北京海淀阳台，迈了一小步

文/北京进深 林振兴

保利海淀豪宅，正在提速。

3月21日，它正式公开了案名——保利熙瑞；两天后，正式户型图出街。

从拿地到案名流出，保利熙瑞历时305天，创造了北京楼市的一个新纪录。

之所以让大家等待了10个月，是因为保利发展对这个项目高度重视，将它提级集团管理项目，要把熙瑞打造成灯塔项目。

慢工出细活。保利地产的思路也很清晰：先把实景示范区完整做出来，前置呈现会所、园林、地下空间，再开始对外销售。

看得见的东西，总比图纸更有说服力。

从最近流出的户型图来看，保利熙瑞这次真的“杀疯了”。

165㎡-208㎡-240㎡户型的南向客厅之外，统统都设置了一个开敞阳台，进深约0.5米，站个人绰绰有余。

在熙瑞之前，保利地产曾拿海淀另一个项目小试牛刀。嘉华天珺西区在调规之后，13号楼悄悄冒出了“一步阳台”。

但这次不一样。保利地产直接把“一步”两个字，砍掉了。

01

自北京“好房子”政策出来后，开发商用送阳台，已经见怪不怪。此举目的是为了让地产商的房子好卖一点，进而拉动土地市场，而购房者也得到了实惠。

顺义、丰台、大兴、石景山、昌平这些地方，阳台送得那叫一个热闹，有的项目得房率甚至冲破了100%。

但海淀不一样，向来比较严苛，它的阳台之路充满艰辛。

关于海淀新房到底要不要有阳台，海淀群众们也分为两派，一边是未购潜在业主，要求出阳台；一边是已购业主，强烈反对新项目出阳台。

反对声浪，曾一度让开发商闻风丧胆。

2024年10月，针对海开颐海澐颂的设计图纸，反馈上来了38条意见。其中，有一条意见最带有情绪色彩，“强烈反对该项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。”

或许迫于压力，开发商只好信誓旦旦地回应，“本项目规划设计中住宅均未设置开敞阳台、露台。”

从那之后，嘉华天珺、和樾玉鸣、和樾望云、臻澐等海淀项目，在阳台这件事上，谁也不敢轻举妄动。

（↑建发海晏一步阳台样板间实景）

直到朱房村建发海晏的出现，才算把阳台的口子撕开了一点——它设置了进深约30厘米的一步阳台。

以建发海晏13.5万/㎡的成交均价来算，起步183㎡户型赠送的阳台，也值个20多万元。

相较于飘窗，一步阳台的赠送价值不大，主要是能够实现落地窗的设计。

同时，一步阳台，一定程度上增加了室内空间的延伸感和实用性，为住户提供更开阔的景观视野。

紧接着，宝山村的中建壹品海宸元境也抄作业。

（↑海宸元境一步阳台VR效果图）

在139㎡户型，南向设计了进深30公分左右的一步阳台，北面则是一个开敞的设备平台。这为海淀楼市北面的阳台，打开了想象空间。

中海安澜北京更是直接迈了一大步，把“一步阳台”的“一步”去掉了，给海淀送来了一回真正的阳台样本。

无论洋房还是叠墅，它每款户型的南向窗户外，都外挂了“一块挑板”，进深约0.5米。

这玩意儿，名义上是“幕墙造型”，实际上就是海淀久违的“真阳台”。它类似防火挑檐，但进深0.5米，不计入产权面积，却实打实地给了你晾晒、养花、发呆的空间。

02

保利熙瑞165㎡四房两厅三卫户型，分布于1-2号楼西边户、7号楼东西边户，以及2-1号楼东边户、5号楼东西边户。

四叶草布局，入户有独立的玄关空间，有充足的收纳柜位置；LDKB一体化，形成了超大公共活动空间；餐厅北侧是岛台，东侧是家政间。

大面宽设计，提升了整体的空间感。其中客厅5米，南向主卧3.7米、次卧3.1米。

南向双套房设计，主卧带独立衣帽间，女王化妆台都配置窗户，双台盆，甚至卫生间都是270度转角窗户，采光绝绝子；南向次卧也带独立卫生间。

北向两间次卧，面积都在10平以上，都是270转角窗户。

赠送方面，南向主卧 次卧是飘窗，客厅是进深0.5米的阳台，北向厨房外是设备平台。

208㎡四房两厅三卫户型，分布于1-3、4、5、6、8号楼的边户。

入户即有独立玄关，动线设计讲究“归家仪式感”。

客厅面宽达到6.8米，这在200㎡级别的户型中属于非常奢侈的配置。配合大尺度的落地窗和阳台，采光面极广，视野开阔。

同样，南向双套房设计。其中，主卧双开门，独立衣帽间，卫生间配置浴缸。

最大亮点是，厨房旁设有9.24㎡的专属家政间，可用于放置洗衣机、烘干机、清洁工具等，将家务动线与生活动线分离，保持室内整洁。

240㎡四房两厅三卫户型，堪称完美，分布于2-2号楼西边户、3号楼东边户。

该户型南向四面宽，动静分离，公共活动区（客厅、餐厅、厨房、家政）与私密居住区（三间套房）分区明确。

双开门入户，归家仪式感拉满；配合独立玄关空间，收纳能力充足，排面和实用兼顾。

与208㎡户型相比，该户型厨房外升级为超级家政间，不仅赠送飘窗，还有270度超大开窗；同时外接设备平台，可以做保姆间。

三套房设计，主卧和北面的书房，是一个可变的超级套房。

03

去年5月底，保利发展以45.45亿元总价摘得熙瑞所在地块。

该项目建设用地面积4.06公顷，总建面约10.15万㎡，其中地上建面5.8万㎡，容积率1.43。

规划14栋住宅楼，行列式排布，正南正北朝向。分为东西两区，总计330多套房源，主推面积段165-275㎡，层高3-3.1米。

楼栋之间设有下沉庭院，周围环绕景观廊架，配有数个顶部镂空的景观亭，或方或圆，造型很别致。

除了精心打磨设计，主要因为还是半壁店地块自身的特殊性——限高问题。

最终的设计方案，大部分楼栋都突破了15米限高，地上楼层数做到5层。

保利熙瑞两次取证，1月26日，项目西区03地块取得预售取可证。

首批为北排4栋楼共78套，准售面积13869㎡，拟售均价12.6万元/㎡。

面积段136/166/201/208㎡平层；少量顶复，建面约271/207㎡。

紧接着2月5日，东区04地块取得预售许可证。

东区总规划仅6栋楼，除东北角1号、2号之外，其余4栋楼均在本张预售证内。

共110套，准售面积18613.29㎡，拟售均价12.12万元/㎡。户型面积段139/165/239㎡。