江西
万物云2025财报：AI砍掉2亿开支，蝶城修出67%增长，物业“独立战争”收官
当行业还在为“空置房成本”焦头烂额时，头部物企已用AI和增值服务杀出了一条血路。
2025年，物业行业的日子并不好过。海量空置房带来的“收入缺失但成本刚性”错配，让无数中小物业在亏损边缘挣扎。然而，就在这片愁云惨淡中，万物云（02602.HK）却交出了一份 “营收稳增、现金充裕、分红9%”的成绩单。
表面看，372.7亿元营收（+2.7%）和21.3亿核心净利润（+0.8%）增速平缓，但财报背后，是一场关于 “去地产化”和 “科技造血”的深度重构。
彻底“断奶”：关联收入占比降至6%，独立性拐点确认
过去三年，万物云一直在做一件事： 摆脱对万科地产的依赖。2025年，这一战略迎来里程碑式胜利。
财报显示，来自关联方的收入占比已从2024年的9.5%大幅降至 6.0%。这意味着，万物云超过94%的收入来自独立第三方市场。管理层甚至主动在天津退出了一个关联企业开发的项目，朱保全称之为“对历史内部红线的突破”。
虽然为了出清风险，公司计提了7.4亿关联方减值（导致净利润同比下降），但这种“刮骨疗毒”换来了经营的纯粹性。剔除开发商业务后，其核心净利润实际同比增长 11.1%。 万物云终于不再是“万科的儿子”，而是真正意义上的市场化服务商。
AI不是噱头：行政开支砍掉2亿，9名AI员工“转正”
2025年是万物云AI战略的 财务兑现年。公司上线超1400个AI智能体，并正式“转正”了9名AI员工（如物业数字经理、报销助手）。
最直观的成果是： 行政开支同比下降10.1%，节省了近2亿元真金白银。以往需要15个审批节点的流程，现在通过AI助手可实现三句对话完成填单，90%自动化审核。这种对中后台的“瘦身”，直接对冲了人工成本上涨的压力，让公司在行业降费潮中保持了利润韧性。
蝶城变现：修缮业务暴涨67%，在地服务成新引擎
“蝶城”战略（3公里半径内的高密度服务网络）不再是概念，而是实打实的 利润增长点。
在高浓度底盘之上，万物云挖掘出了“房屋修缮”这座金矿。2025年，修缮业务收入同比暴增 67.1%，研选家自营装修签约额增长26.6%。逻辑很简单：业主信任万科品牌，且维修工就在社区隔壁，响应快、质量可控。这种基于信任的“在地服务”，毛利率远高于基础物业费，成功将物业公司从“看门人”升级为“资产保值管家”。
灵石破局：能源管理新签52单，从守楼到“智控楼”
面对非住市场的白热化竞争，万物云祭出了 不动产AI大脑“灵石”。这套系统不仅连接硬件，更能通过算法实现节能智控。
在深圳创智云中心，部署灵石后每平米能耗降低 36.5%。这项能力直接转化为订单：2025年新签52个能源管理项目，贡献6780万收入。同时，万物梁行续约率高达 90.85%，在商写领域建立了极高的客户粘性。
行业启示：如何破解“空置房魔咒”？
财报也坦诚了行业痛点：全国住宅待售面积增长2.8%，空置房收缴难、维护成本高，严重侵蚀利润。
万物云的解法是 “弹性定价”和 “增值反哺”。在存量市场拓展中，约20%的新项目采用弹性定价（业主按需选服务），降低了入场门槛；同时用修缮、装修等增值服务的利润，去补贴基础服务的刚性成本。这种“以丰补歉”的模式，或许是行业穿越周期唯一可行的路径。
2025年的万物云，用科技砍掉了赘肉，用服务挖出了增量。当行业还在讨论“物业费该不该涨”时，头部企业已经通过 AI提效和 资产服务，找到了第二增长曲线。对于同行而言，这份财报的最大价值在于证明： 物业的出路，不在于催缴，而在于创造不可替代的服务价值。
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