感压得住，属于那种“看着不张扬、但越看越值钱”的类型。

保利·熙瑞这次的立面，辨识度够，也撑得起改善盘的排面。摆明了就是要往这个方向上靠，建筑语言的底子不低。

但也会有一个小问题。建筑立面对标的是三环边的顶豪，脚下站的土地却是田村的界面质感。

环线上，半壁店在西四环外，保利海德在西三环，离环线的绝对距离其实没差太多，但城市界面的落差是实打实的。

如果把12万+的均价放在田村的区域语境里，就难免会让市场觉得偏高。

看得出，保利是要用“顶豪产品力”去对冲“区域界面的短板”，这就很考验开发商的操盘手法了。

客观来说，半壁店地块的环线优势很明显，但位置在铁道边、西郊机场跑道正下方，所以买房的朋友要考虑下怎么取舍。加拆哥微信menglin_2019，选房师给您做1v1的专业建议！

保利·熙瑞的位置，是在永定路北延的轴线上。

开发商有个想法，想自己出钱把永定路修一小段，打通与南边的连接。

这条路有什么讲究？ 永定路连着航天二院--搞航天控制系统、雷达跟踪的，业内人一听就知道是什么量级的单位。

永定路西边并排的是玉泉路，这两条路夹着的这片区域，大院林立，机关单位、科研院所扎堆。

说直白点，这个盘的客群画像非常清晰：体制内、航天系、海淀原生的改善置换人群。

离单位近，生活圈子固定，邻居知根知底。保利半壁店刚好get到了这些点。

项目分为东西两区，总计330多套房源，主推面积段165-275㎡。

南向客厅外配了进深约0.6米的开敞阳台。

注意，是真正的阳台，不是“一步阳台”那种概念，站人、养花、晾晒都完全够用。

之前海淀新盘连30公分的一步阳台都不敢轻易做，这次保利直接给到了“突破性”的让步。

室内格局上，像208平方米户型，客厅面宽做到6.8米，旁边还专门划出近10平方米的家政间，动线分离做得很干净。240平方米那款更是南向四面宽、三套房，主卧和书房还能打通成超级套房。

再加上LDKB一体化大方厅、270 度转角观景窗，空间尺度和实用性都拉到了同面积段天花板。

根据预售证信息，项目备案均价约12.46万元/㎡，如果按九折算，网签价可能在11万元/㎡左右。

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